|
До нерухомості можна віднести землю і об'єкти, які були створені на ній: будівлі, споруди, об'єкти незавершеного будівництва.
У Росії за часів правління Петра I термін «нерухоме та рухоме майно» вперше з'явився в Указі від 23 березня 1714 «Про порядок спадкування в рухомим і нерухомим майном». У той час до нерухомого майна належали: земля, угіддя, будинки заводи, фабрики, торгові лавки, а також корисні копалини та інші будівлі (наприклад шахти, мости, греблі)
З точки зору економіки нерухомість розглядається як матеріальний актив, інструмент, за допомогою якого можна отримати дохід, як об'єкт інвестування. У Росії існує поділ майна на рухоме і нерухоме Згідно ст. 130 Цивільного кодексу Російської Федерації (ГК РФ) до «нерухомого майна належать земельні ділянки, ділянки надр, відокремлені водні об'єкти і все, що міцно пов'язане із землею, тобто об'єкти, переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливе, в тому числі лісу багаторічні насадження, будівлі, споруди ».
До нерухомості належать також підлягають державній реєстрації повітряні і морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти.
Ознаки нерухомості як об'єкта інвестицій:
1) нерухомість нерухома її неможливо переміщати без нанесення об'єкту шкоди;
2) існує міцна фізична і юридична зв'язок із землею
3) кожна одиниця нерухомості за своїми фізичними характеристиками і з точки зору інвестиційної привабливості неповторна;
4) нерухомість неможливо викрасти або завдати їй який- або збиток;
5) вартість нерухомості в даний час дуже висока;
6) доступність до повної і достовірної інформації про угоди невелика;
7) довговічність об'єкта інвестування;
8) втрата споживчих властивостей або перенесення вартості в процесі виробництва відбувається поступово в міру зносу;
9) здатність задовольняти потребу людини в житлової та іншої площі визначається корисністю нерухомого майна;
10) нове будівництво особливо впливає на вартість поруч знаходяться земель, будівель, споруд;
11) вартість нерухомого майна поступово (з часом) зростає;
12) нерухомому майну притаманні деякі ризики - це ризик фізичного пошкодження під впливом природних чи техногенних факторів, ризик накопичення функціонального і зовнішнього зносу, фінансовий ризик, пов'язаний з умовами орендної плати;
13) нерухомістю, портфелем інвестицій потрібно постійно керувати, для того щоб отримувати доходи;
14) на проведення угод буде потрібно дуже високий рівень витрат;
15) необхідно дотримуватися при здійсненні певних видів угод (наприклад, купівля землі, будівель, споруд) встановлені державою процедури.
|
- 4. Управління процесом інвестування та фінансування нерухомості
нерухомості вимагає ретельного опрацювання фінансової, правової, технічної сторони кожного об'єкта інвестування. До того ж важливо, що прибутковість інвестування залежить від якості управління
- 1.2. Типи нерухомості
нерухомості: земля, житло та нежитлові приміщення. Базовим об'єктом нерухомості є земля. Поряд з поділом на типи нерухомість класифікується по ряду ознак, що сприяє більш успішному дослідженню ринку нерухомості і полегшує розробку і застосування методів оцінки різних категорій нерухомості, управління ними. Класифікація за найбільш часто зустрічається
- 1.1. Нерухомість як об'єкт інвестування
нерухоме та рухоме майно »вперше з'явився в законодавстві за часів правління Петра I в Указі від 23 березня 1714« Про порядок спадкування в рухомим і нерухомим майном ». Під нерухомим майном визнавалися земля, угіддя, будинки, заводи, фабрики, лавки. До нерухомого майна ставилися також корисні копалини, що знаходяться в землі, і різні будови, як підносяться над
- 2.5.3. Прибутковий підхід
нерухомості, в яку вкладено капітал, повинна відповідати поточній оцінці якості і кількості доходу, який ця нерухомість здатна принести. Прибутковий підхід - це сукупність методів оцінки вартості нерухомості, заснованих на визначенні поточної вартості очікуваних від неї доходів. Основною передумовою розрахунку вартості таким підходом є здача в оренду об'єкта
- Запитання для самоконтролю
нерухомості? 3. Як визначити податкову базу з податку на майно фізичних осіб? 4. Перерахуйте платників податку на майно фізичних осіб. 5. Як визначити ставку податку на майно фізичних осіб? 6. Які існують пільги при справлянні податку на майно фізичних осіб? 7. Які особливості оподаткування нерухомості пенсіонерів? 8. Які особливості оподаткування
- 29. Порівняльний підхід до оцінки нерухомості
нерухомості заснований на принципі заміщення - покупець не придбає об'єкт нерухомості, якщо вартість цього об'єкта перевищує всі витрати з придбання на ринку подібного об'єкта, який володіє тією ж корисністю для покупця. Даний підхід в основному використовується там, де існує достатня база даних про угоди купівлі-продажу або оренди на ринку нерухомого майна.
- 1.3. Ринок нерухомості
нерухомості - це сукупність відносин навколо операцій з об'єктами нерухомості: купівлі-продажу нерухомості, іпотеки, здачі об'єктів нерухомості в оренду і т. д. Основні сегменти ринку нерухомості: ринок землі, ринок житла і ринок нежитлових приміщень. Окремо виділяють ринок дохідної нерухомості, який сегментируется за функціональним призначенням об'єктів: - ринок об'єктів
- 1.5. Переваги інвестування в нерухомість
нерухомість, що приносить дохід, є найбільш прибутковим. Привабливість придбання дохідної нерухомості полягає у віддачі від інвестицій після погашення операційних витрат. Однак у цьому випадку вище ризик через низьку ліквідність нерухомості та тривалості терміну окупності вкладених коштів. Методи інвестування на ринку нерухомості можуть бути прямими і непрямими.
- 52. ПОДАТОК НА МАЙНО ОРГАНІЗАЦІЙ: ПЛАТНИКИ ПОДАТКІВ І ОБ'ЄКТ ОПОДАТКУВАННЯ
нерухоме майно на території, континентальному шельфі або у виключній економічній зоні РФ. Податок на майно не платять організації, що працюють за спрощеною системою оподаткування, платники єдиного податку на поставлений дохід, єдиний сільськогосподарський податок. Також податок не сплачують з вартості майна, що використовується в діяльності, передбаченої угодами про розподіл
- 1.4. Учасники та джерела процесу фінансування нерухомості
нерухомості ділять на наступні категорії: - федеральні і місцеві органи влади і управління; - кредитно-фінансові установи; - інвестори і пр. Федеральні і місцеві органи влади і управління забезпечують економіко -правові відносини між учасниками процесу фінансування нерухомості. Держава забезпечує додержання норм і правил, пов'язаних з функціонуванням
- 42. Кадастровий облік
нерухомим майном. Одиницями кадастрового поділу території Російської Федерації є райони, квартали округу. Кадастровий номер земельної ділянки складається з номерів округу, району, кварталу та земельної ділянки в кварталі. Урядом РФ встановлюється порядок кадастрового поділу території РФ і присвоєння відповідних номерів земельним ділянкам. В даний час існує
- 2.1. Фактори, що впливають на вартість нерухомості
нерухомості. 1. Попит - кількість даного товару або послуг, що знаходить на ринку платоспроможних покупців. Найбільший потенційний попит - на ринку житла. 2. Корисність - здатність майна задовольняти деякі потреби людини. Корисність спонукає бажання придбати певну річ. Корисність житла - комфортність проживання. Для інвестора, який діє на ринку
- Порядок та строки сплати податку та авансових платежів
нерухомого майна, що перебувають поза місцезнаходженням організації або її відокремленого підрозділу. Щодо об'єктів нерухомого майна, що входить до складу Єдиної системи газопостачання відповідно до Федерального закону від 31 березня 1999 року N 69-ФЗ "Про газопостачання в РФ", податок перераховується до бюджетів суб'єктів РФ пропорційно вартості цього майна, фактично перебуває
- 54. ПОРЯДОК ОБЧИСЛЕННЯ, СПЛАТИ ПОДАТКУ НА МАЙНО ОРГАНІЗАЦІЙ
нерухомого майна, що перебуває поза місцезнаходженням організації, відокремленого підрозділу організації, що має окремий баланс, або постійного представництва іноземної організації; - щодо майна, оподатковуваного по різних податкових ставок. Сума авансового платежу з податку обчислюється за підсумками кожного звітного періоду в розмірі 1/4 твори відповідної
- 3.2.3. Визначення ставки дисконтування
нерухомістю з використанням ставок дисконтування, що відображають стан і очікування ринку. Ставка дисконтування - норма складного відсотка, яка застосовується при перерахунку вартості грошових потоків на певний момент часу. Вибір ставки дисконтування заснований на аналізі доступних альтернативних варіантів інвестування з порівнянним рівнем ризику (альтернативна вартість капіталу).
- 3.2.2. Прогнозування грошових потоків від реверсії
нерухомості взагалі і ринку подібних об'єктів зокрема, перепродаж - капіталізація доходу за рік, наступний за роком закінчення інвестиційного проекту: де Vn - надходження від перепродажу об'єкта в n році; DATSF - дисконтований грошовий потік після оподаткування в n році; Ro - загальна ставка капіталізації. У разі зниження вартості майна необхідно враховувати повернення
|