|
« Попередня
|
|
Наступна » |
|
|
|
30. Витратний підхід
|
|
Витратний підхід базується на розрахунку витрат на відтворення оцінюваних споруд і будівель з урахуванням всіх видів зносу і підприємницької прибутку. До отриманої вартості додається ринкова вартість ділянки землі
Витратний підхід являє собою сукупність методів оцінки, які засновані на визначенні витрат, необхідних для заміщення або відновлення об'єкта оцінки з урахуванням накопиченого їм зносу
Цей підхід грунтується на припущенні, що типовий покупець не заплатить за готовий об'єкт більше, ніж за створення об'єкта аналогічної корисності. При підрахунку витрат на можливе нове будівництво об'єкта оцінки враховуються виключно витрати інвестора. У процесі оцінки використовуються наступні дані: рівень заробітної плати, накладні витрати, витрати на обладнання, норма прибутку будівельників в цьому регіоні, ринкові ціни на будівельні матеріали Але сумарні витрати на придбання земельної ділянки та будівництво на ній аналогічного об'єкта не завжди еквівалентні ринковій вартості.
В основі витратного підходу лежить принцип зсуву Оцінка нерухомості витратним методом включає наступні етапи
1) розрахунок вартості земельної ділянки з урахуванням найбільш ефективного використання (Сз);
2) розрахунок витрат на нове будівництво оцінюваних будов (Снс);
3) розрахунок накопиченого зносу: функціональний знос, фізичний і зовнішній знос (Ін);
4) розрахунок вартості поліпшень з урахуванням накопиченого зносу (Су) визначається за формулою;
Су=Снс - Ін
5) розрахунок підсумкової вартість нерухомого майна (Сзп), визначається за формулою:
Сзп=Сз + Су
При витратному підході визначення вартості нерухомості починається з оцінки земельної ділянки.
Земельна ділянка - це не тільки частина даного підходу, але і самостійний етап процесу оцінки. Далі визначається вартість нового будівництва оцінюваних поліпшень, розраховується накопичений знос.
На останньому (заключному) етапі витратного підходу, для того щоб отримати підсумкову вартість об'єкта, підсумовується вартість земельної ділянки і витрати, пов'язані з новим будівництвом будівель і споруд за вирахуванням накопиченого будовами зносу.
Даний метод включає чотири основних види оцінки:
1) індексний;
2) кошторисний;
3) поелементний;
4) порівняльної одиниці.
Для оцінки будівель, які мають історичну цінність, коли оцінюється будівля з дуже високим фізичним зносом, коли неможливо зробити самостійну оцінку земельної ділянки, витратний підхід не застосовується.
|
| « Попередня |
|
Наступна » |
|
= Перейти до змісту підручника = |
|
|
Інформація, релевантна " 30. Витратний підхід " |
- Витратний підхід
підхід представлений насамперед методом оцінки накопичених активів. Він включає оцінку фінансових, матеріальних (земля, будівлі, споруди, машини та обладнання) та нематеріальних (кваліфікація, торгова марка тощо) активів на основі балансового звіту з урахуванням різного роду поправок (знос, старіння і інш.). Перевага даного підходу полягає в тому, що він грунтується на
- 2.5.2. Витратний підхід
витратного підходу: - рівень заробітної плати; - величина накладних витрат; - витрати на устаткування; - норми прибутку будівельників у даному регіоні; - ринкові ціни на будівельні матеріали. Етапи витратного підходу: - розрахунок вартості земельної ділянки з урахуванням найбільш ефективного використання (C); - розрахунок витрат на нове будівництво оцінюваних
- 4. Оцінка капіталу
витратний. Прибутковий підхід грунтується на оцінці майбутніх доходів від оцінюваного підприємства. Відповідно з ринковим підходом вартість оцінюваного підприємства визначається методом аналізу продажів аналогічних або порівнянних об'єктів, тобто методом порівняння. Витратний підхід передбачає, що вартість оцінюваного підприємства може бути визначена на основі аналізу витрат, необхідних
- Терміни і поняття
підхід в оцінці фірми (підприємства) Ринковий підхід в оцінці фірми (підприємства) Витратний підхід в оцінці фірми
- Ціна і основні підходи до встановлення цін
витратний (виробничий). Вони різняться насамперед факторами, що впливають на формування ціни. При ринковому способі визначальні чинники - кон'юнктура ринку, попит та пропозиція товару. При витратному підході в основу встановлення ціни кладуться виробничі витрати, насамперед трудові, пов'язані зі створенням товару. У ринковому ціноутворенні ціна - це форма вираження
- Ціна і основні підходи до встановлення цін
витратний (виробничий). Вони різняться насамперед факторами, що впливають на формування ціни. При ринковому способі визначальні чинники - кон'-4. Рівновага попиту та пропозиції. Рівноважна ціна. Роль ціни в економіці 113 юнктури ринку, попит та пропозиція товару. При витратному підході в основу встановлення ціни кладуться виробничі витрати, насамперед трудові,
- Лекція 5 Тема: СТАНОВЛЕННЯ І СУТНІСТЬ ТОВАРНО-РИНКОВОГО ВИРОБНИЦТВА. ТЕОРІЇ ТОВАРУ, ВАРТОСТІ, ГРОШЕЙ І ЦІНИ
витратною концепцією; познайомимося з історією російських
- Висновки
витратний, що дозволяють з різних сторін розрахувати і скласти думку про ринкову вартість оцінюваного
- Терміни і поняття
підхід Абсорбційний підхід Монетаристский
- 9. Теорія вартості, відсотка і ренти
витратний, тобто тупиковий підхід. З приводу доходів робітників і власників грошового капіталу і землевласників У. Петті стверджує, що заробітна плата характеризується як ціна праці робітника, що представляє мінімум засобів для існування його та його родини. Доходи підприємців та землевласників охарактеризовані Петті допомогою уніфікованого ним суті поняття «рента», тобто
- 2.8. Звіт про оцінку нерухомості
витратним підходом, - порівняльним підходом, - дохідним підходом. 6. Узгодження результатів у підсумкову оцінку
|