| Головна |
| « Попередня | Наступна » | |
4.3. Ризики при фінансуванні нерухомості |
||
|
Розглянемо основні ризики, пов'язані з фінансуванням нерухомості: - кредитний ризик - втрати, якщо позичальник не виробляє платежів; - ризик процентних ставок - ймовірність того, що ставка по кредиту коригується рідше, ніж за залученими коштами в умовах зростання процентних ставок; - ризик дострокового погашення - втрати при достроковому погашенні кредиту з фіксованою ставкою відсотка; - ризик попередніх зобов'язань - ризик фінансування кредитів, по яких фіксована ставка відсотка визначена до початку фінансування; - ризик ліквідності - ймовірність того, що кредитору для платежів за своїми зобов'язаннями буде недостатньо коштів, одержуваних в якості погашення заборгованості за виданими кредитами; - ризик зміни умов мобілізації фондів - втрати у разі зменшення вартості фондів (базовою ставки) при кредитуванні з фіксованою надбавкою (щодо базової ставки). Кредитний ризик пов'язаний із втратами у випадках, якщо позичальник не в змозі проводити платежі по кредиту або якщо вартість заставленого майна недостатня для погашення зобов'язань позичальника перед кредитором. Платоспроможність позичальника визначається співвідношенням доходу позичальника і величини ставки відсотка по кредиту. У разі неплатежів втрати для кредитора бувають декількох видів. Кредитор несе втрати, якщо сума, виручена від продажу переданої йому у володіння нерухомості, менше, ніж виплачена частина кредиту. Поряд з витратами по експлуатації, ремонту і продажу майна виникають і адміністративні витрати з управління невиплаченими кредитами і вилученим майном. Управління кредитним ризиком здійснюється шляхом ретельного аналізу об'єкта застави, платоспроможності позичальника та виробленням рекомендацій за прийнятною величиною кредиту. При визначенні вірогідності повернення кредиту основна увага приділяється встановленню величини доходу позичальника та оцінці вартості переданого в заставу майна. При кредитуванні розвитку об'єктів нерухомості (будівництві, реконструкції, модернізації) кредитний ризик істотно знижується, якщо відомо, що позичальник раніше завершив кілька проектів, аналогічних тому, на здійснення якого запрошувати кредит. Ризик процентних ставок - це зниження прибутку кредитної установи внаслідок негативного непередбаченого зміни рівня процентних ставок. Тобто це потенційні втрати, викликані фінансуванням при незбалансованості періодичного перегляду процентних ставок за кредитами і позиковими коштами. Шляхи управління таким ризиком: фінансування за допомогою цінних паперів з однаковим терміном погашення і використання кредиторами при розрахунку платежів по кредиту різних методів їх індексації з урахуванням інфляції і доходів позичальника. Ризик дострокового погашення - це потенційні втрати при реінвестування, які викликані раннім погашенням іпотечного кредиту з фіксованою ставкою відсотка. Ризик виникає також у зв'язку з втратами при фінансуванні кредитів, ставки відсотка за якими визначаються перед початком фінансування. Такий ризик називають ризиком попередніх зобов'язань. При кредитуванні передбачаються альтернативні умови для кредитора і позичальника. Позичальник отримує право погашення кредиту до закінчення кредитного договору, а кредитор у свою чергу має можливість періодично змінювати ставку відсотка за кредитом з змінною процентною ставкою. Кредитори також надають позичальникам можливість визначення ставки відсотка по кредиту до початку процесу фінансування кредиту. Ризик ліквідності пов'язаний з недостатністю надходження платежів за позиками для виконання поточних зобов'язань кредитора, виникає у зв'язку з труднощами мобілізації готівкових коштів шляхом продажу активів за ринковими цінами або близьким до них. Ризик зміни умов мобілізації фондів виникає при довгостроковому кредитуванні при змінною процентною ставкою . У даному випадку процентна надбавка за кредитом фіксована, а процентна надбавка за позиковими коштами - переменна. Ризиком зміни умов мобілізації фондів можна управляти за допомогою фінансування кредитів довгостроковими борговими зобов'язаннями з плаваючою процентною ставкою. Поряд з перерахованими вище існують специфічні ризики, які виникають при кредитуванні житлового будівництва. Наприклад, є ризик того, що готові квартири можуть продаватися повільніше, ніж планувалося. Способи зниження цього ризику: вимога попереднього продажу певного числа одиниць і поділ процесу кредитування на кілька незалежних етапів при роботі з великими проектами. Існує також ризик пожежі або крадіжки встановлених або зберігаються матеріалів або іншого матеріального збитку. Зниження цього ризику досягається страхуванням, охороною та іншими що не суперечать законодавству способами забезпечення безпеки. Є ризик надання кредиту внаслідок фальсифікації наданих позичальником документів і відволікання кредитних коштів на поставлені цілі. Його можна знизити, по-перше, якщо інвестувати отримані від позичальника кошти і, по-друге, якщо здійснювати додаткове вкладення власних коштів позичальника у разі визначення того, що сум, що залишилися від наданого кредиту, не достатньо для завершення будівництва. При фінансуванні інвестицій слід врахувати ризики, притаманні інвестиціям в нерухомість, які вимагають значних капіталовкладень, при цьому вони довгострокові і схильні до більшого впливу факторів ризику, ніж інвестиції в інші сфери економіки. Прибутковість інвестиційного проекту повинна аналізуватися на основі оцінок поточної безризикової ставки, загального ринкового ризику і ризику, зумовленого особливостями нерухомості, як інвестиційного активу. Безризикові інвестиції - інвестиції, за якими є абсолютна впевненість щодо їх повернення. Абсолютно безризикових інвестицій не буває, але до мають максимальний ступінь надійності повернення можна віднести інвестиції, повернення яких гарантує держава. Відповідно в якості безризикової ставки при аналізі інвестицій в нерухомість приймають поточну ставку за довгостроковими державними зобов'язаннями (наприклад, облігаціями) або аналогічним цінних паперів. Ринковий ризик - мінливість річного значення IRR внаслідок зміни регулярного доходу та вартості капіталу. На ринку нерухомості, на відміну від ринку цінних паперів, прибутковість визначається не на підставі простої статистичної обробки цін продажів та орендних вартостей, а на підставі оцінок, виконуваних професійними оцінювачами. Такі оцінки залежать від кваліфікації і досвіду оцінювача і можуть бути помилковими. Ризик, пов'язаний з інвестиціями в нерухомість, - специфічний ризик, обумовлений унікальними особливостями нерухомості: низька ліквідність, великі витрати грошей і часу на вчинення правочинів, необхідність якісного управління. При інвестуванні в нерухомість потрібно враховувати можливе зниження прибутковості інвестиційного проекту щодо проектної, перевищення фактичних видатків над раніше очікуваними, неможливість завершення інвестиційного проекту через непередбаченого надмірного зростання цін на матеріали, неможливість продати побудований об'єкт по запланованій раніше вищою ціною, схильність елементів нерухомості ризику знищення. Виділяються наступні джерела ризику інвестицій у нерухомість: - тип нерухомості; - попит і пропозиція на ринку; - місце розташування; - дотримання умов оренди; - знос об'єктів; - законодавче регулювання і зміна оподаткування ; - інфляція; - реінвестування. Ризик типу нерухомості залежить від попиту та пропозиції. Ризик місця розташування більш широкий, тому що він включає і ризик типу нерухомості. Орендний ризик пов'язаний з тим, що орендар не може заплатити всю суму орендної плати, передбачену договором. Цей ризик більш значущий для нерухомості з єдиним орендарем. Ризик зносу об'єктів полягає в тому, що прибутковість нерухомості може знизитися за рахунок фізичного зносу і старіння. Щоб підвищити прибутковість будівлі, власники зазвичай воліють нести значні матеріальні витрати. Ризик законодавчого регулювання та зміни оподаткування пов'язаний з тим, що будуть потрібні значні витрати при підвищенні ставок оподаткування. Ризики інфляції та реінвестування роблять менший вплив на інвестиції в нерухомість, ніж інші перераховані вище. При вкладенні власного капіталу немає можливості диверсифікувати ризик за рахунок змін структури капіталу, диверсифікація досягається за рахунок різних типів нерухомості і різних регіонів. Використання позикового капіталу при фінансуванні інвестицій в нерухомість означає використання боргових зобов'язань по заставних. Позикові капітали, інвестовані в нерухомість, мають ті ж види ризиків, що і власні капітали. Проте їх сумарна величина більше за рахунок додаткових ризиків, пов'язаних зі своєчасним обслуговуванням боргових зобов'язань, і ризиків невиплати основної суми позики. Існують два додаткових ризику позикового капіталу, інвестованого в нерухомість: 1) ризик дефіциту обслуговування боргу; 2) ризик великого одноразового рефінансування. Перший ризик пов'язаний з тим, що власникові власності, можливо, не вдасться своєчасно зробити необхідні виплати з обслуговування боргу. У цьому випадку нерухомість, найімовірніше, конфіскують на користь кредитора. Тому зміна ситуації на ринку або в місці розташування може призвести до втрати нерухомості, що фінансується за рахунок позикового капіталу. Другий ризик - ризик неможливості рефінансувати велику одноразову виплату в рахунок погашення заборгованості за заставною. Він також може призвести до втрати власності. Контроль інвесторів в закладену нерухомість значно менше, ніж при інвестиціях власного капіталу, оскільки частина прав такого контролю передається кредитору. Кредитори визначають структуру залученого капіталу у власника нерухомості і обмежують права власника на погашення боргових зобов'язань. Позитивний момент, пов'язаний з інвестиціями в нерухомість: якщо зростання прибутковості облігацій відбувається в результаті зростання інфляції, то цей же зростання інфляції буде відбиватися на очікуваннях інвесторів щодо зростання орендної плати, і прибутковість інвестицій в нерухомість буде мати тенденцію залишатися більш стабільною, ніж прибутковість довгострокових облігацій. Зрештою ризики або збільшують, або знижують запланований дохід. У процесі управління ризиками деякі з них можна знизити. Для цього необхідно виявити можливі ризики, визначити можливі шляхи їх зниження і пов'язані з цим витрати, розробити і проконтролювати впровадження заходів щодо зниження ризиків. |
||
| « Попередня | Наступна » | |
|
|
||
Інформація, релевантна " 4.3. Ризики при фінансуванні нерухомості " |
||
|
||