| Головна |
| « Попередня | Наступна » | |
3.1. Пряма капіталізація |
||
|
На вибір методу капіталізації в кожному конкретному випадку впливають такі фактори: - тип нерухомості; - ефективний вік і термін економічного життя об'єкта; - достовірність і обширність інформації; - характеристики доходу від об'єкта оцінки (величина, тривалість надходження, темпи зміни). Найбільш часто використовуються наступні методи капіталізації: - пряма капіталізація, коли вартість об'єкта визначається діленням чистого річного доходу на ставку капіталізації; - метод валової ренти, заснований на оцінці майна з урахуванням величин потенційного або дійсного доходу та валового рентного множника; - метод дисконтування грошових потоків - оцінка об'єкта, коли грошові потоки надходять нерівномірно, довільно змінюються, при цьому враховується ступінь ризику, пов'язаного з використанням майна; - метод залишку - оцінка майна з урахуванням впливу окремих факторів утворення доходу (у поєднанні з методом залишку можна використовувати методи і прямої капіталізації, і капіталізації доходу за нормою віддачі); - метод іпотечне-інвестиційного аналізу - оцінка майна, заснована на обліку вартості власного і позикового капіталів. Вибір конкретного способу капіталізації визначається характером і якістю очікуваних доходів. У сформованих умовах економічної і політичної нестабільності в Росії, через складність формування достовірних прогнозів, широко застосовується метод прямої капіталізації, що не вимагає такого ретельного аналізу грошових потоків, як при капіталізації за нормою віддачі. Пряма капіталізація - оцінка майна при збереженні стабільних умов його використання, постійної величини доходу, відсутності первинних інвестицій і одночасному обліку повернення капіталу і доходу на капітал. Ставка капіталізації звичайно розраховується на основі аналізу ринкової інформації про аналоги об'єкта оцінки шляхом ділення чистого річного доходу на ціну продажу аналога. Розглянута в попередньому розділі базова формула дохідного підходу при прямої капіталізації зазвичай застосовується в наступному вигляді: де PV - поточна вартість нерухомості , NOI - очікуваний чистий операційний дохід за перший після дати оцінки рік, Л - загальна ставка капіталізації. В якості NOI може використовуватися нормалізований чистий операційний дохід за 1 рік, одержуваний шляхом усереднення доходу за кілька років. Ставка капіталізації Дд відображає ризики, яким піддаються кошти, що вкладаються в актив. Методи розрахунку ставки капіталізації вибираються залежно від конкретних умов, в яких функціонує об'єкт оцінки: інформації про доходи та ціни угод на основі вибірки за порівнянних об'єктах, джерелах і умови фінансування угод, можливості коректного прогнозу щодо вартості об'єкта наприкінці прогнозного періоду. Можлива пряма капіталізація із застосуванням валового рентного множника - середньостатистичне відношення ринкової ціни до потенційного або дійсного валового доходу певного виду майна. Валовий рентний множник (RM) Основні умови застосування методу прямої капіталізації: - період надходження доходу прагне до нескінченності; - величина доходу постійна; - умови використання об'єкта стабільні; - не враховуються початкові інвестиції; - одночасно враховуються повернення капіталу і доходу на капітал. При прямої капіталізації використовуються моделі, засновані на визначенні вартості нерухомості діленням типового чистого операційного доходу на загальну ставку капіталізації, отриману на основі аналізу відносин доходу і цін продажів аналогів об'єкта оцінки. Переваги методу прямої капіталізації: - простота розрахунків; - мале число припущень; - відображення стану ринку; - отримання хороших результатів для стабільно функціонуючого об'єкта нерухомості з малими ризиками (будівля з одним орендарем та довгостроковою орендою). Поряд з достатньою простотою застосування методу, слід враховувати складність аналізу ринку і необхідність внесення коригувань на відмінності між порівнюваними об'єктами. Метод не слід застосовувати, якщо відсутня інформація про ринкові угодах, об'єкт знаходиться на стадії будівництва або реконструкції або якщо об'єкт зазнав серйозних руйнувань. Ставка капіталізації застосовується при перетворенні майбутніх доходів від нерухомості в її поточну вартість. Для розрахунку ставки капіталізації використовуються метод порівняння продажів, метод коефіцієнта покриття боргу, метод інвестиційної групи, метод коефіцієнта дійсного валового доходу, метод залишку. Метод порівняння продажів - основний метод визначення загальної ставки капіталізації. При визначенні ставки капіталізації для об'єкта оцінки спочатку розраховують ставку капіталізації по кожному з проданих аналогів за формулою де SP - ціна продажу i-аналога. Потім з урахуванням методів математичної статистики, вагового коефіцієнта x відображає ступінь схожості кожної з продажів на об'єкт оцінки, вибирається загальна ставка капіталізації Як Ri може застосовуватися ставка капіталізації для альтернативних інвестицій з аналогічною ступенем ризику, тоді х - ваговий коефіцієнт 1-й інвестиції. У аналізованих аналогів об'єкта оцінки повинні бути схожі такі характеристики: термін, що залишився економічного життя, рівень операційних витрат, величини реверсії і коефіцієнти втрат, ризики, співвідношення вартостей землі і будівель, дата продажу, спосіб найкращого і найбільш ефективного використання, умови фінансування, рівень якості управління. До того ж не повинні принципово відрізнятися місце розташування і обробка об'єктів. Метод коефіцієнта покриття боргу застосовується, якщо при фінансуванні інвестицій в нерухомість використовується позиковий капітал. Коефіцієнт покриття боргу DCR розраховується наступним чином: де DS - щорічне обслуговування боргу. Загальна ставка капіталізації визначається за формулою де Rm - загальна ставка капіталізації; m - частка позикових коштів: де Vm - вартість позикових коштів, або сума кредиту; V - вартість об'єкта; Rm - ставка капіталізації для позикових коштів: Дані для розрахунків методом коефіцієнта покриття боргу легко доступні, однак цей метод дає орієнтовне значення ставки капіталізації у випадках, коли ринкові дані недостатньо надійні. Тому метод коефіцієнта покриття використовується тільки як коригувальний. Метод інвестиційної групи використовується, якщо для придбання нерухомості залучається позиковий капітал. При цьому ставка капіталізації може бути розрахована як щодо фінансових, так і відносно фізичних складових. Метод інвестиційної групи для фінансових складових. Ставка капіталізації є середньозваженою величиною, що враховує інтереси як власного, так і позикового капіталу: де R - ставка капіталізації для власного капіталу, яка визначається з даних по порівнянних об'єктах діленням значення доходу до оподаткування на величину власного інвестованого капіталу; R - ставка капіталізації для позикових коштів. Метод інвестиційної групи для фізичних складових. де L - частка вартості землі в загальній вартості нерухомості; R - ставка капіталізації для землі; R - ставка капіталізації для поліпшень. Ставка капіталізації для землі розраховується як відношення доходу, що припадає на землю, до вартості землі. Ставка капіталізації для поліпшень визначається з відношення доходу, що припадає на поліпшення, до вартості поліпшень. Метод коефіцієнта дійсного валового доходу застосовується, якщо є дані про операційні витрати і величиною дійсного валового доходу: де OER - коефіцієнт операційних витрат; EGIM - коефіцієнт дійсного валового доходу . При прямої капіталізації для розрахунку вартості об'єкта можуть застосовуватися коефіцієнти валового доходу та техніка залишку. Застосування коефіцієнтів валового доходу. Якщо ні даних по операційних витрат, використовуються показники валового доходу, які множаться на наступні відповідні коефіцієнти: - GRM - коефіцієнт валового ренти, якщо період дорівнює місяцю; - GIM - коефіцієнт валового доходу, якщо період дорівнює року. Ці коефіцієнти визначаються співвідношенням доходу та ціни продажів об'єктів і є зворотними величинами ставок капіталізації. Вартість власності в цьому випадку визначається наступним чином: або де PGI - потенційний валовий дохід; PGIM - коефіцієнт потенційного валового доходу, розрахований за даними про аналоги об'єкта оцінки: EGI - дійсний валовий дохід; EGIM - коефіцієнт дійсного валового доходу: SP - ціна продажу аналога об'єкта оцінки. Метод залишку застосовується у випадках, коли відома вартість однієї складової об'єкта оцінки. Розрізняють методи залишку для землі та будівель, власного і позикового капіталу. Послідовність застосування методу залишку: - розрахунок частини річного доходу, яка припадає на складову з відомою вартістю; - розрахунок частини річного доходу, яка припадає на складову з невідомою вартістю; - розрахунок вартості невідомої компоненти; - визначення вартості власності складанням вартостей її складових. Розглянемо метод залишку для будівель, коли відома вартість земельної ділянки. Розрахунки будуть виконуватися відповідно до зазначеної вище послідовністю за такими формулами: де I - річний дохід, відношуваний до землі; V - вартість землі; R - ставка капіталізації для землі. Де J - річний дохід, який припадає на будівлю; J - загальний річний дохід, принесений власністю. Де Vn, - вартість будівлі; Rn - ставка капіталізації для будівель. Де V - вартість власності. Аналогічно застосовуються: - метод залишку для землі - коли вартість будівлі можна визначити досить точно; - метод залишку для власного капіталу - якщо можливо визначити термін іпотечного кредиту і розмір річного платежу з обслуговування боргу; - метод залишку для позикового капіталу - коли відома вартість власного капіталу. В цілому, розрахунки методом прямої капіталізації вимагають наявності даних про продажі порівнянних аналогів. Капіталізація доходів за нормою віддачі менш залежна від ринкових даних, однак цей метод повинен відображати фактичні очікування і переваги потенційних покупців подібних об'єктів. |
||
| « Попередня | Наступна » | |
|
|
||
Інформація, релевантна " 3.1. Пряма капіталізація " |
||
|
||