| Головна |
| « Попередня | Наступна » | |
4.4. Критерії прийняття рішень про фінансування нерухомості |
||
|
Підстави для фінансування інвестицій в нерухомість: - недостатність власного капіталу інвестора для одноразової оплати за нерухомість, так як на відміну, наприклад, від акцій, нерухома власність складно піддається діленню, і для здійснення угоди одноразово потрібні значні грошові суми; - необхідність більш високої оплати управління, що здатне підвищити його якість, якісне управління нерухомістю, портфелем інвестицій в нерухомість безпосередньо впливає на збільшення прибутковості інвестицій; - іверсіфікація - прагнення керувати кількома об'єктами нерухомості для розподілу ризику за рахунок різноманіття об'єктів вкладень, зниження конкуренції, але багато об'єктів вкладень при обмеженості власного капіталу вимагають більшого кредиту, що створює додатковий ризик; - амортизація підлягає відрахуванню з баз оподаткування; - позитивний фінансовий левередж - коли майно, придбане на позикові кошти, приносить фінансовий дохід за ставкою, що перевищує ставку відсотка по кредиту. На ціну власності та рішення інвесторів впливають умови фінансування: ставка відсотка , рівень позикового фінансування, термін амортизації та ін Ставка відсотка - плата за користування кредитом. Чим нижче ставка відсотка, тим вона привабливіша для інвестора. Рівень позикового фінансування характеризується величиною позики. Чим більше позика, тим ефективніше позикове фінансування. Критерії вибору граничної суми кредиту: - при низьких процентних ставках критерієм є частка позикових коштів у загальному обсязі капітальних вкладень у нерухомість, ця частка для обережних інвесторів зазвичай становить 70%; - при високих процентних ставках критерієм є коефіцієнт покриття боргу. Термін амортизації - термін погашення кредиту . Чим довше цей термін, тим менше періодичні платежі. Однак сумарні платежі при оплаті протягом тривалого терміну будуть більше. Інші умови фінансування: - пільги з дострокового погашення позики: - право дострокового погашення без санкцій або із застосуванням штрафу, що зменшується з скороченням терміну кредитного договору; - обмежена відповідальність: відповідальність позичальника тільки закладеною нерухомістю, на рухоме майно права кредитора у випадку неповернення кредиту не поширюються (при необмеженої відповідальності кредитор має право і на рухоме майно опинилося неплатоспроможним позичальника). Розглянемо критерії прийняття рішень про кредитування. Ситуація на ринку комерційної нерухомості змінюється дуже часто, тому при вирішенні питання про кредитування в кожному окремому випадку необхідно заново вивчати ринкову кон'юнктуру. Слід звернути увагу на поточне та очікуване співвідношення попиту і пропозиції, на об'єкти, що вимагають позикового фінансування, ризики, особливості місця розташування нерухомості та прибутковість кредиту та інвестиційного проекту. Попит та пропозиція. Якщо поточний і прогнозований рівень пропозиції об'єктів явно вище рівня попиту - це несприятливий фактор, слід почекати деякого поліпшення. Потрібно прийняти рішення з наступних питань: - Чи збережеться постійний попит на об'єкт забезпечення кредиту? - Чи не станеться перенасичення ринку такими об'єктами до закінчення терміну погашення кредиту? - Існує Чи необхідність скорочення терміну кредитування? Ризики аналізуються з точки зору того, що прийняття кредитором більш високих ризиків має бути оплачено позичальником. Місцезнаходження. Аналізується, чи буде місце розташування об'єкта кредитування вигідним протягом усього кредитного періоду. Прибутковість. Кредити та інвестиційні проекти, що приймаються до фінансування, повинні бути і прибутковими. Умови надання кредитів повинні бути дещо краще, ніж в інших банках. Кредити повинні бути поворотними , відносини з позичальником - хороші. Загалом основоположним фактором прийняття рішень про фінансування нерухомості є аналіз інвестиційного проекту. Прийнятна ефективність проекту - гарантія повернення кредиту відповідно до встановлених умов. Висновок: фінансування інвестиційного проекту з придбання офісної будівлі доцільно, так як значення NPV нейтрально, дохідність інвестиційного проекту з урахуванням позикового фінансування прийнятна для кредитора. |
||
| « Попередня | Наступна » | |
|
|
||
Інформація, релевантна "4.4. Критерії прийняття рішень про фінансування нерухомості" |
||
|
||