|
Нерухомість - земля і всі поліпшення, постійно закріплені на ній (будівлі, споруди, об'єкти незавершеного будівництва).
У Росії термін «нерухоме та рухоме майно» вперше з'явився в законодавстві за часів правління Петра I в Указі від 23 березня 1714 «Про порядок спадкування в рухомим і нерухомим майном». Під нерухомим майном визнавалися земля, угіддя, будинки, заводи, фабрики, лавки. До нерухомого майна ставилися також корисні копалини, що знаходяться в землі, і різні будови, як підносяться над землею, так і побудовані під нею, наприклад: шахти, мости, греблі.
Економічні реформи в Росії, закріплення майна на правах власності за фізичними та юридичними особами, привели до необхідності поділу майна на рухоме і нерухоме (докладніше див Шевчук Д.А. Організація і фінансування інвестицій. - Ростов -на-Дону: Фенікс, 2006; Шевчук Д.А. Основи банківської справи. - Ростов-на-Дону: Фенікс, 2006; Шевчук Д.А. Банківські операції. - Ростов-на-Дону: Фенікс, 2006).
З 1994 р., згідно зі ст. 130 Цивільного кодексу Російської Федерації, «до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, ділянки надр, відокремлені водні об'єкти і все, що міцно пов'язане із землею, т.
тобто об'єкти, переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливе, в тому числі ліси, багаторічні насадження, будівлі, споруди ». До нерухомості належать також підлягають державній реєстрації повітряні і морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти.
До нерухомості може бути віднесено й інше майно. Так, згідно зі ст. 132 ГК РФ, «підприємство в цілому як майновий комплекс, використовуваний для здійснення підприємницької діяльності, визнається нерухомістю». Речі, які не відносяться до нерухомості, включаючи гроші та цінні папери, визнаються рухомим майном.
Можна виділити наступні ознаки нерухомості:
- нерухомість неможливо переміщати без нанесення об'єкту шкоди;
- нерухомість міцно пов'язана із землею, причому не тільки фізично, а й юридично;
- довговічність об'єкта інвестування;
- кожна конкретна нерухомість унікальна за фізичними характеристиками і з точки зору інвестиційної привабливості;
- нерухомість неможливо викрасти, зламати або втратити при звичайних умовах;
- вартість нерухомості висока, а її дроблення на майнові частки скрутно, а в інших випадках і неможливо;
- інформація про операції з нерухомістю часто є недоступною;
- втрата споживчих властивостей або перенесення вартості в процесі виробництва відбувається поступово в міру зносу;
- корисність нерухомості визначається здатністю задовольняти специфічну потребу людини у житловій та виробничій площах;
- можливість позитивного чи негативного впливу нового будівництва на вартість прилеглих земель, будівель;
- існує тенденція до збільшення вартості нерухомості з часом;
- існують специфічні ризики, властиві нерухомості, як об'єкту інвестування: ризик фізичного пошкодження під впливом природних і техногенних факторів, ризик накопичення зовнішнього і функціонального зносу, фінансовий ризик, пов'язаний з умовами перегляду орендної плати;
- суворе державне регулювання угод з нерухомістю.
|
- 1.2. Типи нерухомості
нерухомості: земля, житло та нежитлові приміщення. Базовим об'єктом нерухомості є земля. Поряд з поділом на типи нерухомість класифікується по ряду ознак, що сприяє більш успішному дослідженню ринку нерухомості і полегшує розробку і застосування методів оцінки різних категорій нерухомості, управління ними. Класифікація за найбільш часто зустрічається
- 1.5. Переваги інвестування в нерухомість
нерухомість, що приносить дохід, є найбільш прибутковим. Привабливість придбання дохідної нерухомості полягає у віддачі від інвестицій після погашення операційних витрат. Однак у цьому випадку вище ризик через низьку ліквідність нерухомості та тривалості терміну окупності вкладених коштів. Методи інвестування на ринку нерухомості можуть бути прямими і непрямими.
- 2.3. Основні принципи оцінки нерухомості
нерухомості можна розділити на 4 категорії. Принцип найкращого і найбільш ефективного використання (ННЕІ) заснований на визначенні вартості нерухомості у разі використання об'єкта найкращим, найбільш ефективним чином, навіть якщо поточне використання об'єкта іншого. Найбільш вірогідне і рентабельне на момент оцінки використання об'єкта забезпечує найвищу поточну
- 3.2.3. Визначення ставки дисконтування
нерухомістю з використанням ставок дисконтування, що відображають стан і очікування ринку. Ставка дисконтування - норма складного відсотка, яка застосовується при перерахунку вартості грошових потоків на певний момент часу. Вибір ставки дисконтування заснований на аналізі доступних альтернативних варіантів інвестування з порівнянним рівнем ризику (альтернативна вартість капіталу).
- 4. Управління процесом інвестування та фінансування нерухомості
нерухомості вимагає ретельного опрацювання фінансової, правової, технічної сторони кожного об'єкта інвестування. До того ж важливо, що прибутковість інвестування залежить від якості управління
- 4.3. Ризики при фінансуванні нерухомості
нерухомості: - кредитний ризик - втрати, якщо позичальник не виробляє платежів; - ризик процентних ставок - ймовірність того, що ставка по кредиту коригується рідше, ніж за залученими коштами в умовах зростання процентних ставок; - ризик дострокового погашення - втрати при достроковому погашенні кредиту з фіксованою ставкою відсотка; - ризик попередніх зобов'язань - ризик
- 4.6. Додаткова інформація
нерухомістю, у діловій та економічній літературі, використовуються в основному поняття і термінологія, або мають конкретну трактування в чинних законодавчих і нормативних актах, або загальноприйняті і однозначно розуміються в суспільстві поняття. Нижче наведені в алфавітному порядку найбільш вживані поняття у сфері нерухомості, за винятком тих, які докладно розглядаються в
- 2. Доходи населення, їх види, джерела формування і способи розподілу
нерухомістю, організовуючи приватний бізнес. Якщо 90% населення розвинених країн враховується національним рахівництвом як особи найманої праці, то частка власників серед них становить приблизно 50%. Тобто в наявності диверсифікація соціального статусу, який якщо не знімає, то значно згладжує проблему класового протистояння. Функціональний розподіл доходів не відображає доходи сімей
- 1.3. Ринок нерухомості
нерухомості - це сукупність відносин навколо операцій з об'єктами нерухомості: купівлі-продажу нерухомості, іпотеки, здачі об'єктів нерухомості в оренду і т. д. Основні сегменти ринку нерухомості: ринок землі, ринок житла і ринок нежитлових приміщень. Окремо виділяють ринок дохідної нерухомості, який сегментируется за функціональним призначенням об'єктів: - ринок об'єктів
- 1.4. Учасники та джерела процесу фінансування нерухомості
нерухомості ділять на наступні категорії: - федеральні і місцеві органи влади і управління; - кредитно-фінансові установи; - інвестори і пр. Федеральні і місцеві органи влади і управління забезпечують економіко -правові відносини між учасниками процесу фінансування нерухомості. Держава забезпечує додержання норм і правил, пов'язаних з функціонуванням
|