| Головна |
| « Попередня | Наступна » | |
2.7. Методи оцінки землі |
||
|
Землі міст оцінюються з урахуванням щільності забудови, престижності району, характеру навколишнього землекористування, екологічного стану, інженерно-транспортного облаштування та ін Землі поділяють на зони, диференційовані за базовими ставками земельного податку та нормативної ціні землі (Закон РФ «Про плату за землю»). Нормативна ціна землі фіксується в Земельному кадастрі. Основа визначення нормативної ціни землі: ставки земельного податку та підвищувальні коефіцієнти, пільги щодо земельного податку не враховуються. Часто необхідно оцінити об'єкт, що складається з будівлі та земельної ділянки, коли на останній є тільки права оренди. У цьому випадку в якості вартості землі можна врахувати витрати на відведення земельної ділянки під будівництво. У ринкових умовах за наявності необхідної інформації доцільно застосовувати методи, засновані на аналізі ринкових даних. Розпорядженням Мінмайна Росії від 07.03.2002 № 568-р затверджено Методичні рекомендації щодо визначення ринкової вартості земельних ділянок. Як правило, при оцінці ринкової вартості земельних ділянок використовуються метод порівняння продажів, метод виділення, метод капіталізації земельної ренти, метод розподілу, метод залишку, метод розбивки на ділянки. Метод порівняння продажів є найбільш простим і ефективним методом оцінки, може використовуватися для оцінки і фактично вільної, і імовірно вакантної землі; дозволяє визначити конкретну ціну земельної ділянки шляхом внесення процентних поправок до цін продажу аналогів. За відсутності інформації про ціни угод із земельними ділянками допускається використання цін пропозиції (попиту). Загальноприйняті елементи порівняння для земельних ділянок: права власності, умови фінансування, особливі умови продажу, ринкові умови (змінюються у часі), місце розташування (відстань від міста і доріг, характеристика оточення), умови зонування, фізичні характеристики (розмір, форма і глибина ділянки, кутове розташування, тип грунтів, рельєф), доступні комунальні послуги, економічні характеристики, найкраще і найбільш ефективне використання. При оцінці землі можна використовувати кілька одиниць порівняння, коректуючи ціну кожної з них і отримуючи в кінці кілька значень вартості, що визначають діапазон вартості. Особливу категорію представляють собою міські землі, на їх цінність впливають величина міста і його виробничо-господарський потенціал, рівень розвитку інженерної та соціальної інфраструктури, регіональні природні, екологічні та інші фактори. Метод дає досить точні результати тільки на розвиненому інформаційно-відкритому конкурентному ринку. Російський земельний ринок не відповідає цим вимогам, вартість земельної ділянки неможливо визначити виходячи з інформації про операції продажів ділянок-аналогів. Тому для оцінки повинна збиратися вся доступна інформація для застосування всіх методів оцінки ділянок. Метод капіталізації земельної ренти заснований на тому, що за наявності достатньої інформації про ставки оренди земельних ділянок можна проводити визначення вартості цих ділянок як поточної вартості майбутніх доходів у вигляді орендної плати за оцінюваний земельну ділянку. У рамках даного методу величина земельної ренти може розраховуватися як дохід від здачі в оренду земельної ділянки на умовах, що склалися на ринку землі. Як регулярний потік доходу, земельна орендна плата може капіталізуватися у вартість діленням на коефіцієнт капіталізації для землі, який визначається з аналізу ринку. На основі отриманої орендної ставки ринкова вартість ділянки визначається за дохідного підходу зазвичай із застосуванням методу прямої капіталізації. Формула розрахунку вартості земельної ділянки має вид де V-вартість земельної ділянки, I - дохід від володіння землею, R - ставка капіталізації для землі. Ставка капіталізації визначається діленням величини земельної ренти за аналогічними земельним ділянкам на ціну їх продажу або збільшенням безризикової ставки віддачі на капітал на величину премії за ризик, пов'язаний з інвеcтірованіем капіталу в оцінюваний земельну ділянку. Основні фактори, що впливають на величину орендної ставки земельної ділянки: характеристики місця розташування, розмір, форма, навколишній тип землекористування, транспортна доступність, інженерне обладнання. Проте в Росії в оренду, головним чином, здаються землі державного і муніципального фонду, і величина орендної плати розраховується відповідно до нормативної ціною землі, що не еквівалентної її ринкової вартості. В даний час робляться спроби оренди земель за її ринковою вартістю, але ще рано говорити про об'єктивність результатів практичного застосування методу капіталізації земельної ренти. Метод розподілу (метод співвідношення, співвіднесення, allocation) - визначення складовою вартості земельної ділянки на підставі відомого співвідношення вартості землі і поліпшень в майновому комплексі. Метод заснований на принципі вкладу та затвердження того, що для кожного типу нерухомості існує нормальне співвідношення між вартістю землі і будівель. Найбільш достовірно це співвідношення для нових будівель, вони близькі до варіанту кращого і найбільш ефективного використання. Чим більше вік будівель, тим більше величина відносини вартості землі до загальної вартості власності. Для застосування методу потрібні достовірні статистичні дані про співвідношення вартостей землі і всієї власності конкретного типу нерухомості на заданому ринку. Однак метод рідко застосовується навіть на розвинених ринках, оскільки володіє низькою вірогідністю. Застосування методу виправдано в умовах недостатності інформації про продажі земельних ділянок. Одержувані значення вважаються орієнтовними. Метод виділення (вилучення) застосовується для оцінки забудованих земельних ділянок, якщо є інформація про ціни угод аналогічними об'єктами нерухомості. Покращення земельної ділянки відповідають його найбільш ефективному використанню. Метод передбачає наступну послідовність дій: - визначення елементів порівняння об'єктів; - визначення відмінностей кожного аналога від об'єкта оцінки; - розрахунок і внесення коригувань по кожному з елементів порівняння; - розрахунок ринкової вартості єдиного об'єкта нерухомості, що включає в себе оцінюваний земельну ділянку, шляхом обгрунтованого узагальнення скоригованих цін аналогів; - розрахунок вартості заміщення або вартості відтворення поліпшень оцінюваного земельної ділянки; - розрахунок ринкової вартості оцінюваного земельної ділянки шляхом вирахування з ринкової вартості єдиного об'єкта нерухомості, що включає в себе оцінюваний земельну ділянку, вартості заміщення або вартості відтворення поліпшень земельної ділянки. Метод виділення застосовується, коли внесок поліпшень в загальну ціну ділянки невеликий, рекомендується для оцінки заміських ділянок (для яких вклад поліпшень малий і досить легко визначається), застосовується за відсутності даних про продажі земельної ділянки в околиці. Метод є найбільш ефективним в умовах пасивного ринку (відсутні дані про продаж вільних земельних ділянок) з урахуванням особливостей вихідної інформації та моделі отримання шуканої вартості. де Сз, - вартість земельної ділянки, С - вартість об'єкта, Су - вартість поліпшень. Метод залишку заснований на техніці інвестиційної групи для фізичних складових. Метод застосовується для оцінки забудованих і незабудованих ділянок, якщо є можливість забудови оцінюваного земельної ділянки поліпшеннями, які приносять дохід. Вартість землі визначають в результаті капіталізації частини доходу, що відноситься до землі. Для визначення вартості земельної ділянки необхідно знати вартість будівлі, чистий операційний дохід всієї власності, коефіцієнти капіталізації для землі і для будівель. Основні етапи методу залишку для землі: 1) визначається чистий операційний дохід всієї власності на основі ринкової ренти і передбачуваних операційних витрат; 2) визначається чистий операційний дохід, що відноситься до будови (будівлі); 3) чистий операційний дохід, відношуваний до земельної ділянки, капіталізується в показник вартості через норму капіталізації для землі. Складно прогнозувати дохід в умовах недостатньої стабільності економіки. Метод розбивки на ділянки (підхід з точки зору розвитку) використовується при оцінці землі, придатної для поділу на індивідуальні ділянки. Складається з наступних етапів: - визначення розмірів і кількості індивідуальних ділянок; - розрахунок вартості освоєних ділянок за допомогою методу порівняння зіставних продажів; - розрахунок витрат і графіка освоєння, передбачуваного періоду продажу і розумної підприємницької прибутку; - вирахування всіх витрат на освоєння та підприємницького прибутку з передбачуваної сумарної ціни продажу ділянок для визначення чистої виручки від продажу нерухомості після завершення освоєння та продажу індивідуальних ділянок; - вибір ставки дисконту, що відображає ризик, пов'язаний з періодом передбачуваного освоєння та продажу. Витрати на освоєння земельного масиву зазвичай включають: - витрати на розбивку, розчищення і планування ділянок; - витрати по влаштуванню доріг , тротуарів, інженерних мереж, дренажу; - податки, страховку, гонорари ІТП; - витрати на маркетинг; - прибуток і накладні витрати підрядника і т. д. В цілому, моделювання ринкової вартості земельних ділянок проводиться в рамках припущення про досягнення динамічної рівноваги в конкуренції різних «раціональних» землекористувачів за право зайняти певну ділянку. При балансі платоспроможного попиту і пропозиції на імітованого земельному ринку при обмеженості пропозиції вирішується питання про найбільш ефективне використання ділянки як вільного і з урахуванням існуючої забудови. Моделювання потенційного рентного доходу для різних типів землекористування базується на закономірностях формування рентних ефектів місця розташування і сформованих цін (продажу та оренди). Враховуючи суттєву різницю у вартісних показниках для ділянок, розташованих по фронту вулично-дорожньої мережі міста та розташованих на внутрішньоквартальних територіях, ці ділянки підлягають обов'язковому розділенню при оцінці. Реалізація принципу найбільш ефективного використання відбувається в умовах конкуренції за користування нерухомістю між різними функціональними сегментами ринку з урахуванням реальних обмежень на обсяги попиту і можливої багатофункціональності території, в результаті чого на кожній ділянці утворюється набір землекористувачів. |
||
| « Попередня | Наступна » | |
|
|
||
Інформація, релевантна " 2.7. Методи оцінки землі " |
||
|
||