|
« Попередня
|
|
Наступна » |
|
|
|
3.2.3. Визначення ставки дисконтування
|
|
Метод дисконтування грошових потоків заснований на перетворенні в поточну вартість майбутніх довільно змінюються доходів від володіння нерухомістю з використанням ставок дисконтування, що відображають стан і очікування ринку.
Ставка дисконтування - норма складного відсотка, яка застосовується при перерахунку вартості грошових потоків на певний момент часу. Вибір ставки дисконтування заснований на аналізі доступних альтернативних варіантів інвестування з порівнянним рівнем ризику (альтернативна вартість капіталу).
Розглянемо деякі методи визначення ставки дисконтування.
Метод підсумовування. Метод заснований на зіставленні прибутковості і ризиків доступних альтернативних інвестицій. Ставка дисконтування розраховується в результаті додавання процентних складових (премій), що відображають додаткові ризики, властиві інвестиційному проекту, до ставки доходу на інвестиції, які порівняно з іншими інвестиційними інструментами вважаються безризиковими.
Метод передбачає врахування основних ризиків, найбільш актуальних для інвестицій в нерухомість:
- ризик ліквідності об'єкта інвестиційних вкладень;
- ризик інвестиційного менеджменту - ймовірність того, що рівень інвестиційного управління може знизитися, а це призведе до зменшення вартості власності;
- ризик ринку нерухомості - імовірність того, що зміна співвідношення попиту і пропозиції може вплинути на рівень доходів від об'єкта ;
- ризик ринку капіталу - ймовірність того, що зміна норми прибутку і норми відсотка призведе до зміни вартості нерухомості;
- ризик інфляції - ризик несподіваної зміни реальних доходів, ступінь цього ризику для інвестицій в нерухомість невелика, так як при інфляції вартість нерухомості і рівень орендних ставок мають тенденцію до збільшення;
- фінансовий ризик - враховується у разі використання позикового фінансування, відображає можливість негативного зміни фінансового левереджа ;
- законодавчий ризик - ймовірність зниження вартості нерухомості через можливої зміни законодавства;
- екологічний ризик - відображає ймовірність зниження доходів від нерухомості через появу несприятливих екологічних факторів.
Метод ринкового аналізу. Метод заснований на аналізі ринкових даних, за наявності достатньої інформації вважається найбільш точним методом визначення ставки дисконтування, оскільки дозволяє більш точно враховувати думку типових продавців і покупців, ризики, особливості місця розташування, характеристики доходу.
Думка і перевагу інвесторів враховуються за допомогою опитування або аналізу реальних угод. Ставка дисконтування визначається як ставка кінцевої віддачі для порівнянних об'єктів. Для виявлення ставки кінцевої віддачі використовується поняття внутрішньої норми прибутку IRR - ставка дисконтування, при якій поточна вартість всіх грошових надходжень за час розвитку інвестиційного проекту дорівнює поточної вартості інвестицій.
Метод порівняння альтернативних інвестицій. У цьому випадку передбачається, що інвестиційні проекти з аналогічним рівнем ризику повинні мати аналогічні ставки дисконтування. Ставка дисконтування проекту з аналогічною ступенем ризику називається альтернативною вартістю капіталу. Таку прибуток втрачає інвестор, не вкладаючи кошти в проект з аналогічним ризиком.
В якості об'єкта порівняння для інвестицій в нерухомість вибирають норму відсотка за комерційними кредитами із заставним забезпеченням, норми прибутку за деякими цінних паперів. Ступінь ризику для кредитора нижче, ніж для інвестора власного капіталу, тому віддача інвестицій в нерухомість повинна бути вище норми відсотка по кредиту.
Метод інвестиційної групи (об'єднання інвестицій).
Метод заснований на визначенні частки позикового і частки власного капіталу в загальному обсязі інвестицій і необхідних ставок доходу на кожен з цих компонентів.
Ставка відсотка і ставка доходу співвідносяться з часткою позикових і власних коштів, що вкладаються в процесі фінансування інвестиційного проекту, загальна ставка дисконтування визначається з урахуванням фінансових складових як середньозважена величина:
де У - загальна ставка дисконтування; Ym - ставка дисконтування для позикових коштів; Уe - для власних коштів.
Метод застосуємо, коли залучення позикового капіталу для інвестицій в нерухомість типово, відомі середньоринкові умови кредитних співвідношень і середньоринкові значення ставок віддачі на власні кошти інвесторів.
|
| « Попередня |
|
Наступна » |
|
= Перейти до змісту підручника = |
|
|
Інформація, релевантна " 3.2.3. Визначення ставки дисконтування " |
- 2.3. Основні принципи оцінки нерухомості
визначенні вартості нерухомості у разі використання об'єкта найкращим, найбільш ефективним чином, навіть якщо поточне використання об'єкта іншого. Найбільш вірогідне і рентабельне на момент оцінки використання об'єкта забезпечує найвищу поточну вартість нерухомості. Стан будівлі (необхідність капітального ремонту враховується покупцем при обговоренні суми
- 2.5.3. Прибутковий підхід
визначенні поточної вартості очікуваних від неї доходів. Основною передумовою розрахунку вартості таким підходом є здача в оренду об'єкта нерухомості. Для перетворення майбутніх доходів від нерухомості в поточну вартість здійснюється капіталізація доходу. Капіталізація доходу - це процес, що визначає взаємозв'язок майбутнього доходу та поточної вартості об'єкта. Базова
- 3.1. Пряма капіталізація
певного виду майна. Валовий рентний множник (RM) Основні умови застосування методу прямої капіталізації: - період надходження доходу прагне до нескінченності; - величина доходу постійна; - умови використання об'єкта стабільні; - не враховуються початкові інвестиції; - одночасно враховуються повернення капіталу і доходу на капітал. При
- 3.2.4. Капіталізація за розрахунковими моделям
визначення суми, яку потрібно щорічно отримувати для окупності капіталовкладень протягом періоду володіння . Вплив інфляції відбивається на ставці ризику (складової ставки дисконту), на ставці відшкодування відображається вплив зносу нерухомості на ціну продажу. Вибір методу відшкодування залежить від характеру надходження доходу. Основні форми надходження потоків доходу: 1)
- 3.3. Іпотечне-інвестиційний аналіз
визначенні вартості власності як суми вартостей власного і позикового капіталу. При цьому береться до уваги думку інвестора про те, що він оплачує не вартість нерухомості, а вартість капіталу. Кредит розглядається як засіб збільшення інвестованих коштів, необхідний для завершення угоди. Вартість власного капіталу розраховується шляхом дисконтування грошових
- 4.1. Критерії ефективності інвестиційних проектів
визначення ефективності інвестиційного проекту, визначається з урахуванням тривалості створення, експлуатації і, якщо необхідно, ліквідації об'єкта, періоду досягнення заданих характеристик прибутковості, вимог і переваг інвестора. Зіставлення інвестиційних проектів здійснюється шляхом застосування певних критеріїв ефективності, основними з яких є чиста
- 4.6. Додаткова інформація
визначень і термінів У даний час при проведенні операцій з нерухомістю, в діловій і економічній літературі, використовуються в основному поняття і термінологія, або мають конкретну трактування в чинних законодавчих і нормативних актах, або загальноприйняті і однозначно розуміються в суспільстві поняття. Нижче наведені в алфавітному порядку найбільш вживані поняття у сфері
- Процентна ставка
певну ціну у вигляді відсотка. Таким чином, відсоток є компенсація за відмову від поточного споживання. Відношення суми грошей, яка буде повернена до грошової суми, отриманої в позику, утворює ставку відсотка. Теорія чистої продуктивності капіталу описує події з боку попиту на капітал. Підприємець, який використовує позиковий капітал, може виплатити відсотки, тільки якщо
- Висновки
певною специфікою. 8. Попит на капітал - це попит фірм на фізичний капітал (на ринку факторів) і грошовий капітал, обслуговуючий середньострокові і довгострокові операції банків (на ринку позикових капіталів). Обсяг попиту на фізичний капітал носить похідний характер по відношенню до попиту на кінцеву продукцію. При оптимізації попиту на капітал діє правило MRP=МКС. 9.
- 4. Ціна землі та орендна плата
певний час і береться як би напрокат. У цьому значенні виступає ціна праці як ціна використання робочої сили за певний час. Ціна засобів виробництва розглядається як своєрідна прокатна оцінка. Таким чином, орендна плата має на увазі ту ціну, яку слід платити за користування будь-яким фактором виробництва. Такий підхід дозволяє виокремити чистий дохід
|