| Головна |
| « Попередня | Наступна » | |
3.2.4. Капіталізація за розрахунковими моделям |
||
|
Загальна ставка капіталізації розраховується з урахуванням ринкового значення норми прибутку, обраній моделі рекапіталізації, умов фінансування, норм зміни доходу та вартості об'єкта. Основні складові ставки капіталізації - це ставка дисконту та ставка доходу. У відповідності з західними методиками, в разі оцінки нерухомості для цілей оподаткування слід враховувати ефективну податкову ставку. Ставка дисконту - це необхідна норма прибутку на вкладений капітал, яка представляє собою відношення поточної вартості одержуваного за кожний період доходу до витрат на капітал. Вартість нерухомості висока і для її придбання, реалізації інвестиційних проектів потрібно залучення позикового капіталу. Відповідно з цією обставиною ставка дисконту включає такі складові: а) ставка відсотка - необхідна норма прибутку на позиковий капітал; б) ставка доходу - необхідна норма прибутку на власний капітал. Ставка відшкодування відображає повернення вкладеного капіталу протягом терміну експлуатації нерухомості. Ставку відшкодування нерідко називають нормою окупності капіталовкладень. Вона застосовується тільки до частки капіталовкладень, яка буде витрачена протягом інвестиційного періоду. Внаслідок того, що земля не витрачається, ставка відшкодування для земельної власності не враховується. Ефективна податкова ставка - це ставка майнові податку, виражена у відсотках від ринкової вартості майна. Повинна включатися в ставку капіталізації лише у випадках оцінки нерухомості для цілей оподаткування. У цьому випадку майнові податок не входить в операційні витрати, тому його сума ще невідома. У більшості випадків самої більшої з усіх складових ставки капіталізації є ставка дисконту. Тому ставку капіталізації починають визначати з виявлення норми прибутку на вільні від ризику ліквідні вкладення капіталу, які не потребують великих витрат на інвестиційний менеджмент (наприклад, вклад на банківський рахунок). Це мінімальна ставка, яка компенсує знецінення грошей з плином часу. Потім додають поправки на ризик, ліквідність, інвестиційний менеджмент. Ці компоненти складають ставку дисконту (ставку доходу і ставку відсотка). Будь-який інвестор, крім доходу на капітал, враховує повернення вкладеного капіталу. Тому до ставки дисконту додається ставка відшкодування. Повернення капіталу - повернення початкових інвестицій за рахунок доходу або перепродажу. Для обліку повернення капіталу застосовується ставка відшкодування. Відшкодування - сума періодичних доходів, які необхідні для повернення капіталовкладень протягом інвестиційного періоду. Щорічна ставка відшкодування залежить від темпу зміни доходу від об'єкта, тривалості його отримання та доходу від майбутнього перепродажу об'єкта, якщо володіння не є безстроковим. Якщо очікується рівномірне надходження доходу при безстроковому володінні і незмінність вартості основного капіталу приносить дохід майна, то не потрібно облік чинника відшкодування капіталовкладення, і ставка капіталізації буде дорівнює ставці дисконту. Крім знецінення грошей, зниження вартості майна може відбуватися за двома основними причинами: 1) через зміну співвідношення попиту і пропозиції на ринку, що, з одного боку , збільшує ставку ризику, з іншого боку, ставку ризику необхідно знизити, якщо передбачається зростання вартості нерухомості; 2) через накапливаемого майном зносу, внаслідок чого необхідно враховувати відшкодування у ставці капіталізації. Якщо за розглянутий період відбувається зміна вартості об'єкта, то ставка капіталізації визначається як сума двох коефіцієнтів: ставки прибутковості і норми відшкодування основної суми. Якщо можливе зниження вартості капіталу, інвестованого в нерухомість, частина капіталу або вся сума має бути відшкодована за рахунок поточного потоку доходів. Ставка відшкодування, або норма окупності капіталовкладень, застосовується тільки до частки капіталовкладень, яка буде витрачена протягом інвестиційного періоду (для земельних ділянок не враховується, так як земля не витрачається). Ставка відшкодування необхідна для визначення суми, яку потрібно щорічно отримувати для окупності капіталовкладень протягом періоду володіння. Вплив інфляції відбивається на ставці ризику (складової ставки дисконту), на ставці відшкодування відображається вплив зносу нерухомості на ціну продажу. Вибір методу відшкодування залежить від характеру надходження доходу. Основні форми надходження потоків доходу: 1) рівномірні періодичні надходження доходів без обмеження термінів володіння об'єктом; 2) рівномірні періодичні надходження доходів протягом обмеженого періоду часу, після якого планується перепродаж об'єкта; 3) що зменшуються періодичні надходження доходів протягом періоду часу, який обмежений закінченням терміну оренди або повним знеціненням об'єкта у зв'язку із закінченням терміну служби; 4) збільшуються потоки доходу протягом прогнозованого періоду; 5) одноразове одержання потоку доходу від майбутнього перепродажу об'єкта. Поряд з перерахованими вище формами надходження потоків доходів можуть існувати їхні комбінації. Наприклад, поєднання збільшує або зменшує потоків доходів з майбутньою перепродажем об'єкта. Основні варіанти відшкодування вартості капіталу: повернення капіталу рівними частками, модель нескінченного потоку доходу, метод Інвуд, метод Хоскольда. Метод відшкодування рівними частками заснований на тому, що відшкодування капіталовкладень відбувається щорічно рівними частками протягом терміну служби нерухомості. Приклад. Остаточний термін служби будинку 25 років. Тоді ставка відшкодування складе 4%: Тобто протягом решти 25 років терміну служби нерухомості щорічна сума відшкодування капіталу повинна становити 4% від вартості майна. Метод застосуємо, зокрема, якщо очікується стійке скорочення чистого операційного доходу через зростаючого зносу нерухомості, при короткостроковій оренді, ненадійному фінансовому становищі орендаря. Модель нескінченного потоку доходу застосовується у двох випадках: 1) є нескінченний потік доходу; 2) потік доходу кінцевий, але ціна продажу об'єкта дорівнює первинної інвестиції. Тобто вартість активу не змінюється, і дохід можна капіталізувати за ставкою капіталізації, що дорівнює ставці дисконтування: Якщо наприкінці інвестиційного проекту вартість нерухомості повністю або частково знецінюється, повернення початкового капіталу може бути здійснений за рахунок потоку доходів . Метод Інвуд передбачає повернення капіталу з фонду відшкодування за нормою прибутку для інвестицій, тобто норма повернення основної суми дорівнює ставці прибутковості інвестицій. Фактор фонду відшкодування дозволяє сформувати грошовий потік, який відповідає повному поверненню первинних інвестицій. Загальний коефіцієнт капіталізації повинен включати норму прибутку на капітал і фактор фонду відшкодування (SFF), який дозволяє сформувати фонд відшкодування, відповідний повного повернення первісних інвестицій. Базова формула розрахунку загальної ставки капіталізації, якщо актив повністю знецінюється: Особливість методу Інвуд - формування фонду відшкодування здійснюється за нормою прибутку на інвестиції. Метод Хоскольда застосовується при рівномірно надходять потоках доходу, в цьому випадку сума відшкодування надходить щороку і поміщається на розрахунковий рахунок під відсоток, рівний безризиковою ставкою. Метод передбачає, що інвестор не має в своєму розпорядженні доступними варіантами для реінвестування за ставкою, що дорівнює ставці на початкові інвестиції. У цьому випадку, щоб убезпечити повернення своїх коштів, інвестор формує фонд відшкодування, реінвестуя за мінімальною з можливих ставок, тобто за безризиковою ставкою. На відміну від методу Інвуд, при якому використовується ставка прибутку на інвестиції, метод Хоскольда, заснований на використанні безризикової ставки як основи для відшкодування капіталу, застосовується значно рідше. |
||
| « Попередня | Наступна » | |
|
|
||
Інформація, релевантна " 3.2.4. Капіталізація за розрахунковими моделям " |
||
|
||