|
« Попередня
|
|
Наступна » |
|
|
|
2.1. Фактори, що впливають на вартість нерухомості
|
|
Можна виділити чотири чинника, що впливають на вартість нерухомості.
1. Попит - кількість даного товару або послуг, що знаходить на ринку платоспроможних покупців. Найбільший потенційний попит - на ринку житла.
2. Корисність - здатність майна задовольняти деякі потреби людини. Корисність спонукає бажання придбати певну річ. Корисність житла - комфортність проживання. Для інвестора, який діє на ринку нерухомості, найбільшою корисністю володітиме земельну ділянку без обмежень на використання та забудову.
3. Дефіцитність - обмеженість пропозиції. Як правило, при збільшенні пропозиції певного товару ціни на даний товар починають падати, при зменшенні пропозиції - рости.
4. Можливість отчуждаемості об'єктів - це можливість передачі майнових прав, що дозволяє нерухомості переходити з рук в руки (від продавця до покупця), тобто бути товаром. Раніше на землю в Росії була єдина державна власність, тому земля не вважалася товаром.
Таким чином, вартість не є характеристикою, яка сама по собі властива нерухомості: наявність вартості залежить від бажання людей, необхідна наявність купівельної спроможності, корисності і відносної дефіцитності.
|
| « Попередня |
|
Наступна » |
|
= Перейти до змісту підручника = |
|
|
Інформація, релевантна " 2.1. Фактори, що впливають на вартість нерухомості " |
- 2.3. Основні принципи оцінки нерухомості
факторів. Принципи оцінки нерухомого майна дозволяють врахувати найбільш значимі з них. Для варіанту ННЕІ оцінюваного об'єкта існує кілька обмежень: - максимальна ефективність; - фінансова обгрунтованість; - фізична здійсненність; - відповідність законодавству. Максимальна ефективність визначається дисконтуванням майбутніх доходів
- 2.5.1. Порівняльний підхід
впливають на вартість порівнюваних аналогів оцінюваної нерухомості, повинні бути порівняні. Основні вимоги до аналогу: - аналог схожий на об'єкт оцінки за основними економічними, матеріальним, технічним та іншим характеристикам; - подібні умови угоди. Порівняльний підхід базується на принципах: - заміщення; - збалансованості; - попиту і
- 2.7. Методи оцінки землі
чинники. Метод дає досить точні результати тільки на розвиненому інформаційно-відкритому конкурентному ринку. Російський земельний ринок не відповідає цим вимогам, вартість земельної ділянки неможливо визначити виходячи з інформації про операції продажів ділянок-аналогів. Тому для оцінки повинна збиратися вся доступна інформація для застосування всіх методів оцінки ділянок. Метод
- 4.3. Аналіз правильності визначення розміру фінансування бюджетних установ
факторів на зміну суми фактичних витрат у разі зниження ефективності діяльності необхідно залишати суму фактичних витрат на мінімальному і достатньому для фінансування інспекції рівні. Цей рівень визначається в процесі бюджетного планування видатків. Планова недоїмка розраховується виходячи зі встановленого рівня заборгованості до плану доходів бюджету, яка не
- 1.1. Нерухомість як об'єкт інвестування
факторів, ризик накопичення зовнішнього і функціонального зносу, фінансовий ризик, пов'язаний з умовами перегляду орендної плати; - суворе державне регулювання угод з
- 1.2. Типи нерухомості
факторами: - у момент придбання нерухомості інвестор отримує пакет прав, в той час як багато об'єкти інвестування не тягнуть за собою права власності; - збереженням вкладених коштів взагалі (у звичайних умовах нерухомість неможливо втратити , викрасти) та інфляцією зокрема (інфляційні процеси супроводжуються зростанням цін на нерухомість і доходів від неї);
- 1.3. Ринок нерухомості
фактори, що впливають на попит і пропозицію: - економічні: рівень доходів населення і бізнесу, доступність фінансових ресурсів, рівень ставок орендної плати, вартість будівельно-монтажних робіт і будівельних матеріалів, тарифи на комунальні послуги ; - соціальні: зміна чисельності, щільності населення, освітнього рівня; - адміністративні: ставки податків і
- 2.4. Види оцінки нерухомості
факторах, значно впливають на вартість об'єкта оцінки. До спеціальних даними відноситься інформація про оцінюваної нерухомості та її аналогах: відомості про права на об'єкт, визначення відповідності способу використання існуючим законодавством, характеристику самої будови і земельної ділянки, на якій він розташований. На наступному етапі процесу оцінки проводиться аналіз
- 2.5.2. Витратний підхід
факторів; - функціональний знос - знос через невідповідність сучасним вимогам, що пред'являються до подібних об'єктів; - зовнішній знос - знос у результаті зміни зовнішніх економічних факторів, - розрахунок вартості поліпшень з урахуванням накопиченого зносу : Су=С-С - визначення підсумкової вартості нерухомості: С=С + С. Переваги витратного підходу: 1. При
- 3.1. Пряма капіталізація
фактори: - тип нерухомості; - ефективний вік і термін економічного життя об'єкта; - достовірність і обширність інформації; - характеристики доходу від об'єкта оцінки (величина, тривалість надходження, темпи зміни). Найбільш часто використовуються наступні методи капіталізації: - пряма капіталізація, коли вартість об'єкта визначається діленням чистого
|