|
Витрати поділяють на прямі і непрямі
Прямі витрати - це вартість трудових і матеріальних ресурсів. Непрямі витрати виникають в ході будівництва, але їх не можна безпосередньо виявити в самій споруді.
Існує чотири основні методи оцінки при витратному підході: кошторисний, порівняльної одиниці, індексний і поелементний.
Метод порівняльної вартості одиниці - оцінка майна на основі використання одиничних скоригованих укрупнених показників витрат на створення аналогів. Суть методу полягає в тому, що для об'єкта, який буде оцінюватися, підбирають об'єкт-аналог, який буде дуже схожий з оцінюваним практично за всіма характеристиками, що використовуються, і технології його виготовлення. Вартість одиниці виміру об'єкта-аналога множиться на число одиниць оцінюваного об'єкта нерухомості.
Метод вартості укрупнених елементів полягає в оцінці майна на основі величини вартості створення його основних елементів.
У методі використовуються дані про вартість різних елементів, тобто складових частин будівлі або споруди - поелементні витрати.
Розрахунок поелементних витрат включає в себе розбивку будівлі на складові частини, встановлення величини середніх витрат на ці частини.
Метод вартості укрупнених елементів допомагає краще порівняти елементи оцінюваного об'єкта з типовими елементами, і в результаті застосування дозволяє отримати величину більшої точності, ніж з використанням методу порівняльної вартості одиниці.
Поелементний метод є менш трудомістким. Як одиниці виміру вартості беруть найбільш характерні показники конструктивних елементів.
Метод кількісного аналізу заснований на оцінці об'єкта на основі повної кошторису витрат на його відтворення. Наприклад, вартість будівництва визначається підсумовуванням всіх витрат на зведення або установку складових частин будови, але необхідно враховувати непрямі і прямі витрати. Для того щоб застосувати даний метод, буде потрібно складання переліку всіх матеріалів і устаткування, підрахунку трудових витрат, необхідних для установки кожного елемента, обліку непрямих, накладних витрат і прибутку забудовника.
Можуть виникати помилки при застосуванні методу кількісного аналізу, внаслідок неправильного підбору даних про вартість одиниць порівняння в будовах, що не відповідають типу об'єкта оцінки. Цей метод досить трудомісткий, його застосування засноване на складанні переліку всіх матеріалів і устаткування, підрахунку необхідних для установки кожного елемента трудових витрат, що вимагає залучення кваліфікованих кошторисників.
Індексний метод полягає у визначенні відновної вартості оцінюваного об'єкта нерухомого майна шляхом множення балансової вартості на відповідний індекс переоцінки. Індекси для переоцінки основних фондів затверджуються Урядом РФ і періодично публікуються у пресі.
|
- Витратний підхід
методом оцінки накопичених активів. Він включає оцінку фінансових, матеріальних (земля, будівлі, споруди, машини та обладнання) та нематеріальних (кваліфікація, торгова марка тощо) активів на основі балансового звіту з урахуванням різного роду поправок (знос, старіння і інш.). Перевага даного підходу полягає в тому, що він грунтується на існуючих активах, менш умозрітелен,
- 30. Витратний підхід
методів оцінки, які засновані на визначенні витрат, необхідних для заміщення або відновлення об'єкта оцінки з урахуванням накопиченого їм зносу Цей підхід грунтується на припущенні, що типовий покупець не заплатить за готовий об'єкт більше, ніж за створення об'єкта аналогічної корисності. При підрахунку витрат на можливе нове будівництво об'єкта оцінки враховуються виключно
- 4. Оцінка капіталу
методом аналізу продажів аналогічних або порівнянних об'єктів, тобто методом порівняння. Витратний підхід передбачає, що вартість оцінюваного підприємства може бути визначена на основі аналізу витрат, необхідних для відтворення або заміни власності за вирахуванням морального і фізичного зносу. Важливо підкреслити, що всі три підходи не тільки не виключають один одного, а й
- 2.5.2. Витратний підхід
методів оцінки, заснованих на визначенні витрат, необхідних для відновлення або заміщення об'єкта оцінки з урахуванням накопиченого зносу. Базується на припущенні, що покупець не заплатить за готовий об'єкт більше, ніж за створення об'єкта аналогічної корисності. При застосуванні цього підходу враховуються витрати інвестора, а не підрядника. В основі цього підходу лежить принцип
- 14. МЕТОДИ РОЗРАХУНКУ ЦІН
методи ціноутворення. Витратні методи ціноутворення забезпечують розрахунок продажної ціни на товари та послуги за допомогою додавання до витрат або собівартості їх виробництва якоїсь конкретної величини. До ринкових методів ціноутворення відносяться: 1) метод поточної ціни; 2) метод «запечатаного конверту», або тендерного ціноутворення. До економічних методів ціноутворення відносять
- Терміни і поняття
оцінкою фірми (підприємства) Ринковий підхід в оцінці фірми (підприємства) Витратний підхід в оцінці фірми
- 28. Процес оцінки нерухомості
методик і статистичного аналізу Індивідуальна оцінка нерухомості - це оцінка конкретного об'єкта на певну дату. Масова оцінка - наближена, а індивідуальна - точна. Процес оцінки нерухомості проходить в шість етапів: 1) визначення проблеми, 2) попередній огляд і план оцінки. Вирішується питання про даних, необхідних для аналізу об'єкта, встановлюються джерела їх
- Ринковий підхід
методу оцінки: метод ринку капіталів, метод угод та метод галузевої оцінки. Метод ринку капіталів заснований на цінах продажу акцій подібних фірм на світових фондових ринках. Для застосування цього методу потрібно детальна фінансова і цінова інформація по представницької групі порівнянних фірм. Серцевина методу - фінансовий аналіз, вибір і обчислення оціночних коефіцієнтів (факторів). К
- 2.8. Звіт про оцінку нерухомості
методу розрахунку вартості конкретного об'єкта оцінки. Звіт власноручно підписується оцінювачем і завіряється печаткою. У разі наявності спору про достовірність величини ринкової чи іншої вартості об'єкта оцінки, встановленої у звіті, зазначений спір підлягає розгляду судом. Структура звіту про оцінку Супровідний лист. 1. Загальні відомості. 1.1. Основні
- 2.5.1. Порівняльний підхід
методів оцінки вартості, заснованих на порівнянні об'єкта оцінки з його аналогами, щодо яких є інформація про ціни угод з ними. Умови застосування порівняльного підходу: 1. Об'єкт не повинен бути унікальним. 2. Інформація повинна бути вичерпною, що включає умови здійснення операцій. 3. Фактори, що впливають на вартість порівнюваних аналогів оцінюваної
- 2.5.3. Прибутковий підхід
методів оцінки вартості нерухомості, заснованих на визначенні поточної вартості очікуваних від неї доходів. Основною передумовою розрахунку вартості таким підходом є здача в оренду об'єкта нерухомості. Для перетворення майбутніх доходів від нерухомості в поточну вартість здійснюється капіталізація доходу. Капіталізація доходу - це процес, що визначає взаємозв'язок майбутнього
- 32. Знос
методами визначення величини накопиченого зносу є: метод розбиття, метод терміну життя, метод порівнянних продажів. Метод розбиття - полягає у визначенні окремо трьох видів зносу з поділом фізичного і функціонального на переборні і непереборні типи. Фізичний знос виявляється в погіршенні фізичних властивостей об'єкта з плином часу, у втраті елементами будови
- МЕТОДИ ДОСЛІДЖЕННЯ ЕКОНОМІЧНИХ ЯВИЩ
метод має два якісно різних сенсу: метод як загальний принциповий підхід до об'єкта дослідження і метод як конкретний прийом, інструмент дослідження. Як загальний принциповий підхід: К. Маркс: «Мій діалектичний метод по своїй основі не тільки відмінний від гегелівського, але є його протилежністю. Для Гегеля процес мислення, який він перетворює під ім'ям ідеї в
- Джек К. Хатсон. Метод Вайкоффа, 1991
методу Вайкоффамсостоіт у використанні середніх значень відносної величини доходів або надходжень для порівнянних фірм, що фігурують на ринку акцій, в якості оцінки акцій при первинних розміщеннях. Кінофільми типу «Уолл-стріт» і «Чужі гроші» та книги типу «Варвари біля воріт» грунтувалися на розповідях рейдерів, які набували контрольні пакети акцій з використанням зовнішнього кредиту
- 20. МЕТОДИ РОЗРАХУНКУ ЦІНИ
методи. Для вибору методу розрахунку ціни враховуються такі чинники, як ступінь новизни товару, стадія життєвого циклу, наявність диференціації товару по якості. При цьому мінімальна можлива ціна визначається собівартістю продукції, а максимальна - наявністю унікальних особливостей у виробі. Також при виборі методу ціноутворення необхідно враховувати внутрішні обмеження (прибуток,
- Прибутковий підхід
методу: капіталізації доходу та дисконтування майбутніх доходів (дисконтування грошового потоку). Суть методу капіталізації доходу полягає в тому, що ринкова вартість об'єкта прямо пропорційна грошовому доходу і обернено пропорційна очікуваної ставкою капіталізації, або, інакше, очікуваної ставкою доходу: {foto92}, (17.10) де С - ринкова вартість; R - річний дохід; r -
- 2.4. Види оцінки нерухомості
методик і статистичного аналізу. При цьому уніфікується процедура оцінки великого числа об'єктів. При масовій оцінці на заключному етапі перевіряється використовувана для розрахунків модель і контролюється якість одержуваних результатів . При цьому результати, отримані за допомогою моделі масової оцінки, порівнюються з реальними цінами продажів і оцінюються відхилення рівня оцінки по
- 2.5. Підходи до оцінки нерухомості
оцінці
|