|
Дохідний підхід базується на тому, що вартість нерухомості, в яку був вкладений капітал, повинна відповідати поточній оцінці якості і кількості доходу, який ця нерухомість здатна принести. У прибутковому підході для оцінки нерухомості потрібно мати уявлення про інвестиції та їх мотивації, розбиратися у фінансових механізмах, які є в розпорядженні інвестора
Прибутковий підхід являє собою сукупність методів оцінки вартості об'єктів нерухомості, заснованих на визначенні поточної вартості очікуваних від неї доходів.
Передумовою для розрахунку вартості нерухомості на основі дохідного підходу вважають її здачу в оренду. Капіталізація доходу здійснюється для перетворення майбутніх доходів від об'єктів нерухомості в поточну вартість.
Капіталізація доходу - це процес, що визначає взаємозв'язок майбутнього доходу та поточної вартості оцінюваного об'єкта. Базова формула дохідного підходу:
V=I / R,
де V - вартість нерухомості
I - очікуваний дохід від оцінюваної нерухомості ;
R - норма доходу або прибутку.
Існують різні методи капіталізації, різні способи вимірювання величин доходу і норми прибутку.
Під доходом розуміють чистий операційний дохід який здатна приносити нерухомість за рік.
Норма прибутку - це коефіцієнт або ставка капіталізації.
Коефіцієнт капіталізації - це норма доходу, яка відображає взаємозв'язок між доходом і вартістю об'єкта оцінки. Існує два основних напрямки капіталізації:
1) пряма капіталізація;
2) капіталізація доходу за нормою віддачі на капітал.
Річний дохід і ставка капіталізації - це дві величини, які розглядаються при прямої капіталізації. Відношення ринкової вартості майна до принесеному їм чистому річному доходу застосовується для перетворення майбутніх доходів від об'єкта оцінки у його поточну вартість. Цей показник називається ставкою капіталізації. У результаті аналізу доходів протягом періоду володіння нерухомим майном визначається очікуваний дохід від об'єкта нерухомості, але при цьому враховується, чи передбачається зменшення або зростання доходів, який ризик вкладень у нерухомість для позикового і власного капіталу.
Під ставкою дисконтування розуміється норма складного відсотка, застосовувана при перерахунку на певний момент часу вартості грошових потоків, які виникають в результаті використання майна.
Основні етапи оцінки майна дохідним підходом:
1) розрахунок суми всіх можливих надходжень від об'єкта оцінки;
2) розрахунок дійсного валового доходу;
3) розрахунок витрат, пов'язаних з об'єктом оцінки - це умовно-постійні, умовно-змінні, резервні витрати;
4) визначення величини чистого операційного доходу;
5) перетворення очікуваних доходів в поточну вартість: пряма капіталізація; капіталізація доходів за нормою віддачі на капітал: дисконтування грошових потоків, капіталізація за розрахунковими моделями.
|
- 2.5.3. Прибутковий підхід
дохідного підходу (IRV - формула): V=I / R, де V - вартість нерухомості, I - очікуваний дохід від оцінюваної нерухомості. Під доходом зазвичай мається на увазі чистий операційний дохід, який здатна приносити нерухомість за період, R - норма доходу або прибутку - це коефіцієнт або ставка капіталізації. Коефіцієнт капіталізації - норма доходу, що відображає взаємозв'язок
- 4. Оцінка капіталу
основні підходи до оцінки підприємства: дохідний, ринковий і витратний. Прибутковий підхід грунтується на оцінці майбутніх доходів від оцінюваного підприємства. Відповідно з ринковим підходом вартість оцінюваного підприємства визначається методом аналізу продажів аналогічних або порівнянних об'єктів, тобто методом порівняння. Витратний підхід передбачає, що вартість оцінюваного підприємства
- Терміни і поняття
основних фондів Вікова структура основних фондів Коефіцієнт вибуття основних фондів Коефіцієнт оновлення основних фондів Коефіцієнт зносу основних фондів Фондовіддача Капіталомісткість основного капіталу Амортизація основного капіталу Амортизаційні відрахування Амортизаційний фонд Прискорена амортизація Матеріаломісткість Оцінка підприємства (фірми) Прибутковий підхід в
- Запитання для самоперевірки
становищем 1 січня 1992 р. в банк? 6. На основі даних прикладу 18.5 розрахуйте теперішню вартість вигод (Доходів) і наведену вартість витрат по проекту. 7. Чим гарний і чим поганий показник терміну окупності проекту? 8. Чиста приведена вартість проекту - це: а) величина вартості проекту до моменту його завершення, б) величина абсолютного доходу від проекту; в) відсоток,
- Прибутковий підхід
основних методу: капіталізації доходу та дисконтування майбутніх доходів (дисконтування грошового потоку). Суть методу капіталізації доходу полягає в тому, що ринкова вартість об'єкта прямо пропорційна грошовому доходу і обернено пропорційна очікуваної ставкою капіталізації, або, інакше, очікуваної ставкою доходу: {foto92}, (17.10) де С - ринкова вартість; R - річний дохід; r -
- Внутрішня норма прибутковості
прибутковості інвестиційного проекту, IRR (англ. internal rate of return). Внутрішня норма прибутковості (окупності) - це розрахункова відсоткова ставка, за якої одержувані вигоди (доходи) від проекту стають рівними витратам на проект, тобто її можна визначити як розрахункову процентну ставку, при якій чиста приведена вартість дорівнює нулю. Можна дати ще одне визначення - це той
- Гранична доходність ресурсу
прибутковістю ресурсу або доходом від граничного продукту MRP (англ. marginal revenue product). Як зазначалося вище, граничний продукт спочатку зростає, а потім починає знижуватися відповідно до закону спадної віддачі. Оскільки зростання граничного продукту відбувається на дуже короткій ділянці, можна їм знехтувати і припустити, що з самого початку він буде скорочуватися. Розглянемо граничну
- Яка кількість ресурсу слід використовувати?
Прибутковість буде дорівнює граничним витратам на цей ресурс (рис. 12.12). У розглянутому прикладі при ціні ресурсу 1000 руб. фірма в умовах досконалої конкуренції на ринку готової продукції буде використовувати 6 од. даного ресурсу (графік граничної прибутковості MRP1), а в умовах недосконалої конкуренції - тільки 5 од. (Графік граничної прибутковості ресурсу MRP2). Рис. 12.12. Оптимальне
- 2. Моделі AD-AS і IS-LM
положення, так і специфічні концептуальні підходи представників різних шкіл і напрямків. Відмінності в підходах пов'язані з глибиною розробок, із змінами самої економічної дійсності. В тій чи іншій мірі вони зазвичай відображають національні особливості та конкретні ситуації окремих країн. Аналіз функціональних залежностей між окремими макропараметрами допомагає зрозуміти
- Висновки
основного капіталу. 2. Основою інвестицій є заощадження, що перетворюється на накопичення. Валове нагромадження (капиталообразующие інвестиції) витрачається переважно на валове нагромадження основного капіталу, насамперед на капітальні вкладення. Нормою накопичення називається співвідношення між обсягом валового накопичення та обсягом ВВП країни. 3. Капітальні вкладення здійснюються фірмою
- Висновки
основний і оборотний, а за сферами функціонування - на виробничий (промисловий), торговий, фінансовий (позичковий). 2. Серед теорій капіталу і прибутку найбільш відомі трудова, теорія стриманості, теорія капіталу як блага, що приносить дохід. 3. Основні фонди є головною складовою частиною капіталу фірм у більшості галузей, насамперед у реальному секторі. У собівартості
- Терміни і поняття
прибутковість ресурсу Граничні витрати
|