|
« Попередня
|
|
Наступна » |
|
|
|
3.2.1. Дисконтування грошових потоків
|
|
При капіталізації доходу за нормою віддачі потік доходу розглядається більш докладно, ніж при прямій капіталізації, враховується характер зміни грошових потоків, послідовно аналізуються рішення інвесторів, застосовуються більш складні розрахункові моделі.
Основні методи капіталізації доходу за нормою віддачі:
- метод дисконтування грошових потоків, що включає детальний аналіз потоків доходу для кожного року планування;
- метод капіталізації за розрахунковими моделями, що полягає в капіталізації доходу першого року з урахуванням тенденцій його зміни.
Метод дисконтування грошових потоків - оцінка майна при довільно змінюються і нерівномірно надходять грошових потоках з урахуванням ступеня ризику, пов'язаного з використанням об'єкта. У цьому випадку вартість нерухомості визначається як сума поточних вартостей майбутніх доходів шляхом роздільного дисконтування кожного з періодичних потоків доходу і спрогнозованої майбутньої вартості нерухомості, за яку вона може бути продана в кінці періоду володіння. При цих розрахунках використовується ставка дисконтування - відповідна ставка доходу на капітал, звана нормою прибутку або нормою віддачі.
Грошовий потік - рух грошових коштів, яке виникає в результаті використання майна.
Метод дозволяє враховувати поточну вартість грошових потоків, які можуть довільно змінюватися і мати різний рівень ризику.
Загальна модель методу дисконтування грошових потоків
де PV - поточна вартість, n - число періодів; Jn-дохід n періоду; Y - ставка дисконтування.
Скорочено цю модель можна представити в наступному вигляді
або
де PV - ціна перепродажу об'єкта наприкінці періоду володіння (реверсія); n - період володіння; i - рік прогнозного періоду; FV (n, Y) - поточна вартість одиниці (четверта функція складного відсотка) для n періоду при ставці дисконтування Y.
Тобто поточна вартість нерухомості відповідно до методом дисконтування грошових потоків визначається як сума поточних вартостей доходів за кожний період володіння і реверсії.
Реверсія - дохід від продажу об'єкта наприкінці періоду володіння.
Ставка дисконтування інакше називається нормою віддачі на інвестиції. Вона характеризує ефективність капіталовкладень, враховує весь сукупний дохід (дохід на інвестиції та дохід від зміни вартості активу), приводить у відповідність за факторами часу і ризику початкові інвестиції і реалізовується економічний ефект. Якщо аналізується чистий операційний дохід від експлуатації, то застосовується ставка дисконтування, що враховує ставку доходу і ставку відсотка або ставки для землі та споруд. Якщо аналізується дохід, що отримується інвестором на власний капітал, застосовується ставка доходу на власний капітал.
Потоки доходу прогнозуються на підставі ретельного аналізу поточного стану ринку нерухомості та тенденцій його зміни. При цьому передбачувані витрати на реконструкцію або модернізацію повинні відніматися з потоків доходу відповідного періоду.
Вибір ставки дисконтування заснований на аналізі доступних альтернативних варіантів інвестицій з порівнянним рівнем ризику, тобто аналізується альтернативна вартість капіталу. Цей метод вимагає обліку та аналізу показників доходу і капіталу за весь інвестиційний період.
Серед російських оцінювачів склалася практика оцінювати період володіння об'єктом в діапазоні 3-5 років.
Переваги методу дисконтування грошових потоків:
- враховує динаміку ринку;
- застосуємо в умовах нестабільного ринку;
- враховує нерівномірну структуру доходів і витрат;
- застосуємо для об'єктів, що перебувають на стадії будівництва або реконструкції.
Однак метод досить складний у застосуванні, до того ж висока ймовірність помилки в прогнозуванні, неточність збільшується в процесі перетворення прогнозованих доходів в поточну вартість.
|
| « Попередня |
|
Наступна » |
|
= Перейти до змісту підручника = |
|
|
Інформація, релевантна " 3.2.1. Дисконтування грошових потоків " |
- 3.1. Пряма капіталізація
дисконтування грошових потоків - оцінка об'єкта, коли грошові потоки надходять нерівномірно, довільно змінюються, при цьому враховується ступінь ризику, пов'язаного з використанням майна; - метод залишку - оцінка майна з урахуванням впливу окремих чинників утворення доходу (у поєднанні з методом залишку можна використовувати методи і прямої капіталізації, і капіталізації доходу за
- 3.2.3. Визначення ставки дисконтування
дисконтування грошових потоків заснований на перетворенні на поточну вартість майбутніх довільно змінюються доходів від володіння нерухомістю з використанням ставок дисконтування, що відображають стан і очікування ринку. Ставка дисконтування - норма складного відсотка, яка застосовується при перерахунку вартості грошових потоків на певний момент часу. Вибір ставки дисконтування заснований
- 3.3. іпотечне-інвестиційний аналіз
дисконтування грошових потоків, що надходять до інвестора власного капіталу від регулярного доходу і від реверсії, вартість позикового - дисконтированием платежів з обслуговування боргу. Поточна вартість власності визначається залежно від норм дисконтування і характеристик грошових потоків. Тобто поточна вартість залежить від терміну проекту, співвідношення власного і позикового
- Прибутковий підхід
дисконтування майбутніх доходів (дисконтування грошового потоку). Суть методу капіталізації доходу полягає в тому, що ринкова вартість об'єкта прямо пропорційна грошовому доходу і обернено пропорційна очікуваної ставкою капіталізації, або, інакше, очікуваної ставкою доходу: {foto92}, (17.10) де С - ринкова вартість; R - річний дохід; r - очікувана ставка капіталізації
- 2.3. Основні принципи оцінки нерухомості
дисконтированием майбутніх доходів альтернативних варіантів використання з урахуванням ризику інвестицій. Під фінансовою обгрунтованістю розуміється обгрунтування доцільності фінансування інвестиційного проекту, що відбиває здатність цього проекту забезпечити дохід, достатній для відшкодування витрат інвесторів і по одержанні очікуваного доходу на вкладений капітал. Обгрунтування
- 2.5.3. Прибутковий підхід
дисконтування - норма складного відсотка, яка застосовується при перерахунку в певний момент часу вартості грошових потоків, що виникають в результаті використання майна. Етапи дохідного підходу: 1. Розрахунок суми всіх можливих надходжень від об'єкта оцінки. 2. Розрахунок дійсного валового доходу. 3. Розрахунок витрат, пов'язаних з об'єктом оцінки: -
- 3.2.4. Капіталізація за розрахунковими моделям
дисконтування: Якщо наприкінці інвестиційного проекту вартість нерухомості повністю або частково знецінюється, повернення початкового капіталу може бути здійснений за рахунок потоку доходів. Метод Інвуд передбачає повернення капіталу з фонду відшкодування за нормою прибутку для інвестицій, тобто норма повернення основної суми дорівнює ставці прибутковості інвестицій. Фактор фонду відшкодування
- 4.1. Критерії ефективності інвестиційних проектів
дисконтування, при якій справжня вартість повернення капіталу дорівнює початковим інвестиціям, тобто NPV=0. Недоліки цього критерію менш очевидні, ніж при терміні окупності. Визначення IRR полягає в підборі підходящої норми дисконтування для грошових потоків. Для цього всі позитивні і негативні грошові потоки проекту аналізуються для визначення норми дисконтування,
- 4.6. Додаткова інформація
грошові збори, що стягуються у встановленому державному порядку і розмірах спеціально уповноваженими установами (судами, державним арбітражем, нотаріальними конторами і т. д.) за вчинення дій в інтересах юридичних і фізичних осіб та видачу документів, що мають юридичне значення і пов'язаних з об'єктами нерухомості. Дата оцінки об'єкта нерухомості - дата, станом
- Процентна ставка
дисконтированием. Дисконтування - це процес, зворотний нарахуванню складних відсотків. Ми знаходимо поточну вартість шляхом ділення майбутньої вартості на (1 + ставка відсотка) стільки разів, на скільки років ми робимо розрахунок: де PV-поточна вартість; FV-майбутня вартість; R - ставка відсотка; Л '- число років. Дисконтування базується на використанні ставки відсотка. При фінансовому аналізі за
|