|
Прибутковий підхід заснований на тому, що вартість нерухомості, в яку вкладено капітал, повинна відповідати поточній оцінці якості і кількості доходу, який ця нерухомість здатна принести.
Прибутковий підхід - це сукупність методів оцінки вартості нерухомості, заснованих на визначенні поточної вартості очікуваних від неї доходів.
Основною передумовою розрахунку вартості таким підходом є здача в оренду об'єкта нерухомості. Для перетворення майбутніх доходів від нерухомості в поточну вартість здійснюється капіталізація доходу.
Капіталізація доходу - це процес, що визначає взаємозв'язок майбутнього доходу та поточної вартості об'єкта.
Базова формула дохідного підходу (IRV - формула):
V=I / R,
де V - вартість нерухомості,
I - очікуваний дохід від оцінюваної нерухомості.
Під доходом зазвичай мається на увазі чистий операційний дохід, який здатна приносити нерухомість за період,
R - норма доходу або прибутку - це коефіцієнт або ставка капіталізації.
Коефіцієнт капіталізації - норма доходу, що відображає взаємозв'язок між доходом і вартістю об'єкта оцінки.
Розрізняють два види капіталізації:
- пряма капіталізація;
- капіталізація доходу за нормою віддачі на капітал.
При прямої капіталізації розглядають дві величини: річний дохід і ставка капіталізації.
Ставка капіталізації - це відношення ринкової вартості майна до принесеному їм чистому доходу.
Очікуваний дохід визначається в результаті аналізу доходів на протязі періоду володіння нерухомістю.
Ставка дисконтування - норма складного відсотка, яка застосовується при перерахунку в певний момент часу вартості грошових потоків, що виникають в результаті використання майна.
Етапи дохідного підходу:
1. Розрахунок суми всіх можливих надходжень від об'єкта оцінки.
2. Розрахунок дійсного валового доходу.
3. Розрахунок витрат, пов'язаних з об'єктом оцінки:
- умовно-постійні;
- умовно-змінні (експлуатаційні);
- резерви .
4. Визначення величини чистого операційного доходу.
5. Перетворення очікуваних доходів в поточну вартість.
|
- 2.4. Види оцінки нерухомості
дохідний підходи до оцінки, самостійно визначаючи конкретні оцінні методи в рамках кожного з підходів до оцінки. Під методом оцінки розуміють спосіб розрахунку вартості оцінюваного об'єкта в рамках одного з підходів до оцінки. Потім проводиться узгодження отриманих результатів. «Узгодження результату оцінки» - це отримання підсумкової оцінки майна на підставі результатів
- 2.7. Методи оцінки землі
дохідного підходу зазвичай із застосуванням методу прямої капіталізації. Формула розрахунку вартості земельної ділянки має вигляд де V-вартість земельної ділянки, I - дохід від володіння землею, R - ставка капіталізації для землі. Ставка капіталізації визначається діленням величини земельної ренти за аналогічними земельним ділянкам на ціну їх продажу або збільшенням безризикової ставки
- 2.8. Звіт про оцінку нерухомості
дохідним підходом. 6. Узгодження результатів у підсумкову оцінку
- 3.1. Пряма капіталізація
дохідного підходу при прямої капіталізації зазвичай застосовується в наступному вигляді: де PV - поточна вартість нерухомості, NOI - очікуваний чистий операційний дохід за перший після дати оцінки рік, Л - загальна ставка капіталізації. В якості NOI може використовуватися нормалізований чистий операційний дохід за 1 рік, одержуваний шляхом усереднення доходу за кілька років.
- 4. Оцінка капіталу
дохідний, ринковий і витратний. Прибутковий підхід грунтується на оцінці майбутніх доходів від оцінюваного підприємства. Відповідно з ринковим підходом вартість оцінюваного підприємства визначається методом аналізу продажів аналогічних або порівнянних об'єктів, тобто методом порівняння. Витратний підхід передбачає, що вартість оцінюваного підприємства може бути визначена на основі аналізу
- Прибутковий підхід
прибутковому підході, який є найбільш поширеним, використовуються два основні методи: капіталізації доходу та дисконтування майбутніх доходів (дисконтування грошового потоку). Суть методу капіталізації доходу полягає в тому, що ринкова вартість об'єкта прямо пропорційна грошовому доходу і обернено пропорційна очікуваної ставкою капіталізації, або, інакше, очікуваної ставкою доходу:
- Терміни і поняття
підхід в оцінці фірми (підприємства) Ринковий підхід в оцінці фірми (підприємства) Витратний підхід в оцінці фірми
- Глосарій
прибутковості (рентабельності) - відносний показник ефективності інвестиційного проекту Внутрігалузева конкуренція - суперництво між підприємцями, зайнятими виробництвом і реалізацією однакової або взаимозаменяемой продукції Вхідні бар'єри (бар'єри входу, входження) - фактори, що перешкоджають проникненню в галузь (на ринок) нових конкурентів за допомогою зростання ризику і
- 1. Філософія конфіскації
підходить до свого кінця і всі його плоди зібрані, за ним слідує другий суспільний процес, процес розподілу доходу, який і виділяє кожному його частку. Капіталістичний порядок характеризується тим, що ці частки нерівні. Деякі підприємці, капіталісти і землевласники присвоюють більше, ніж повинні. Відповідно, частка інших людей скорочується. Держава повинна по
- 4.1. Критерії ефективності інвестиційних проектів
прибутковості, вимог і переваг інвестора. Зіставлення інвестиційних проектів здійснюється шляхом застосування певних критеріїв ефективності, основними з яких є чиста справжня вартість проекту, період окупності проекту, індекс прибутковості проекту, внутрішня норма прибутку проекту і її модифікації, середній дохід на чистий капітал. Розглянута загальна
|