|
Оцінка нерухомості може бути масовою й індивідуальною.
Масова оцінка нерухомості - оцінка великої кількості об'єктів на певну дату з використанням стандартних методик і статистичного аналізу
Індивідуальна оцінка нерухомості - це оцінка конкретного об'єкта на певну дату.
Масова оцінка - наближена, а індивідуальна - точна.
Процес оцінки нерухомості проходить в шість етапів:
1) визначення проблеми;
2) попередній огляд і план оцінки. Вирішується питання про даних, необхідних для аналізу об'єкта, встановлюються джерела їх отримання;
3) збір і перевірка даних;
4) застосування підходів до оцінки, на цьому етапі визначається вартість об'єкта традиційними методами;
5) погодження результату оцінки - отримання кінцевої оцінки майна на підставі результатів застосування різних підходів до оцінки;
6) заключний етап - це складання звіту про оцінку - документ, що містить обгрунтування думки оцінювача про вартість майна.
При складанні звіту про оцінку оцінювач зобов'язаний використовувати інформацію, що забезпечує достовірність звіту про оцінку як документа, що містить відомості доказового значення.
Замовник завжди ставить перед оцінювачем конкретну мету: визначити вартість об'єкта нерухомого майна, яка потрібна замовнику для прийняття .. певного рішення. Оцінювач повинен визначити конкретний вид вартості (інвестиційна, ринкова й інша вартість) і область використання даного об'єкта (страховка, продаж і т. д.).
При оцінці об'єкта нерухомого майна дуже важливо визначити пов'язані з об'єктом юридичні та інші права, тому що замовник може мати тільки право на оренду або певну частку в партнерстві. На основі договору між замовником і оцінювачем проводиться оцінка об'єктів нерухомості. У даному договорі обов'язково потрібно вказувати вид оцінки, вартість об'єкта оцінки, вид і розмір оплати за роботу.
Оцінювач починає розробляти план роботи тільки після того, як обидві сторони підпишуть цей договір. У план оцінки включаються такі види завдань:
1) вивчення на регіональному рівні загальних факторів вартості об'єкта нерухомості;
2) дослідження на місцевому рівні специфічних факторів;
3) вивчення конкретних факторів, які впливають на вартість оцінюваної ділянки та об'єкта нерухомості, який розташовується на цій ділянці.
Далі оцінювач збирає й обробляє потрібну йому інформацію. Ці дані повинні бути дуже точними, інакше оцінювачу буде важко дати обгрунтований висновок про вартість об'єкта нерухомого майна.
При оцінці нерухомості використовуються три підходи до оцінки: витратний, дохідний, порівняльний.
У кожному підході використовується уніфікований набір оцінних принципів.
|
- 1.2. Типи нерухомості
процеси супроводжуються зростанням цін на нерухомість і доходів від неї); - можливістю отримувати від нерухомості дохід у грошовому вираженні і інший корисний ефект проживання, престижності володіння певним об'єктом і т. п. / / - - Таблиця 1.1 - / / / / - Загальна класифікація нерухомості - / / Інвестиції в нерухомість мають такі позитивні риси, як можливість багаторічного
- 2.5.3. Прибутковий підхід
процес, що визначає взаємозв'язок майбутнього доходу та поточної вартості об'єкта. Базова формула дохідного підходу (IRV - формула): V=I / R, де V - вартість нерухомості, I - очікуваний дохід від оцінюваної нерухомості. Під доходом зазвичай мається на увазі чистий операційний дохід, який здатна приносити нерухомість за період, R - норма доходу або прибутку - це
- 4. Управління процесом інвестування та фінансування нерухомості
нерухомості вимагає ретельного опрацювання фінансової, правової, технічної сторони кожного об'єкта інвестування. До того ж важливо, що прибутковість інвестування залежить від якості управління
- Д. А. Шевчук. Оцінка та управління нерухомістю: конспект лекцій, 2007
оцінки нерухомості та управління власністю. Призначено для оцінювачів, ріелторів, студентів, аспірантів і викладачів економічних, юридичних, будівельних, архітектурних і технічних вузів; банкірів, інвесторів, фахівців з нерухомості, управління, фінансів і кредиту, кадастру; фінансистів, землевпорядників, слухачів шкіл бізнесу, економістів, будівельників, геодезистів,
- 2. Оцінка нерухомості
нерухомості
- 2.5. Підходи до оцінки нерухомості
оцінці
- 29. Порівняльний підхід до оцінки нерухомості
оцінці нерухомості заснований на принципі заміщення - покупець не придбає об'єкт нерухомості, якщо вартість цього об'єкта перевищує всі витрати з придбання на ринку подібного об'єкта, який володіє тією ж корисністю для покупця. Даний підхід в основному використовується там, де існує достатня база даних про угоди купівлі-продажу або оренди на ринку нерухомого майна.
- 35. Аналіз доходів і витрат
оцінку нерухомості починають з визначення потенційного валового доходу. Під потенційним валовим доходом розуміють максимальний дохід, який здатний приносити оцінюваний об'єкт нерухомості, визначається шляхом розрахунку суми очікуваних надходжень від об'єкта при 100%-й завантаженні площ Розрахунок потенційного валового доходу здійснюється на основі аналізу поточних ставок і тарифів на ринку
- 1.4. Учасники та джерела процесу фінансування нерухомості
процесу фінансування нерухомості ділять на наступні категорії: - федеральні і місцеві органи влади і управління; - кредитно-фінансові установи; - інвестори і пр. Федеральні і місцеві органи влади і управління забезпечують економіко-правові відносини між учасниками процесу фінансування нерухомості. Держава забезпечує додержання норм і правил, пов'язаних
- 30. Витратний підхід
процесі оцінки використовуються наступні дані: рівень заробітної плати, накладні витрати, витрати на обладнання, норма прибутку будівельників в цьому регіоні, ринкові ціни на будівельні матеріали Але сумарні витрати на придбання земельної ділянки і будівництво на ньому аналогічного об'єкта не завжди еквівалентні ринковій вартості. В основі витратного підходу лежить принцип зсуву Оцінка
- 25. Види вартості нерухомості
оцінка нерухомості проводиться з метою отримання позики під заставу нерухомої власності, то оцінювачу необхідно отримати дуже точну інформацію про ймовірну ціну продажу даної власності, яка в свою чергу повинна покрити збитки кредитора, якщо позичальник не буде повернений борг. Якщо оцінка об'єктів проводиться для реконструкції, то вибирається інвестиційна вартість, яка
- 2.8. Звіт про оцінку нерухомості
процесу оцінки і містить в собі використані оцінювачем вихідні дані, їх аналіз, висновки і підсумкову величину вартості. Додаток до звіту про оцінку містить всі фотографії, замальовки і карти, не включені в основні розділи звіту. Іноді в додаток включають словник термінів. У звіті, крім обмежуючих умов, можуть бути зазначені допущення - твердження, зроблені оцінювачем
|