|
Порівняльний похід до оцінки нерухомості заснований на принципі заміщення - покупець не придбає об'єкт нерухомості, якщо вартість цього об'єкта перевищує всі витрати з придбання на ринку подібного об'єкта, який володіє тією ж корисністю для покупця. Даний підхід в основному використовується там, де існує достатня база даних про угоди купівлі-продажу або оренди на ринку нерухомого майна.
Порівняльний підхід - сукупність методів оцінки вартості об'єкта нерухомого майна, заснованих на порівнянні об'єкта з його аналогами, щодо яких є інформація про ціни угод з ним.
Вартість об'єкта нерухомості при цьому підході дорівнює середньозваженій ціні по реалізованих аналогам з урахуванням поправок, які враховували їх відмінність від оцінюваного об'єкта:
де Pк - продажна ціна аналогічного об'єкта нерухомості ;
? D-сума поправочних коригувань. Порівняльний підхід до оцінки нерухомого майна грунтується на принципах заміщення, попиту, пропозиції та збалансованості
Послідовність дій при оцінці об'єкта нерухомості порівняльним підходом:
1) вивчення ринку;
2) збір і перевірка даних, достовірності інформації про пропоновані на продаж або недавно проданих аналогах об'єкта оцінки;
3) порівняння даних про відібраних аналогах і об'єкті нерухомості;
4) коригування цін продажів обраних аналогів відповідно до їх відмінностями від об'єкта;
5) встановлення вартості об'єкта оцінки. Вивчення ринку проводиться для того, щоб виявити
на цьому ринку або на його сегментах продані або запропоновані на продаж аналога об'єкта нерухомості. Якщо дані про продаж або про ціну продажу приховані, то аналіз грунтується на ціні пропозиції порівнянних об'єктів.
Основними джерелами інформації можуть бути дані реєстраційних, інформаційних, страхових служб і брокерів компаній; періодичні видання з нерухомого майна, інформація, що надається учасниками угод, архіви оцінювача.
Точна оцінка залежить від якості та кількості використовуваної для аналізу інформації, тому збору та перевірки даних по аналогам об'єкта оцінки потрібно надавати дуже велике значення.
Різні специфічні обставини можуть вплинути на конкретну ціну продажу нерухомості, у зв'язку з цим дані про кожному продажу перевіряються оцінювачем, тобто необхідно отримати підтвердження даних покупцем, продавцем або брокером.
Для того щоб визначити підсумкову вартість оцінюваної нерухомості, необхідна коригування зіставних продажів. Розрахунок коригувань проводиться на базі логічного аналізу попередніх розрахунків з урахуванням значущості кожного показника. Важливий момент тут - це визначення поправочних коефіцієнтів.
Розрахунок вартості елемента, для якого необхідна поправка, здійснюється за вирахуванням зносу, в основному функціонального старіння даного елемента.
|
- 2.5.1. Порівняльний підхід
Порівняльний підхід до оцінки - це сукупність методів оцінки вартості, заснованих на порівнянні об'єкта оцінки з його аналогами, щодо яких є інформація про ціни угод з ними. Умови застосування порівняльного підходу: 1. Об'єкт не повинен бути унікальним. 2. Інформація повинна бути вичерпною, що включає умови здійснення операцій. 3. Фактори, що впливають на
- 2.5.3. Прибутковий підхід
Прибутковий підхід заснований на тому, що вартість нерухомості, в яку вкладено капітал, повинна відповідати поточній оцінці якості і кількості доходу, який ця нерухомість здатна принести. Прибутковий підхід - це сукупність методів оцінки вартості нерухомості, заснованих на визначенні поточної вартості очікуваних від неї доходів. Основною передумовою розрахунку вартості таким
- 2.5. Підходи до оцінки нерухомості
2.5. Підходи до оцінки
- 1.2. Типи нерухомості
Можна виділити три основні типи нерухомості: земля, житло та нежитлові приміщення. Базовим об'єктом нерухомості є земля. Поряд з поділом на типи нерухомість класифікується по ряду ознак, що сприяє більш успішному дослідженню ринку нерухомості і полегшує розробку і застосування методів оцінки різних категорій нерухомості, управління ними. Класифікація за
- Д. А. Шевчук. Оцінка та управління нерухомістю: конспект лекцій, 2007
У книзі представлено системний виклад основних економічних і управлінських питань, пов'язаних з теорією і практикою оцінки нерухомості та управління власністю. Призначено для оцінювачів, ріелторів, студентів, аспірантів і викладачів економічних, юридичних, будівельних, архітектурних і технічних вузів; банкірів, інвесторів, фахівців з нерухомості, управління,
- 2.5.2. Витратний підхід
Витратний підхід - це сукупність методів оцінки, заснованих на визначенні витрат, необхідних для відновлення або заміщення об'єкта оцінки з урахуванням накопиченого зносу. Базується на припущенні, що покупець не заплатить за готовий об'єкт більше, ніж за створення об'єкта аналогічної корисності. При застосуванні цього підходу враховуються витрати інвестора, а не підрядника. В
- 2.8. Звіт про оцінку нерухомості
Звіт про оцінку - це письмовий документ, який відповідає всім вимогам професійної етики, зрозумілим і доступним чином відображає хід процесу оцінки і містить в собі використані оцінювачем вихідні дані, їх аналіз, висновки і підсумкову величину вартості. Додаток до звіту про оцінку містить всі фотографії, замальовки і карти, не включені в основні розділи звіту. Іноді в
- 2. Оцінка нерухомості
2. Оцінка
- 4. Управління процесом інвестування та фінансування нерухомості
Унікальність нерухомості вимагає ретельного опрацювання фінансової, правової, технічної сторони кожного об'єкта інвестування. До того ж важливо, що прибутковість інвестування залежить від якості управління
- 2.4. Види оцінки нерухомості
Оцінка нерухомості буває масова і індивідуальна. Масова оцінка нерухомості - це оцінка великої кількості об'єктів нерухомості на конкретну дату з використанням стандартних методик і статистичного аналізу. При цьому уніфікується процедура оцінки великого числа об'єктів. При масовій оцінці на заключному етапі перевіряється використовувана для розрахунків модель і контролюється
- Витратний підхід
Витратний підхід представлений насамперед методом оцінки накопичених активів. Він включає оцінку фінансових, матеріальних (земля, будівлі, споруди, машини та обладнання) та нематеріальних (кваліфікація, торгова марка тощо) активів на основі балансового звіту з урахуванням різного роду поправок (знос, старіння і інш.). Перевага даного підходу полягає в тому, що він грунтується на
- Терміни і поняття
Капітал Основний капітал Оборотний капітал Норма прибутку (рівень рентабельності) Виробничий потенціал (виробничі потужності) Технологічна структура основних фондів Вікова структура основних фондів Коефіцієнт вибуття основних фондів Коефіцієнт оновлення основних фондів Коефіцієнт зносу основних фондів Фондовіддача Капіталомісткість основного капіталу
- 4. Оцінка капіталу
На практиці перед кожним підприємцем часто постає питання: яка реальна ринкова вартість його капіталу (фондів, активів)? Оцінка підприємства (фірми) являє собою думку або розрахунок вартості конкретно визначеного, об'єкта власності на заданий момент часу. Професійною мовою оцінювачів цей процес часто називається «оцінка бізнесу». При визначенні вартості нерідко
- 1.4. Учасники та джерела процесу фінансування нерухомості
Традиційно учасників процесу фінансування нерухомості ділять на наступні категорії: - федеральні і місцеві органи влади і управління; - кредитно-фінансові установи; - інвестори і пр. Федеральні і місцеві органи влади і управління забезпечують економіко-правові відносини між учасниками процесу фінансування нерухомості. Держава забезпечує додержання
|