|
« Попередня
|
|
Наступна » |
|
|
|
36. Застосування дохідного підходу при фінансуванні нерухомості
|
|
Прибутковий підхід допомагає інвестору враховувати очікуваний інвестиційний дохід, тому його потрібно застосовувати при обгрунтуванні рішень про фінансування інвестицій в нерухомість, при аналізі доцільності інвестування.
Прибутковий підхід, на відміну від порівняльного та витратного підходів, відображає уявлення інвестора про нерухоме майно як про джерело отримання реального доходу. Результати, які будуть отримані на основі дохідного підходу, є значущими при оцінці об'єктів, що приносять дохід: складських та офісних приміщень, торгових площ, виробничих будівель і готелів.
Застосування дохідного підходу має велике значення при аналізі інвестиційних та фінансових рішень в сфері нерухомого майна. Однак існують проблеми, пов'язані з його застосуванням:
1) необхідність прогнозування довготривалого потоку доходу (процес отримання найбільш точної оцінки майбутнього доходу утруднюється, оскільки в Росії склалася стійка економічна ситуація і ймовірність неточного прогнозу збільшується пропорційно довгостроковості прогнозного періоду);
2) вплив факторів ризику на прогнозований дохід (щоб визначити поточну вартість, потрібно врахувати можливий ризик, який пов'язаний з отриманням в майбутньому доходу від володіння нерухомим майном, а величина можливого ризику в російських умовах значна і ці фактори вплинуть на точність одержуваного результату оцінки нерухомості);
3) проблематичність збору даних про прибутковість аналогічних об'єктів (інформація про прибутковості завжди була неразглашаемой, т.
е. конфіденційною). Перевірка прибутковості об'єктів нерухомого майна утруднена, отже, оцінка витрат може бути недостатньо точною, неточність збільшується в процесі капіталізації;
4) вартісна оцінка доходу (у разі оцінки нерухомості, яка має зручності, і унікальних об'єктів вартісна оцінка вигод істотно утруднена через частої зміни цін).
Застосування дохідного підходу важливо не тільки для інвесторів, але й для інших учасників процесу фінансування нерухомості, тому що він дозволяє враховувати очікуваний інвестиційний дохід. Але нестабільність російської економіки збільшує неточність прогнозів про доходи нерухомості. Ризик вкладень у нерухомість, який характеризується значною довгостроковістю і стимулює до вкладення фінансових ресурсів в інші напрями інвестування, досить великий. Правильне застосування дохідного підходу дозволить інвестору приймати досить обгрунтовані і точні рішення щодо фінансування інвестицій в нерухомість.
|
| « Попередня |
|
Наступна » |
|
= Перейти до змісту підручника = |
|
|
Інформація, релевантна " 36. Застосування дохідного підходу при фінансуванні нерухомості " |
- 2.5.3. Прибутковий підхід
дохідного підходу (IRV - формула): V=I / R, де V - вартість нерухомості, I - очікуваний дохід від оцінюваної нерухомості. Під доходом зазвичай мається на увазі чистий операційний дохід, який здатна приносити нерухомість за період, R - норма доходу або прибутку - це коефіцієнт або ставка капіталізації. Коефіцієнт капіталізації - норма доходу, що відображає взаємозв'язок
- 34. Основні положення дохідного підходу
прибутковому підході для оцінки нерухомості потрібно мати уявлення про інвестиції та їх мотивації, розбиратися у фінансових механізмах, які є в розпорядженні інвестора Прибутковий підхід являє собою сукупність методів оцінки вартості об'єктів нерухомості, заснованих на визначенні поточної вартості очікуваних від неї доходів. Передумовою для розрахунку вартості нерухомості на
- 4. Управління процесом інвестування та фінансування нерухомості
прибутковість інвестування залежить від якості управління
- 28. Процес оцінки нерухомості
застосування підходів до оцінки, на цьому етапі визначається вартість об'єкта традиційними методами; 5) погодження результату оцінки - отримання кінцевої оцінки майна на підставі результатів застосування різних підходів до оцінки; 6) заключний етап - це складання звіту про оцінку - документ, що містить обгрунтування думки оцінювача про вартість майна. При складанні звіту про
- 3. Визначення вартості інвестованого капіталу на основі капіталізації доходу
застосування цього методу передбачає найбільш докладний аналіз потоків інвестиційного доходу: враховується характер зміни грошових потоків, послідовно аналізуються рішення
- 4.4. Критерії прийняття рішень про фінансування нерухомості
застосуванням штрафу, що зменшується з скороченням терміну кредитного договору; - обмежена відповідальність: відповідальність позичальника тільки закладеною нерухомістю, на рухоме майно права кредитора у випадку неповернення кредиту не поширюються (при необмеженої відповідальності кредитор має право і на рухоме майно опинилося неплатоспроможним позичальника). Розглянемо
- 1.2. Типи нерухомості
застосування методів оцінки різних категорій нерухомості, управління ними. Класифікація за найбільш часто зустрічається ознаками представлена в табл. 1.1. Існують такі форми доходу від інвестування в нерухомість: - збільшення вартості нерухомості за рахунок зміни ринкових цін, придбання нових і розвитку старих об'єктів; - майбутні періодичні потоки грошових
- 1.3. Ринок нерухомості
дохідної нерухомості, який сегментируется за функціональним призначенням об'єктів: - ринок об'єктів офісного призначення; - ринок об'єктів торговельного призначення; - ринок об'єктів виробничо-складського призначення; - ринок готельних послуг; - ринок об'єктів незавершеного будівництва. Залежно від юридичних прав на нерухомість, які є об'єктом
- 27. Принципи оцінки нерухомості
прибутковості. Принцип очікування. На вартість нерухомості впливають очікувані майбутні переваги від володіння об'єктом. Очікування, пов'язані з нерухомістю виражаються в отриманні очікуваної прибутковості інвестицій за рахунок потоків доходу від використання та майбутньої перепродажу об'єкта. Цей принцип грунтується на привабливості майбутніх переваг від володіння об'єктом нерухомості: чим більше
- 2.5. Підходи до оцінки нерухомості
нерухомості
- 1.4. Учасники та джерела процесу фінансування нерухомості
купують нерухомість і підтримують її у функціонально придатному стані. Інвесторів можна розділити на два типи: 1) активні - фінансують і займаються будівництвом, розвитком або управлінням об'єкта; 2) пасивні - тільки фінансують проект, не беручи в ньому подальшу участь. В даний час на ринку нерухомості отримав розвиток девелопмент - особливий вид
- 2.5.1. Порівняльний підхід
застосування порівняльного підходу: 1. Об'єкт не повинен бути унікальним. 2. Інформація повинна бути вичерпною, що включає умови здійснення операцій. 3. Фактори, що впливають на вартість порівнюваних аналогів оцінюваної нерухомості, повинні бути порівняні. Основні вимоги до аналогу: - аналог схожий на об'єкт оцінки за основними економічними, матеріальним, технічним
- 1.5. Переваги інвестування в нерухомість
дохідної нерухомості полягає у віддачі від інвестицій після погашення операційних витрат. Однак у цьому випадку вище ризик через низьку ліквідність нерухомості та тривалості терміну окупності вкладених коштів. Методи інвестування на ринку нерухомості можуть бути прямими і непрямими. Прямі - придбання нерухомості на торгах відповідно з приватним договором, купівля з
- 29. Порівняльний підхід до оцінки нерухомості
підхід в основному використовується там, де існує достатня база даних про угоди купівлі-продажу або оренди на ринку нерухомого майна. Порівняльний підхід - сукупність методів оцінки вартості об'єкта нерухомого майна, заснованих на порівнянні об'єкта з його аналогами, щодо яких є інформація про ціни угод з ним. Вартість об'єкта нерухомості при цьому підході дорівнює
- Прибутковий підхід
прибутковому підході, який є найбільш поширеним, використовуються два основні методи: капіталізації доходу та дисконтування майбутніх доходів (дисконтування грошового потоку). Суть методу капіталізації доходу полягає в тому, що ринкова вартість об'єкта прямо пропорційна грошовому доходу і обернено пропорційна очікуваної ставкою капіталізації, або, інакше, очікуваної ставкою доходу:
- 2.5.2. Витратний підхід
застосуванні цього підходу враховуються витрати інвестора, а не підрядника. В основі цього підходу лежить принцип заміщення. Інформація, необхідна для застосування витратного підходу: - рівень заробітної плати; - величина накладних витрат; - витрати на устаткування; - норми прибутку будівельників у даному регіоні; - ринкові ціни на будівельні матеріали. Етапи
|