|
Оцінка об'єктів майна на основі витратного підходу доцільна і єдино можлива в наступних випадках:
1) при виявленні найкращого та більш ефективного земельної ділянки. Наприклад, вибір поверховості при будівництві будинків. Якщо будувати мало поверхів то значно скоротяться витрати на будівництво, але доходи від оренди будуть невисокі; при будівництві багатоповерхових будинків великі експлуатаційні витрати; потрібно визначити поверховість будинку, дохід від якого дозволить компенсувати витрати на будівництво;
2) при техніко-економічному аналізі нового будівництва та створення поліпшень, які дозволять обгрунтувати доцільність певного будівництва або реконструкції;
3) при оцінці суспільно-державних і спеціальних об'єктів, які не призначені для отримання доходу, а ймовірність знайти інформацію про типові продажах дуже низька
4) при оцінці об'єктів на малоактивних ринках, наприклад унікальні об'єкти в даний час не продаються взагалі, а єдиний спосіб оцінки цих об'єктів - на основі витрат
5) при оцінці для цілей оподаткування та страхування.
Для страхування вимагається поділ об'єктів, що підлягають і не підлягають страхуванню.
Недоліки витратного підходу:
1) витрати не завжди еквівалентні ринковій вартості;
2) спроби досягнення більш точного результату оцінки супроводжуються швидким зростанням витрат праці;
3) невідповідність витрат на придбання оцінюваного об'єкта нерухомості витратам на нове будівництво точно такого ж, так як в процесі оцінки з вартості будівництва віднімається накопичений знос;
4) проблематично розрахувати вартість відтворення старих будов;
5) окрема оцінка земельної ділянки від будівель - такий поділ на практиці фактично неможливо або пов'язано зі значними витратами;
6) дуже проблематично оцінити земельні ділянки в Російській Федерації;
7) дуже складно визначити величину накопиченого зносу старих будівель і споруд, тому що в більшості випадків судження про ступінь зносу базується на експертній думці оцінювача, а точність результатів , отриманих від оцінювача, багато в чому залежить від його досвіду і кваліфікації.
Якщо на основі висновків з особливостей і специфіки використовуваних методик оцінка об'єктів нерухомості на основі витратного підходу найбільш доцільна і застосовна у ситуаціях техніко-економічного аналізу для нового будівництва, для оцінки нових об'єктів, для цілей оподаткування або арешту майна фізичних та юридичних осіб, то для об'єктів спеціального призначення з метою страхування і при оцінці вартості об'єктів, відомості про продажі яких на ринку практично відсутні, застосування витратного підходу утруднено.
|
- 2.5.2. Витратний підхід
застосуванні цього підходу враховуються витрати інвестора, а не підрядника. В основі цього підходу лежить принцип заміщення. Інформація, необхідна для застосування витратного підходу: - рівень заробітної плати; - величина накладних витрат; - витрати на устаткування; - норми прибутку будівельників у даному регіоні; - ринкові ціни на будівельні матеріали. Етапи
- Витратний підхід
підхід представлений насамперед методом оцінки накопичених активів. Він включає оцінку фінансових, матеріальних (земля, будівлі, споруди, машини та обладнання) та нематеріальних (кваліфікація, торгова марка тощо) активів на основі балансового звіту з урахуванням різного роду поправок (знос, старіння і інш.). Перевага даного підходу полягає в тому, що він грунтується на
- 30. Витратний підхід
витратного підходу лежить принцип зсуву Оцінка нерухомості витратним методом включає наступні етапи 1) розрахунок вартості земельної ділянки з урахуванням найбільш ефективного використання (Сз), 2) розрахунок витрат на нове будівництво оцінюваних будов (Снс) ; 3) розрахунок накопиченого зносу: функціональний знос, фізичний і зовнішній знос (Ін), 4) розрахунок вартості поліпшень з урахуванням
- 4. Оцінка капіталу
витратний. Прибутковий підхід грунтується на оцінці майбутніх доходів від оцінюваного підприємства. Відповідно з ринковим підходом вартість оцінюваного підприємства визначається методом аналізу продажів аналогічних або порівнянних об'єктів, тобто методом порівняння. Витратний підхід передбачає, що вартість оцінюваного підприємства може бути визначена на основі аналізу витрат, необхідних
- Терміни і поняття
підхід в оцінці фірми (підприємства) Ринковий підхід в оцінці фірми (підприємства) Витратний підхід в оцінці фірми
- 31. Методи оцінки при витратному підході
застосування дозволяє отримати величину більшої точності, ніж з використанням методу порівняльної вартості одиниці. Поелементний метод є менш трудомістким. Як одиниці виміру вартості беруть найбільш характерні показники конструктивних елементів. Метод кількісного аналізу заснований на оцінці об'єкта на основі повної кошторису витрат на його відтворення. Наприклад,
- 14. МЕТОДИ РОЗРАХУНКУ ЦІН
витратні, економічні та ринкові методи ціноутворення. Витратні методи ціноутворення забезпечують розрахунок продажної ціни на товари та послуги за допомогою додавання до витрат або собівартості їх виробництва якоїсь конкретної величини. До ринкових методів ціноутворення відносяться: 1) метод поточної ціни; 2) метод «запечатаного конверту», або тендерного ціноутворення. К
- 28. Процес оцінки нерухомості
застосування підходів до оцінки, на цьому етапі визначається вартість об'єкта традиційними методами; 5) погодження результату оцінки - отримання кінцевої оцінки майна на підставі результатів застосування різних підходів до оцінки; 6) заключний етап - це складання звіту про оцінку - документ, що містить обгрунтування думки оцінювача про вартість майна. При складанні звіту про
- 2.8. Звіт про оцінку нерухомості
застосування отриманого результату; - дата визначення вартості об'єкта оцінки; - перелік документів, що використовуються оцінювачем і які визначають кількісні та якісні характеристики об'єкта оцінки. Звіт може також містити інші відомості, які, на думку оцінювача, дуже важливі для повноти відображення застосованого ним методу розрахунку вартості конкретного об'єкта оцінки.
- 2.5.1. Порівняльний підхід
застосування порівняльного підходу: 1. Об'єкт не повинен бути унікальним. 2. Інформація повинна бути вичерпною, що включає умови здійснення операцій. 3. Фактори, що впливають на вартість порівнюваних аналогів оцінюваної нерухомості, повинні бути порівняні. Основні вимоги до аналогу: - аналог схожий на об'єкт оцінки за основними економічними, матеріальним, технічним
- ДОДАТКИ
застосування викладених у книзі принципів і підходів до організації взаємодії суспільства і держави стосовно до Канаді та сучасної
- Ціна і основні підходи до встановлення цін
витратний (виробничий). Вони різняться насамперед факторами, що впливають на формування ціни. При ринковому способі визначальні чинники - кон'юнктура ринку, попит та пропозиція товару. При витратному підході в основу встановлення ціни кладуться виробничі витрати, насамперед трудові, пов'язані зі створенням товару. У ринковому ціноутворенні ціна - це форма вираження
- Ціна і основні підходи до встановлення цін
витратний (виробничий). Вони різняться насамперед факторами, що впливають на формування ціни. При ринковому способі визначальні чинники - кон'-4. Рівновага попиту та пропозиції. Рівноважна ціна. Роль ціни в економіці 113 юнктури ринку, попит та пропозиція товару. При витратному підході в основу встановлення ціни кладуться виробничі витрати, насамперед трудові,
- Лекція 5 Тема: СТАНОВЛЕННЯ І СУТНІСТЬ ТОВАРНО-РИНКОВОГО ВИРОБНИЦТВА. ТЕОРІЇ ТОВАРУ, ВАРТОСТІ, ГРОШЕЙ І ЦІНИ
витратною концепцією; познайомимося з історією російських
- Висновки
витратний, що дозволяють з різних сторін розрахувати і скласти думку про ринкову вартість оцінюваного
- Запитання для закріплення матеріалу
застосування імпортного тарифу країною з малої економікою. 4. У чому полягає відмінність оптимального тарифу і хто його вводить? У чому суть застосування імпортної квоти і які наслідки її застосування? Опишіть особливості застосування Део і його наслідки. 7. Назвіть інші методи обмеження імпорту. У чому економічний сенс експортного тарифу та експортної квоти? 9. Опишіть
- Ринковий підхід
застосування цього методу потрібно детальна фінансова і цінова інформація по представницької групі порівнянних фірм. Серцевина методу - фінансовий аналіз, вибір і обчислення оціночних коефіцієнтів (факторів). До останніх відносяться коефіцієнти: ціна / прибуток; ціна / грошовий потік; інвестований капітал / прибуток і ряд інших, які потім застосовуються для обробки фінансових показників
- 2.4. Види оцінки нерухомості
застосування різних підходів до оцінки. Як правило, один з підходів вважається базовим, два інших необхідні для коригування отриманих результатів. При цьому враховується значимість і застосовність кожного підходу в конкретній ситуації. Через нерозвиненість ринку, специфічності об'єкта або недостатності доступної інформації деякі з підходів в конкретній ситуації неможливо застосувати.
|