|
Так як об'єкти нерухомого майна протягом часу свого існування піддаються економічним, фізичним, правовим зміни, то будь-яка нерухома річ (за винятком землі) проходить такі стадії життєвого циклу:
1) формування - це споруда, тобто створення нового підприємства, купівля або виділення земельної ділянки;
2) експлуатація - включає функціонування і розвиток, тобто розширення , реорганізацію або реконструкцію
3) припинення існування - це знесення, природне руйнування або ліквідація.
Життєвий цикл нерухомості, придбаної для комерційних цілей, з погляду власника цієї нерухомості може повторюватися з новим володарем цієї ж нерухомості аж до закінчення терміну життя об'єкта. Життєвий цикл постійно підпорядковується певним закономірностям, по Г. Харрісону - це термін фізичний, економічний, хронологічний та строк економічного життя.
До терміну фізичного життя об'єкта відноситься час, коли в існуючому будинку або споруді можна жити чи працювати.
Цей показник може бути нормативним, розрахунковим, фактичним і збільшуватися за рахунок поліпшення умов або за рахунок модернізації. Якщо об'єкт нерухомого майна зноситься, то закінчується термін фізичного життя.
До терміну економічного життя відносять період, протягом якого об'єкт можна використовувати, отримуючи - при цьому прибуток, ці поліпшення вносять вклад у вартість об'єкта. Якщо вироблені поліпшення не вносять певний вклад у вартість об'єкта нерухомості на увазі того, що він застарів, то термін його економічного життя на цьому закінчується.
Під хронологічним віком розуміють період, який пройшов з дня введення об'єкта нерухомості в експлуатацію до дати його оцінки.
На оцінці зовнішнього вигляду об'єкта нерухомого майна, його технічного стану, економічних факторів, які впливають на загальну вартість об'єкта, заснований ефективний вік.
Ефективний вік - це вік, що відповідає певному фізичному стану об'єкта та враховує можливість його реалізації.
Типовим терміном служби називають нормативний термін служби.
Нормативний термін служби - це термін служби будівель або споруд, що визначений у нормативних актах.
Під терміном залишилася економічного життя будівлі розуміють період з дати його оцінки до кінця терміну економічного життя. Даний період використовує експерт-оцінювач для того, щоб оцінити майбутні доходи. Термін залишилася економічного життя об'єкта збільшують його модернізація або ремонт.
Всі розглянуті вище стадії життєвого циклу і терміну життя об'єктів нерухомого майна пов'язані між собою. Власником нерухомого майна для реалізації адекватних заходів, які забезпечать підвищення прибутковості майна та її збереження, має враховуватися знаходження нерухомості в певній (будь-який) стадії життєвого циклу.
|
- Запитання для самоконтролю
об'єкти податку на майно фізичних осіб. 2. Як встановлюється інвентаризаційна вартість об'єктів нерухомості? 3. Як визначити податкову базу з податку на майно фізичних осіб? 4. Перерахуйте платників податку на майно фізичних осіб. 5. Як визначити ставку податку на майно фізичних осіб? 6. Які існують пільги при справлянні податку на майно
- 55. Управління об'єктами нерухомості
циклом життя об'єкта нерухомості: 1) маркетинг; 2) оцінка об'єктів; 3) програма найкращого використання земельної ділянки; 4) інвестування; 5) звернення, заставу, лізинг, дарування; 6) сервіс; 7) технічне обслуговування, поточний та капітальний ремонт; 8) утилізація і т. д. Управління нерухомістю - це здійснення низки операцій з експлуатації будівель і споруд для ефективного
- 52. ПОДАТОК НА МАЙНО ОРГАНІЗАЦІЙ: ПЛАТНИКИ ПОДАТКІВ І ОБ'ЄКТ ОПОДАТКУВАННЯ
об'єкт нерухомого майна; при цьому вона не здійснюють діяльність у РФ, або об'єкт нерухомості, яким вона володіє, не відноситься до діяльності, здійснюваної через постійне представництво іноземної організації в РФ; - вона здійснює діяльність у РФ, приводить до утворення постійного представництва, і має в РФ, на континентальному шельфі та у виключній
- 48. Порядок проведення державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним
об'єкт нерухомого майна, а також інших підстав для відмови або призупинення державної реєстрації прав 4) внесення записів до Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно за відсутності зазначених протиріч та інших підстав для відмови або призупинення державної реєстрації прав 5) вчинення написів на правовстановлюючих документах та видача
- 1. Нерухомість як об'єкт інвестування
об'єкти, які були створені на ній: будівлі, споруди, об'єкти незавершеного будівництва. У Росії за часів правління Петра I термін «нерухоме та рухоме майно» вперше з'явився в Указі від 23 березня 1714 «Про порядок спадкування в рухомим і нерухомим майном». У той час до нерухомого майна належали: земля, угіддя, будинки заводи, фабрики, торгові лавки, а також корисні
- 28. Процес оцінки нерухомості
об'єктів на певну дату з використанням стандартних методик і статистичного аналізу Індивідуальна оцінка нерухомості - це оцінка конкретного об'єкта на певну дату. Масова оцінка - наближена, а індивідуальна - точна. Процес оцінки нерухомості проходить в шість етапів: 1) визначення проблеми, 2) попередній огляд і план оцінки. Вирішується питання про дані,
- 1.2. Типи нерухомості
об'єктом нерухомості є земля. Поряд з поділом на типи нерухомість класифікується по ряду ознак, що сприяє більш успішному дослідженню ринку нерухомості і полегшує розробку і застосування методів оцінки різних категорій нерухомості, управління ними. Класифікація за найбільш часто зустрічається ознаками представлена в табл. 1.1. Існують такі форми
- 29. Порівняльний підхід до оцінки нерухомості
об'єкт нерухомості, якщо вартість цього об'єкта перевищує всі витрати з придбання на ринку подібного об'єкта, який володіє тією ж корисністю для покупця. Даний підхід в основному використовується там, де існує достатня база даних про угоди купівлі-продажу або оренди на ринку нерухомого майна. Порівняльний підхід - сукупність методів оцінки вартості об'єкта нерухомого
- 56. Управління ринком нерухомістю
об'єкта управління, який являє собою комплекс технологічно і функціонально пов'язаного майна, що включає земельну ділянку, будівлі, споруди і т. д. Під основними цілями управління ринком нерухомості мається на увазі: 1) втілити в реальність конституційні права громадян на нерухоме майно та обов'язки, пов'язані з їх володінням, 2) для того щоб учасникам ринку
- 5. Характеристика ринку нерухомості
об'єктами нерухомості. Ринок нерухомості - це певна сфера вкладення коштів у систему економічних відносин, які виникають при операціях з нерухомістю, і в об'єкти нерухомості. Під сегментацією нерухомого майна розуміють поділ нерухомості на певні однорідні групи показників. Ринок нерухомості можна розділити за такими ознаками: 1)
- 2.5.3. Прибутковий підхід
об'єкта нерухомості. Для перетворення майбутніх доходів від нерухомості в поточну вартість здійснюється капіталізація доходу. Капіталізація доходу - це процес, що визначає взаємозв'язок майбутнього доходу та поточної вартості об'єкта. Базова формула дохідного підходу (IRV - формула): V=I / R, де V - вартість нерухомості, I - очікуваний дохід від оцінюваної нерухомості.
- 47. Державна реєстрація прав на нерухомість
життєвого користування земельною ділянкою та інші права. Речові права за своєю правовою природою є абсолютними, тобто суб'єкти перерахованих вище прав їх здійснюють самостійно, тобто без допомоги третіх осіб. Регламентований Цивільним кодексом Російської Федерації будь речове право обов'язково має бути зареєстровано. До складу третьої групи об'єктів реєстрації входять -
- 34. Основні положення дохідного підходу
об'єктів нерухомості, заснованих на визначенні поточної вартості очікуваних від неї доходів. Передумовою для розрахунку вартості нерухомості на основі дохідного підходу вважають її здачу в оренду. Капіталізація доходу здійснюється для перетворення майбутніх доходів від об'єктів нерухомості в поточну вартість. Капіталізація доходу - це процес, що визначає взаємозв'язок майбутнього доходу і
- 3. Характеристика нерухомості як товару
об'єкти, тобто те, що тісно пов'язане із землею Нерухомість володіє рядом властивостей. 1. Корисність. Об'єкти нерухомого майна повинні максимально задовольняти потреби власника в виробничої площі або в житловий, в екологічності або комфортності приміщення в даному місці або протягом певного періоду часу. 2. Фундаментальність. За звичайних умов нерухомість неможливо
- 1.1. Нерухомість як об'єкт інвестування
об'єкти незавершеного будівництва). У Росії термін «нерухоме та рухоме майно» вперше з'явився в законодавстві за часів правління Петра I в Указі від 23 березня 1714 «Про порядок спадкування в рухомим і нерухомим майном». Під нерухомим майном визнавалися земля, угіддя, будинки, заводи, фабрики, лавки. До нерухомого майна ставилися також корисні копалини,
- 54. ПОРЯДОК ОБЧИСЛЕННЯ, СПЛАТИ ПОДАТКУ НА МАЙНО ОРГАНІЗАЦІЙ
об'єкта нерухомого майна, що перебуває поза місцезнаходженням організації, відокремленого підрозділу організації, що має окремий баланс, або постійного представництва іноземної організації; - щодо майна, оподатковуваного по різних податкових ставок . Сума авансового платежу з податку обчислюється за підсумками кожного звітного періоду в розмірі 1/4 твори відповідної
- 36. Застосування дохідного підходу при фінансуванні нерухомості
об'єктів, що приносять дохід: складських та офісних приміщень, торгових площ, виробничих будівель і готелів. Застосування дохідного підходу має велике значення при аналізі інвестиційних та фінансових рішень в сфері нерухомого майна. Однак існують проблеми, пов'язані з його застосуванням: 1) необхідність прогнозування довготривалого потоку доходу (процес отримання найбільш
|