|
Ринок нерухомості тісно пов'язаний з інвестиційною діяльністю. Інвестиції здійснюються на первинних і вторинних ринках нерухомості
Інвестиції - накопичені заощадження інвестором, які вкладаються у придбання власності і мають потенційну здатність приносити дохід чи інший корисний результат.
Інвестиційною діяльністю називають виконання інвестором дій по вкладенню своїх накопичених заощаджень або залучених грошових коштів з боку в придбання власності, яка в майбутньому буде приносити інвестору дохід.
Існують відмінності регіональних ринків нерухомості, які викликані економічними, природними, соціальними та політичними особливостями різних регіонів, існують відмінності в регіональної інвестиційної привабливості. Для прийняття будь-яких рішень щодо інвестування, потенційному інвестору потрібно проаналізувати інформацію про інвестиційний клімат в регіоні. Фактори, що стримують розвиток ринку нерухомості: невідповідність високої вартості нерухомості фінансовим можливостям покупців; брак довгострокових інвестиційних ресурсів для залучення в нерухомість.
Основними цілями інвестують у нерухомість є
1) отримання грошових доходів;
2) приріст капіталу за рахунок збільшення вартості нерухомості внаслідок зміни ринкових цін розвитку або реконструкції об'єктів;
3) тривала експлуатація об'єкта
4) отримання доходу від перепродажу об'єкта наприкінці періоду володіння.
Існує три основних напрями інвестування в нерухомість: житло, земельні ділянки та нерухомість, яка в майбутньому приноситимуть дохід.
Якщо вкладати кошти в земельні ділянки, то висока залежність від зовнішніх факторів, тобто від рішень місцевої влади, економічних факторів, екології, змін у земельному законодавстві.
Інвестиції в житло забезпечують приріст грошових коштів за рахунок зростання цін на житло. Високий попит на житло виникає у зв'язку з гострою житловою проблемою, так як в даний час приплив біженців тільки росте, і тому цей напрямок інвестування перспективно і привабливо.
Якщо інвестування в нерухомість приносить дохід, цей напрямок є найбільш прибутковим.
Методи інвестування на ринку нерухомості бувають прямими і непрямими:
1) прямі - це придбання нерухомості на торгах по приватному договором;
2) непрямі - це купівля цінних паперів компаній, які спеціалізуються на інвестиціях в нерухомість.
Вкладення в нерухомість є довгостроковими.
На джерела та величину інвестицій в нерухомість впливає ставка банківського відсотка, очікуваний дохід на інвестиції, податкова політика в інвестиційній сфері, темпи інфляції, ступінь ризику інвестицій у нерухомість.
У Росії найбільшою привабливістю інвестування користується житло, але його вартість часто перевищує доходи основної частини населення Росії, тому потрібна довготривала позика, а система іпотечного кредитування розвинена не достатньо добре.
|
- 4. Управління процесом інвестування та фінансування нерухомості
інвестування. До того ж важливо, що прибутковість інвестування залежить від якості управління
- 1.2. Типи нерухомості
інвестування в нерухомість: - збільшення вартості нерухомості за рахунок зміни ринкових цін, придбання нових і розвитку старих об'єктів; - майбутні періодичні потоки грошових коштів; - дохід від перепродажу об'єкта наприкінці періоду володіння. Привабливість інвестування в нерухомість пояснюється наступними факторами: - у момент придбання нерухомості
- 1. Нерухомість як об'єкт інвестування
інвестування. У Росії існує поділ майна на рухоме і нерухоме Згідно ст. 130 Цивільного кодексу Російської Федерації (ГК РФ) до «нерухомого майна належать земельні ділянки, ділянки надр, відокремлені водні об'єкти і все, що міцно пов'язане із землею, тобто об'єкти, переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливе, в тому числі лісу багаторічні
- 1.1. Нерухомість як об'єкт інвестування
інвестування; - кожна конкретна нерухомість унікальна за фізичними характеристиками і з точки зору інвестиційної привабливості; - нерухомість неможливо викрасти, зламати або втратити при звичайних умовах; - вартість нерухомості висока, а її дроблення на майнові частки скрутно, а в інших випадках і неможливо; - інформація про операції з нерухомістю
- 1.5. Переваги інвестування в нерухомість
інвестування на ринку нерухомості можуть бути прямими і непрямими. Прямі - придбання нерухомості на торгах відповідно з приватним договором, купівля з подальшою орендою. Непрямі - купівля цінних паперів компаній, що спеціалізуються на інвестиціях в нерухомість, інвестиції в забезпечені нерухомістю заставні. Вкладення в нерухомість, як і вкладення в корпоративні
- Д. А. Шевчук. Оцінка та управління нерухомістю: конспект лекцій, 2007
нерухомості та управління власністю. Призначено для оцінювачів, ріелторів, студентів, аспірантів і викладачів економічних, юридичних, будівельних, архітектурних і технічних вузів; банкірів, інвесторів, фахівців з нерухомості, управління, фінансів і кредиту, кадастру; фінансистів, землевпорядників, слухачів шкіл бізнесу, економістів, будівельників, геодезистів, картографів,
- Запитання для самоконтролю
нерухомості? 3. Як визначити податкову базу з податку на майно фізичних осіб? 4. Перерахуйте платників податку на майно фізичних осіб. 5. Як визначити ставку податку на майно фізичних осіб? 6. Які існують пільги при справлянні податку на майно фізичних осіб? 7. Які особливості оподаткування нерухомості пенсіонерів? 8. Які особливості оподаткування
- 2.5.3. Прибутковий підхід
нерухомості, в яку вкладено капітал, повинна відповідати поточній оцінці якості і кількості доходу, який ця нерухомість здатна принести. Прибутковий підхід - це сукупність методів оцінки вартості нерухомості, заснованих на визначенні поточної вартості очікуваних від неї доходів. Основною передумовою розрахунку вартості таким підходом є здача в оренду об'єкта
- 2.1. Фактори, що впливають на вартість нерухомості
нерухомості. 1. Попит - кількість даного товару або послуг, що знаходить на ринку платоспроможних покупців. Найбільший потенційний попит - на ринку житла. 2. Корисність - здатність майна задовольняти деякі потреби людини. Корисність спонукає бажання придбати певну річ. Корисність житла - комфортність проживання. Для інвестора, який діє на ринку
- 1.3. Ринок нерухомості
нерухомості - це сукупність відносин навколо операцій з об'єктами нерухомості: купівлі-продажу нерухомості, іпотеки, здачі об'єктів нерухомості в оренду і т. д. Основні сегменти ринку нерухомості: ринок землі, ринок житла і ринок нежитлових приміщень. Окремо виділяють ринок дохідної нерухомості, який сегментируется за функціональним призначенням об'єктів: - ринок об'єктів
- Особливості визначення податкової бази щодо земельних ділянок, що перебувають у спільній власності
нерухомості до набувача (покупцеві) відповідно до закону або договору переходить право власності на ту частину земельної ділянки, яка зайнята нерухомістю і необхідна для її використання, податкова база відносно даної земельної ділянки для вказаної особи визначається пропорційно його частці у праві власності на дану земельну ділянку. Якщо набувачами
- 1.4. Учасники та джерела процесу фінансування нерухомості
нерухомості ділять на наступні категорії: - федеральні і місцеві органи влади і управління; - кредитно-фінансові установи; - інвестори і пр. Федеральні і місцеві органи влади і управління забезпечують економіко -правові відносини між учасниками процесу фінансування нерухомості. Держава забезпечує додержання норм і правил, пов'язаних з функціонуванням
- 29. Порівняльний підхід до оцінки нерухомості
нерухомості заснований на принципі заміщення - покупець не придбає об'єкт нерухомості, якщо вартість цього об'єкта перевищує всі витрати з придбання на ринку подібного об'єкта, який володіє тією ж корисністю для покупця. Даний підхід в основному використовується там, де існує достатня база даних про угоди купівлі-продажу або оренди на ринку нерухомого майна.
- 3. Визначення вартості інвестованого капіталу на основі капіталізації доходу
нерухомість необхідно знати деякі елементи фінансової математики та моделі перетворення доходів від нерухомості в поточну вартість, розгляду яких присвячена дана глава. Більша увага приділена розбору капіталізації доходу за нормою віддачі, так як застосування цього методу передбачає найбільш докладний аналіз потоків інвестиційного доходу: враховується характер зміни
- 1. Нерухомість
1.
- 2. Оцінка нерухомості
нерухомості
|