|
На основі дохідного підходу оцінку нерухомості починають з визначення потенційного валового доходу.
Під потенційним валовим доходом розуміють максимальний дохід, який здатний приносити оцінюваний об'єкт нерухомості, визначається шляхом розрахунку суми очікуваних надходжень від об'єкта при 100%-й завантаженні площ
Розрахунок потенційного валового доходу здійснюється на основі аналізу поточних ставок і тарифів на ринку оренди та платних послуг для порівнянних об'єктів нерухомості.
Існують орендні плати: ринкова - застосовується в період дії договору оренди, і контрактна - є постійною в цей період.
Розрахунок потенційного валового доходу зводиться до визначення величини всього доходу, який може принести оцінювана нерухомість, починаючи з першого після дати оцінки року за умови повного завантаження площ без урахування витрат з її експлуатації.
Далі визначається дійсний валовий дохід.
Потенційним валовим доходом за вирахуванням втрат від недовикористання об'єкта оцінки, неплатежів, а також додаткових видів доходів називають дійсним валовим доходом, який обчислюється за формулою
EGI=PGI-V amp; L,
де EGI - дійсний валовий дохід від об'єкта;
PGI - потенційний валовий дохід;
V amp; L - втрати орендної плати через наявність вакантних приміщень і безнадійних платежів.
Потім розраховується чистий операційний дохід.
Чистий операційний дохід - це дійсний валовий дохід від об'єкта оцінки за винятком операційних витрат.
NOI=EG - ОЕ,
де NOI - чистий операційний дохід;
ОЕ - операційні витрати.
Операційні витрати - це витрати на підтримку відтворення доходу від майна.
Витрати власника нерухомості поділяються на постійні витрати (FE), змінні витрати (VE) і резерви (RR):
ОЕ=FE + VE + RR
Постійні витрати - це витрати, практично незалежні або незначно залежать від ступеня експлуатації об'єкта нерухомості, наприклад витрати на страхування об'єкта нерухомості і оплату податку на майно.
Змінні витрати - це експлуатаційні витрати, вони необхідні для підтримки функціональної придатності об'єкта і залежать від ступеня його експлуатації. Розрахунок витрат по експлуатації об'єкта оцінки заснований на аналізі фактичних витрат з його утримання з урахуванням типових витрат на даному ринку.
Змінні витрати знаходяться в прямій залежності від вартості будівництва, площі і технічних характеристик будівель або споруд, особливостей інженерних рішень.
Резерви - витрати, пов'язані з об'єктом нерухомості, їх потрібно провести не більше одного разу на кілька років. Величина резервних витрат змінюється з часом. Наприклад, до резервних витрат можна віднести благоустрій пішохідних доріжок, під'їздів до будівлі.
|
- 12.4. Аналіз відхилень і фактичних витрат від кошторисних призначень
Вивчення дотримання кошторису позабюджетних коштів здійснюється шляхом зіставлення касових та фактичних видатків з витратами за кошторисом в цілому і по кожній статті окремо. Для аналізу використовуються дані звіту «Про виконання кошторису доходів і витрат з позабюджетних коштів» (форма № 4). Аналіз відхилень витрат від кошторисних призначень, в таблиці 12.10. Таблиця 12.10 Аналіз
- Література
1. Альошин С.М., Нефедов В.П. Аналіз виконання кошторисів витрат, контроль і ревізія в бюджетних установах. М., 1978. 2. Альошин С.М. Кошторис витрат соціально-культурних установ. М., 1977. 3. Гервіц Л.Я., Масталигіна Н.А. Фінансове планування та аналіз в бюджетних установах. М., 1974. 4. Республіка Білорусь в цифрах: короткий статистичний збірник / Міністерство статистики та аналізу РБ;
- 3. АНАЛІЗ ФІНАНСУВАННЯ ДІЯЛЬНОСТІ ТА виконання кошторисів витрат В ОРГАНАХ АДМІНІСТРАТИВНОГО УПРАВЛІННЯ
У цьому розділі об'єктом аналізу в цілому виступає діяльність міської прокуратури, а зокрема - процес виділення коштів з республіканського бюджету на покриття її витрат у 2001 р ., який включає в себе: 1) складання та затвердження кошторису, 2) фактичне фінансування з бюджету; 3) видатки установи (касові та фактичні). Відповідно до затвердженого кошторису
- Література
1. Альошин С.М., Нефедов В.П. Аналіз виконання кошторисів витрат, контроль і ревізія в бюджетних установах. М., 1978. 2. Аналіз господарської діяльності в промисловості / Під ред. В.І. Стражева. Мн., 1998. 3. Гервіц Л.Я., Масталигіна Н.А. Фінансове планування та аналіз в бюджетних установах. М., 1974. 4. Корчагіна Л. М. Аналіз господарської діяльності підприємства / / Бухгалтерський
- 12.3. Аналіз використання позабюджетних коштів в університеті
Використання позабюджетних коштів здійснюється по кожному виду в межах затверджених кошторисів і фактичного надходження доходів. Використання доходів, що надійшли по одному виду позабюджетних коштів, на покриття витрат по іншому виду не допускається. У процесі аналізу виконання кошторису позабюджетних коштів виходять з того, що вони направляються на цілі, встановлені при їх утворенні.
- Література
1. Альошин С.М. Кошторис витрат соціально-культурних установ. М., 1980. 2. Гервіц Л.Я., Масталигіна Н.А. Фінансове планування та аналіз в бюджетних установах. М., 1974. 3. Самбірський В.І., Грищенко А.А. Аналіз господарської діяльності в бюджетних і наукових установах. М., 1989. 4. Шохін С.О., Вороніна Л.І. Бюджетно-фінансовий контроль і аудит. Теорія і практика застосування в Росії.
- Витрати. Угруповання витрат
Платник податків зменшує отримані доходи на суму зроблених витрат. Витратами зізнаються обгрунтовані (економічно виправдані витрати) і документально підтверджені витрати (а у випадках, передбачених статтею 265 НК, збитки), здійснені платником податків. Витратами визнаються будь-які витрати за умови, що вони зроблені для здійснення діяльності, спрямованої на
- 1.2. Витоку та ін'єкції
В ідеалі в економіці сума доходів дорівнює сумі витрат, а також обсягом виробництва в грошовому вираженні. При недотриманні цієї умови економіка втрачає стійкість. Причиною нестійкості є витоку та ін'єкції в процес кругообігу. Витоку - (або вилучення) з національного доходу виникають, коли він витрачається на цілі, інші, ніж покупки споживчих товарів і послуг, вироблених
- Д.А.Панков. Аналіз господарської діяльності бюджетних організацій, 2003
Комплексний аналіз діяльності організацій, що фінансуються з бюджету, сприяє раціональному використанню коштів, що спрямовуються на утримання галузей невиробничої сфери: охорони здоров'я, освіти, НДІ та ін Основна увага приділена аналізу фактичних і касових видатків, розрахунків з дебіторами і кредиторами, оплати праці, використання матеріальних ресурсів та ін Актуальність
- 2.2. Зміст, завдання і джерела інформації аналізу виконання кошторису витрат
У бюджетних і наукових установах облік витрат та складання звітності здійснюються в розрізі показників кошторису, які узагальнені в двох основних статтях: поточні витрати і капітальні витрати. Змістом аналізу виконання кошторисів витрат є оцінка ефективності використання виділених установі матеріальних, трудових і фінансових ресурсів, виявлення відхилень фактичних витрат від
- Література
1. Альошин С.М., Нефедов В.П. Аналіз виконання кошторисів витрат, контроль, ревізія в бюджетних установах. М., 1978. 2. Самбірський В.І., Грищенко А.А. Аналіз господарської діяльності в бюджетних і наукових установах. М., 1989. 3. Зеленкевич І.М. Позабюджетні кошти / / Головний бухгалтер. 2000. № 4 травня. Економіка, організація і планування невиробничої сфери / Под ред. Е.Н. Жильцова.
- Література
1. Альошин С.М., Нефедов В.П. Аналіз виконання кошторисів витрат, контроль і ревізія в бюджетних установах. М., 1978. 2. Комаров В.Є., Улановская В.Д. Ефективність та інтенсифікація невиробничої сфери. М., 1987. 3. Ладутько Н. І. Облік, контроль та аналіз матеріальних ресурсів. Мн., 1997. 4. Лахтін Г.А. Управління в науковій установі. М., 1983. 5. Самбірський В.І., Грищенко А.А. Аналіз
- § 1. ЗАВДАННЯ СТАТИСТИКИ ДЕРЖАВНОГО БЮДЖЕТУ
Державний бюджет - важливий інструмент державного регулювання економіки. Він визначає форми і методи освіти державних фінансових ресурсів і напрямки їх використання в інтересах суспільства і особливо соціально слабко захищених категорій населення. Основним завданням статистики державного бюджету є характеристика його основних показників, що визначають зміст
- Стаття 66. Складові частини видатків бюджетів
1. Витрати бюджетів залежно від їх економічного змісту діляться на поточні витрати і капітальні
- Поняття витрат і прибутку
Для підприємства (фірми) важливо визначити не тільки свої доходи, але і свої витрати з виробництва продукції (насамперед витрати на придбання ресурсів на ринках). Витрати на виробництво продукції називаються витратами виробництва або просто витратами. Співвідносячи доходи (сукупний дохід) з витратами (часто не тільки з витратами виробництва, але і з іншими витратами - податками, рекламою і
- 3. Сукупний попит
Про Сукупний попит - це сума плануємо-мих витрат на вітчизняні товари іпослуги для кожного з рівнів совокупногодохода. Це загальне визначення справедливо і при введе-нии в аналіз держави і зовнішнього світу В нашейупрощенной моделі без держави і международ-ної торгівлі сукупний попит дорівнює сумі планованих споживчих витрат домашніх господарств і планованих інвестиційних
- Література
1. Закон Республіки Білорусь «Про бухгалтерський облік і звітності» від 18.10.94г. № 3321-ХИ. 2. Положення «Про безготівкові розрахунки в Республіці Білорусь» від 31.01.97 р. № 849. Затверджено Правлінням Національного банку РБ 27.12.96 р. № 36. 3. Альошин С.М., Нефедов В.П. Аналіз виконання кошторисів витрат , контроль і ревізія в бюджетних установах. М., 1978. 4. Аналіз господарської діяльності в
- Податковий облік
Платники податків зобов'язані вести облік доходів і витрат для цілей обчислення податкової бази з податку в книзі обліку доходів і витрат організацій та індивідуальних підприємців, які застосовують спрощену систему оподаткування, форма та порядок заповнення якої затверджуються Міністерством фінансів
|