|
В даний час незалежна і професійна оцінка нерухомості - це необхідний елемент при здійсненні операції з нерухомістю.
Під оцінкою нерухомості розуміють особливу сферу професійної діяльності на ринку нерухомості, яка вимагає високої кваліфікації оцінювача, розуміння методів і принципів оцінки, вільної орієнтації на ринку нерухомості, знання стану і тенденцій попиту та пропозиції на різних сегментах ринку .
Професійна оцінка потрібна для прийняття рішень з питань про купівлю-продаж, обмін, видача отримання кредитів під заставу майна, при перетворенні та ліквідації підприємств, для прийняття інвестиційних рішень, рішень про санацію або банкрутство підприємства, при страхуванні майна і пр.
Дуже гостро стоїть проблема грамотної професійної оцінки нерухомості в Росії. Підвищеної уваги вимагають такі напрямки, як оцінка для продажу і застави будівель приватизованих підприємств, переоцінка основних фондів у зв'язку з інфляційними процесами розвиток житлового фінансування.
У 1930-х р. в розвинених країнах з'явилася оцінка нерухомості як професійна діяльність, а на початку 1990-х рр.. вона з'явилася в Росії за сприяння Інституту економічного розвитку Світового банку реконструкції та розвитку. Інститут проводив навчання на основі навчальних матеріалів, розроблених Американським товариством оцінювачів.
Міністерство праці РФ Постановою від 27.11.1996 р. № 11 затвердило кваліфікаційну характеристику посади «оцінювач». В обов'язки оцінювача входить встановлення ринкової вартості об'єктів цивільних прав, дослідження потреб в оцінці та встановленні ділових контактів з клієнтами, складання письмового звіту про оцінку, використання всіх відомих методів оцінки, створення інформаційної бази, необхідної для професійної діяльності.
З проблемою оцінки в Росії вперше зіткнулися у зв'язку з проведенням приватизації 3 липня 1991
Істотно підвищилася оціночна діяльність в ході переоцінки основних виробничих фондів, коли підприємствам можна було залучати незалежні експертні організації для визначення ринкової вартості майна.
Постанова Уряду РФ «Про переоцінку основних фондів» станом 1 січня 1995 р. надало підприємствам і організаціям право на здійснення переоцінки об'єктів основних засобів на основі індексів зміни їх вартості, які розроблені Держкомстатом Росії.
У Росії в даний час діють громадські організації професійних оцінювачів. У 1993 р. створено Російське товариство оцінювачів (РОО), в 1996 р. - Національна колегія оцінювачів (НКО). Навесні 1999 р. засновано Віртуальний клуб оцінювачів, в ньому зацікавлені особи діляться своїми думками та пропозиціями. Головне завдання Віртуального клубу оцінювачів - сформувати і зміцнити товариство фахівців в області економіко-правової експертизи, урядових, підприємницьких та науково-освітніх структур.
|
- 1.2. Типи нерухомості
оцінки різних категорій нерухомості, управління ними. Класифікація за найбільш часто зустрічається ознаками представлена в табл. 1.1. Існують такі форми доходу від інвестування в нерухомість: - збільшення вартості нерухомості за рахунок зміни ринкових цін, придбання нових і розвитку старих об'єктів; - майбутні періодичні потоки грошових коштів; - дохід
- 2.5.3. Прибутковий підхід
оцінці якості і кількості доходу, який ця нерухомість здатна принести. Прибутковий підхід - це сукупність методів оцінки вартості нерухомості, заснованих на визначенні поточної вартості очікуваних від неї доходів. Основною передумовою розрахунку вартості таким підходом є здача в оренду об'єкта нерухомості. Для перетворення майбутніх доходів від нерухомості в поточну
- 28. Процес оцінки нерухомості
оцінка нерухомості - оцінка великої кількості об'єктів на певну дату з використанням стандартних методик і статистичного аналізу Індивідуальна оцінка нерухомості - це оцінка конкретного об'єкта на певну дату. Масова оцінка - наближена, а індивідуальна - точна. Процес оцінки нерухомості проходить в шість етапів: 1) визначення проблеми, 2) попередній огляд і
- Д. А. Шевчук. Оцінка та управління нерухомістю: конспект лекцій, 2007
оцінки нерухомості та управління власністю. Призначено для оцінювачів, ріелторів, студентів, аспірантів і викладачів економічних, юридичних, будівельних, архітектурних і технічних вузів; банкірів, інвесторів, фахівців з нерухомості, управління, фінансів і кредиту, кадастру; фінансистів, землевпорядників, слухачів шкіл бізнесу, економістів, будівельників, геодезистів,
- 27. Принципи оцінки нерухомості
оцінки нерухомості допомагають врахувати самі значущі з них. Принципи оцінки нерухомості взаємопов'язані. На один об'єкт може впливати кілька принципів. Основні принципи оцінки нерухомості ділять на чотири категорії. Принцип найкращого і найбільш ефективного використання (ННЕІ) заснований на визначенні вартості нерухомості у разі використання об'єкта найкращим і найбільш ефективним
- 34. Основні положення дохідного підходу
оцінці якості і кількості доходу, який ця нерухомість здатна принести. У прибутковому підході для оцінки нерухомості потрібно мати уявлення про інвестиції та їх мотивації, розбиратися у фінансових механізмах, які є в розпорядженні інвестора Прибутковий підхід являє собою сукупність методів оцінки вартості об'єктів нерухомості, заснованих на визначенні поточної вартості
- 2. Оцінка нерухомості
нерухомості
- 4. Управління процесом інвестування та фінансування нерухомості
нерухомості вимагає ретельного опрацювання фінансової, правової, технічної сторони кожного об'єкта інвестування. До того ж важливо, що прибутковість інвестування залежить від якості управління
- 2.5. Підходи до оцінки нерухомості
оцінці
- 29. Порівняльний підхід до оцінки нерухомості
оцінці нерухомості заснований на принципі заміщення - покупець не придбає об'єкт нерухомості, якщо вартість цього об'єкта перевищує всі витрати з придбання на ринку подібного об'єкта, який володіє тією ж корисністю для покупця. Даний підхід в основному використовується там, де існує достатня база даних про угоди купівлі-продажу або оренди на ринку нерухомого майна.
- 25. Види вартості нерухомості
оцінка нерухомості проводиться з метою отримання позики під заставу нерухомої власності, то оцінювачу необхідно отримати дуже точну інформацію про ймовірну ціну продажу даної власності, яка в свою чергу повинна покрити збитки кредитора, якщо позичальник не буде повернений борг. Якщо оцінка об'єктів проводиться для реконструкції, то вибирається інвестиційна вартість, яка
- 26. Неринкові види вартості
оцінки з обмеженим ринком. Вартість відтворення об'єкта оцінки - це сума витрат у ринкових цінах, які існують на дату проведення оцінки, на створення об'єкта, ідентичного об'єкту оцінки, із застосуванням ідентичних матеріалів і технологій. Дата оцінки - це дата, станом на яку проводиться оцінка майна. Вартість заміщення об'єкта оцінки - сума витрат на створення
- 35. Аналіз доходів і витрат
оцінку нерухомості починають з визначення потенційного валового доходу. Під потенційним валовим доходом розуміють максимальний дохід, який здатний приносити оцінюваний об'єкт нерухомості, визначається шляхом розрахунку суми очікуваних надходжень від об'єкта при 100%-й завантаженні площ Розрахунок потенційного валового доходу здійснюється на основі аналізу поточних ставок і тарифів на ринку
- 30. Витратний підхід
оцінки, які засновані на визначенні витрат, необхідних для заміщення або відновлення об'єкта оцінки з урахуванням накопиченого їм зносу Цей підхід грунтується на припущенні, що типовий покупець не заплатить за готовий об'єкт більше, ніж за створення об'єкта аналогічної корисності. При підрахунку витрат на можливе нове будівництво об'єкта оцінки враховуються виключно витрати
- 2.7. Майнові податки
нерухомість - земля, що знаходяться на ній будівлі і постійні споруди. В інших штатах майнові податки стягуються по рухомому (машини, обладнання, товарні запаси тощо) і нерухомого майна. Ставки податків на рівні штатів по облагаемому майну юридичних і фізичних осіб встановлюються в межах від 0,5 до 5% (ставка майнові податку на капітал корпорацій
- 2.8. Звіт про оцінку нерухомості
оцінці - це письмовий документ, який відповідає всім вимогам професійної етики, зрозумілим і доступним чином відображає хід процесу оцінки і містить в собі використані оцінювачем вихідні дані, їх аналіз, висновки і підсумкову величину вартості. Додаток до звіту про оцінку містить всі фотографії, замальовки і карти, не включені в основні розділи звіту. Іноді в додаток
- 45. Звіт про оцінку нерухомості
оцінці - письмовий документ відповідає основним вимогам професійної етики, які зрозумілим і доступним чином відображають хід процесу оцінки і містять в собі використані оцінювачем вихідні дані, їх аналіз, висновки і підсумкову величину вартості. Звіт про оцінку нерухомості повинен містити додаток. Додаток повинен містити всі фотографії, замальовки і карти, що не були
- 2.5.2. Витратний підхід
оцінки, заснованих на визначенні витрат, необхідних для відновлення або заміщення об'єкта оцінки з урахуванням накопиченого зносу. Базується на припущенні, що покупець не заплатить за готовий об'єкт більше, ніж за створення об'єкта аналогічної корисності. При застосуванні цього підходу враховуються витрати інвестора, а не підрядника. В основі цього підходу лежить принцип заміщення.
|