| Головна |
| « Попередня | Наступна » | |
2.3. Основні принципи оцінки нерухомості |
||
|
Принцип найкращого і найбільш ефективного використання (ННЕІ) заснований на визначенні вартості нерухомості у разі використання об'єкта найкращим, найбільш ефективним чином, навіть якщо поточне використання об'єкта іншого. Найбільш вірогідне і рентабельне на момент оцінки використання об'єкта забезпечує найвищу поточну вартість нерухомості. Стан будівлі (необхідність капітального ремонту враховується покупцем при обговоренні суми угоди; косметичний ремонт суттєво не впливає на вартість нерухомості). Таким чином, безлічі різних операцій з нерухомістю відповідає кілька видів вартості. Залежно від потреб учасників ринку нерухомості величина різних видів вартості одного й того ж об'єкта може істотно відрізнятися. Найбільш часто зустрічається оцінка ринкової вартості нерухомості. На вартість об'єктів нерухомості впливає значна кількість економічних факторів. Принципи оцінки нерухомого майна дозволяють врахувати найбільш значимі з них. Для варіанту ННЕІ оцінюваного об'єкта існує кілька обмежень: - максимальна ефективність; - фінансова обгрунтованість; - фізична здійсненність; - відповідність законодавству. Максимальна ефективність визначається дисконтуванням майбутніх доходів альтернативних варіантів використання з урахуванням ризику інвестицій. Під фінансовою обгрунтованістю розуміється обгрунтування доцільності фінансування інвестиційного проекту, що відбиває здатність цього проекту забезпечити дохід, достатній для відшкодування витрат інвесторів і по одержанні очікуваного доходу на вкладений капітал. Обгрунтування технологічної та фізичної здійсненності варіанту ННЕІ засноване на аналізі співвідношення якості, витрат і термінів реалізації проекту, ймовірності стихійних лих, доступності транспорту, можливості підключення до комунальних зручностей. Для встановлення відповідності варіанту використання законодавству необхідний аналіз будівельних та екологічних нормативів: обмеження поверховості, заборона на будівництво в даному місці, зонування, перспективи розвитку міста і району, негативні настрої місцевого населення, пожежобезпечність та ін Принцип ННЕІ важливий при аналізі земельної ділянки. У разі відмінності поточного використання землі від найкращого і найбільш ефективного, вартість порожнього земельної ділянки може перевищувати вартість наявних на ньому поліпшень, і може бути прийнято рішення про їх знесення з метою використання ділянки оптимальним чином. Наприклад, ділянка з індивідуальним будинком в районі комерційної забудови бажано віддати під таку забудову. Якщо поточне використання земельної ділянки відмінно від найкращого варіанту використання, але вартість наявних на ній будівель і споруд перевищує його вартість, то поточне використання буде тривати до тих пір, поки вартість землі за умови її найкращого застосування не перевищить вартість майна при поточному використанні. Результати аналізу кращого і найбільш ефективного використання враховуються при визначенні вартості нерухомості, при виборі варіанту будівництва та реконструкції, при аналізі інвестиційних проектів. Принцип вкладу заснований на вимірюванні вартості кожного елемента, що вноситься їм у спільну вартість об'єкта. Враховується вплив як присутності вкладу (елемента), так і його відсутності на зміну вартості об'єкта нерухомості. При аналізі інвестиційних проектів та оцінці вартості нерухомості необхідно врахувати можливість провести поліпшення, які спричинять збільшення вартості об'єкта. При цьому отримується в результаті додаткових поліпшень дохід повинен перевищувати обсяг інвестованих коштів, спрямованих на створення цих поліпшень. Принцип граничної продуктивності полягає в тому, що послідовне внесення поліпшень буде супроводжуватися зростанням вартості об'єкта, що перевищує витрати на їх створення, до досягнення точки максимальної продуктивності, після чого витрати по створенню додаткових поліпшень не будуть повністю компенсовані збільшенням вартості об'єкта. Наприклад, оновлення інтер'єру кафе приверне додаткових відвідувачів, що підвищить дохід від об'єкта. Подальший ще більш якісний дорогий ремонт цього приміщення, що знаходиться в хорошому стані, може не вплинути на зростання доходів. Отже, витрати на другий ремонт не будуть компенсовані. Таким чином, принцип граничної продуктивності заснований на співвідношенні витрат на додаткові поліпшення із зростанням вартості об'єкта і збільшенням доходів від нього в результаті проведених заходів. Збільшення обсягу інвестицій у розвиток виробництва буде супроводжуватися збільшенням приросту прибутку тільки до певного моменту, після чого темп приросту прибутку почне знижуватися. Принцип збалансованості грунтується на тому, що чим більш гармонійні і збалансовані елементи об'єкта, тим вище його вартість на ринку. Наприклад: житловий будинок з хорошим плануванням, з продуманою системою комунікацій має більшу вартість, ніж об'єкт, елементи якого менш збалансовані; вартість ресторану з просторим залом буде вище вартості аналогічного ресторану, в якому для прийому відвідувачів обладнано вузьке витягнуте приміщення. Відповідно до принципу збалансованості слід також враховувати кількість готелів, ресторанів, підприємств торгівлі в одному і тому ж районі. Збалансованість елементів об'єкта визначається на основі вимог ринку. Незбалансованість строків та обсягів інвестування з термінами будівництва може привести до «заморожування» коштів або, при їх нестачі, до «заморожування» будівництва. Недостатність поліпшень або перевантаженість землі може привести до зменшення її вартості. Принцип корисності грунтується на тому, що об'єкт нерухомості поряд з більшою корисністю для користувача володіє і більшою вартістю на ринку. Так, ціни продажів квартир в цегляних будинках вище, ніж у панельних, так як в них вище звуко-і теплоізоляція, а стіни «дихають». Корисність нерухомості, призначеної для отримання доходу, виражається у вигляді потоку доходів. Доходи можуть бути отримані в результаті використання об'єкта під магазин, склад, автостоянку і т. п. Принцип заміщення свідчив, що обізнане покупець в умовах відкритого ринку не заплатить за об'єкт нерухомості більше, ніж за об'єкт подібної корисності, прибутковості або чим витрати на зведення аналогічного об'єкта в прийнятні терміни. Якщо на ринку є кілька об'єктів нерухомості однаковою для споживача корисності, то найбільшим попитом будуть користуватися об'єкти, що мають найнижчу ціну. У покупця є варіанти вибору, і тому на вартість конкретного об'єкта вплине наявність пропозиції аналогів або величина вартості їх створення в прийнятні терміни. На вибір інвестора вплине вартість пропонованих на ринку об'єктів аналогічної прибутковості, які є альтернативною можливістю для інвестування. Наприклад, замість трьох дешевих автостоянок в малонаселеному районі підприємець може придбати одну дорогу автостоянку в центральній частині міста для отримання аналогічної віддачі на інвестиції. Принцип очікування заснований на тому, що на вартість нерухомості впливають очікувані майбутні переваги від володіння об'єктом. Очікування, пов'язані з нерухомістю, що приносить дохід, виражаються в отриманні очікуваної прибутковості інвестицій за рахунок потоків доходу від використання та майбутньої перепродажу об'єкта. Очікування майбутніх вигод виражається в грошовій формі, при цьому поправка до поточної вартості об'єкта може носити як позитивний, так і негативний характер. Економічний спад, недостатня охорона порядку і що склалося негативну громадську думку можуть привести потенційних покупців до відмови від придбання нерухомості в даному районі. Очікуване будівництво станції метро підвищує вартість прилеглих житлових будівель без їх фізичних змін. Отже, даний принцип заснований на привабливості майбутніх переваг від володіння об'єктом нерухомості: чим більше позитивних очікувань, тим вища вартість нерухомої власності. Принцип зовнішнього впливу заснований на обліку зміни вартості нерухомості, викликаного впливом змінюються чинників зовнішнього середовища. Основні зовнішні фактори, що впливають на вартість нерухомості: - економічні: рівень доходів населення і бізнесу, близькість до центрів промислової і ділової активності, доступність фінансових ресурсів, рівень ставок орендної плати, вартість будівельно-монтажних робіт і будівельних матеріалів, тарифи на комунальні послуги; - політичні: стан і тенденції зміни законодавства; - соціальні: зміна чисельності, щільності населення, освітнього рівня; - адміністративні: ставки податків і зональні обмеження; - екологічні: схильність району місця розташування нерухомості засух і затоплень, погіршення або поліпшення екологічної обстановки. Принцип змін заснований на обліку змін, відповідних циклам життя, які притаманні як конкретних об'єктів і ринків нерухомості, так і містам, і суспільству в цілому. Розрізняють чотири цикли життя: 1) зростання - період збільшення доходів населення і доходів від об'єкта нерухомості, швидкий розвиток галузі, міста; 2) стабільність - період рівноваги, який характеризується відсутністю видимого зміни рівня доходів або збитків; 3) занепад - період соціальної нестабільності та зменшення попиту на нерухомість, спад виробництва; 4) оновлення - період оновлення і відродження ринкового попиту, формування району і т. п. Цикл, в якому знаходиться індивідуальний об'єкт, район або суспільство в цілому, повинен бути врахований оцінювачем в процесі оцінки. Принцип конкуренції заснований на тому, що ринкові ціни встановлюються на певному рівні з урахуванням конкуренції. Принцип попиту та пропозиції заснований на визначенні вартості об'єкта співвідношенням попиту та пропозиції на ринку нерухомості. На попит і пропозицію впливають такі фактори, як рівень доходів, зміна чисельності і смаків населення, величина податків, доступність фінансових ресурсів, величина кредитної ставки та ін Принцип відповідності заснований на тому, що об'єкт нерухомості досягає максимальної вартості в оточенні сумісних гармоніюють об'єктів при сумісному характері землекористування. Використання земельної ділянки має відповідати існуючим стандартам району, в якій знаходиться нерухомість. Нове будівництво має бути витримано в переважній стилі. Однорідність об'єктів в районі підтримує їх вартість на певному рівні. Наприклад, наявність по сусідству з дорогими житловими будинками старих індивідуальних будинків призведе до зменшення ціни елітної нерухомості. В цілому, застосування принципів оцінки нерухомості дозволяє врахувати найбільш значущі фактори, що впливають на її вартість, і допомагає максимально наблизити одержувані результати до реальної економічної дійсності. |
||
| « Попередня | Наступна » | |
|
|
||
Інформація, релевантна " 2.3. Основні принципи оцінки нерухомості " |
||
|
||