|
В даний час існує чотири компоненти вартості: попит, корисність, дефіцитність, отчуждаемость об'єктів.
Попит - кількість даного товару або послуг, що знаходиться на ринку платоспроможних покупців. На ринку житла дуже великий потенційний попит.
Корисність - здатність майна задовольняти потреби людини.
Корисність спонукає бажання придбати певну річ.
Корисність житла - це комфортність проживання.
Для інвестора, що працює на ринку нерухомого майна, найбільшу корисність матиме земельну ділянку без обмежень для забудов.
Дефіцитність - це обмеженість пропозиції. Якщо пропозиція на певний товар зростає, то ціна на даний товар падає, а при зменшенні пропозиції вона починає рости.
Можливість отчуждаемості об'єктів - можливість передачі майнових прав, які дозволяють нерухомості переходити від продавця до покупця, тобто стати товаром.
Раніше земля не вважалася товаром, тому в Росії була єдина державна власність.
Вартість - це не характеристика, яка властива нерухомості: вартість знаходиться в прямій залежності від бажання людей, наявності купівельної спроможності, корисності і відносної дефіцитності.
Якщо оцінка нерухомості проводиться з метою отримання позики під заставу нерухомої власності, то оцінювачу необхідно отримати дуже точну інформацію про ймовірну ціну продажу даної власності, яка в свою чергу повинна покрити збитки кредитора, якщо позичальником не буде повернений борг.
Якщо оцінка об'єктів проводиться для реконструкції, то вибирається інвестиційна вартість, яка розраховується для одного (конкретного) інвестора.
Найпоширеніший вид вартості - це ринкова вартість. Вона показує взаємодію між покупцями, продавцями та інвесторами на ринку нерухомості.
Ринкова вартість об'єкта оцінки - найбільш ймовірна ціна, за якою об'єкт оцінки може бути відчужений на відкритому ринку в умовах конкуренції, коли сторони угоди діють розумно, розташовуючи всією необхідною інформацією, а на величині ціни угоди не відбиваються небудь надзвичайні обставини.
Ринкова вартість нерухомості визначається за наявності таких умов рівноважної угоди:
1) ринок конкурентний і надає достатній вибір майна для взаємодії покупців і продавців;
2) покупець і продавець вільні, вони діють тільки в цілях збільшення доходу або більш повного задоволення потреб;
3) термін експозиції об'єкта оцінки достатній для забезпечення його доступності всім потенційним покупцям;
4) оплата операції проводиться грошима або грошовим еквівалентом.
Ціна - це грошова сума, яка пропонується або сплачується за об'єкт оцінки. Ринкова вартість нерухомості - це очікувана ціна за певних умов, а ціна продажу - це сума, яку в конкретній ситуації покупець погодився заплатити, а продавець - прийняти за об'єкт нерухомості. Ринкова вартість об'єктивна і не залежить від бажання учасників ринку нерухомості.
|
- 1.2. Типи нерухомості
вартості нерухомості за рахунок зміни ринкових цін, придбання нових і розвитку старих об'єктів; - майбутні періодичні потоки грошових коштів; - дохід від перепродажу об'єкта наприкінці періоду володіння. Привабливість інвестування в нерухомість пояснюється наступними факторами: - у момент придбання нерухомості інвестор отримує пакет прав, в той час як багато
- 2.5.3. Прибутковий підхід
вартість нерухомості, в яку вкладено капітал, повинна відповідати поточній оцінці якості і кількості доходу, який ця нерухомість здатна принести. Прибутковий підхід - це сукупність методів оцінки вартості нерухомості, заснованих на визначенні поточної вартості очікуваних від неї доходів. Основною передумовою розрахунку вартості таким підходом є здача в оренду
- 2.1. Фактори, що впливають на вартість нерухомості
вартість нерухомості. 1. Попит - кількість даного товару або послуг, що знаходить на ринку платоспроможних покупців. Найбільший потенційний попит - на ринку житла. 2. Корисність - здатність майна задовольняти деякі потреби людини. Корисність спонукає бажання придбати певну річ. Корисність житла - комфортність проживання. Для інвестора, чинного
- 4. Управління процесом інвестування та фінансування нерухомості
нерухомості вимагає ретельного опрацювання фінансової, правової, технічної сторони кожного об'єкта інвестування. До того ж важливо, що прибутковість інвестування залежить від якості управління
- 3. Визначення вартості інвестованого капіталу на основі капіталізації доходу
вартість, розгляду яких присвячена дана глава. Більша увага приділена розбору капіталізації доходу за нормою віддачі, так як застосування цього методу передбачає найбільш докладний аналіз потоків інвестиційного доходу: враховується характер зміни грошових потоків, послідовно аналізуються рішення
- Запитання для самоконтролю
вартість об'єктів нерухомості? 3. Як визначити податкову базу з податку на майно фізичних осіб? 4. Перерахуйте платників податку на майно фізичних осіб. 5. Як визначити ставку податку на майно фізичних осіб? 6. Які існують пільги при справлянні податку на майно фізичних осіб? 7. Які особливості оподаткування нерухомості пенсіонерів? 8. Які
- 29. Порівняльний підхід до оцінки нерухомості
вартість цього об'єкта перевищує всі витрати з придбання на ринку подібного об'єкта, який володіє тією ж корисністю для покупця. Даний підхід в основному використовується там, де існує достатня база даних про угоди купівлі-продажу або оренди на ринку нерухомого майна. Порівняльний підхід - сукупність методів оцінки вартості об'єкта нерухомого майна, заснованих на
- Види і групи податків
вартість (ПДВ); акцизи (податки, прямо що включаються в ціну товару або послуги); податок на спадщину, на операції з нерухомістю і цінними паперами та ін Ці податки називають непрямими. Вони частково або цілком переносяться на ціну товару або послуги. У Росії приблизно одна половина податкових зборів припадає на прямі податки, інша - на
- 1. Нерухомість як об'єкт інвестування
вартість нерухомості в даний час дуже висока; 6) доступність до повної і достовірної інформації про угоди невелика; 7) довговічність об'єкта інвестування; 8) втрата споживчих властивостей або перенесення вартості в процесі виробництва відбувається поступово в міру зносу; 9) здатність задовольняти потребу людини у житловій та іншій площі визначається корисністю нерухомого
- 1.1. Нерухомість як об'єкт інвестування
вартість нерухомості висока, а її дроблення на майнові частки скрутно, а в інших випадках і неможливо; - інформація про операції з нерухомістю часто є недоступною; - втрата споживчих властивостей або перенесення вартості в процесі виробництва відбувається поступово в міру зносу; - корисність нерухомості визначається здатністю задовольняти специфічну
- 11. Інвестування в нерухомість
вартості нерухомості фінансовим можливостям покупців; брак довгострокових інвестиційних ресурсів для залучення в нерухомість. Основними цілями інвестують в нерухомість є 1) отримання грошових доходів; 2) приріст капіталу за рахунок збільшення вартості нерухомості внаслідок зміни ринкових цін розвитку або реконструкції об'єктів; 3) тривала експлуатація об'єкта
- Д. А. Шевчук. Оцінка та управління нерухомістю: конспект лекцій, 2007
нерухомості та управління власністю. Призначено для оцінювачів, ріелторів, студентів, аспірантів і викладачів економічних, юридичних, будівельних, архітектурних і технічних вузів; банкірів, інвесторів, фахівців з нерухомості, управління, фінансів і кредиту, кадастру; фінансистів, землевпорядників, слухачів шкіл бізнесу, економістів, будівельників, геодезистів, картографів,
- Тема 23. Особливості функціонування податкових систем країн Скандинавії
види податків. 2. Загальна характеристика податкової системи Данії. Структура і основні види податків. 3. Загальна характеристика податкової системи Норвегії. Структура і основні види податків. Висновок Список використаних джерел У Запровадження визначається актуальність теми, мета і завдання роботи. У першому питанні необхідно дати загальну характеристику податкової системи Швеції, розглянути
- 1.3. Ринок нерухомості
вартість будівельно-монтажних робіт і будівельних матеріалів, тарифи на комунальні послуги; - соціальні: зміна чисельності, щільності населення, освітнього рівня; - адміністративні: ставки податків і зональні обмеження; - екологічні: схильність району розташування нерухомості засух і затоплень, погіршення або поліпшення екологічної обстановки.
|