|
« Попередня
|
|
Наступна » |
|
|
|
27. Принципи оцінки нерухомості
|
|
Кількість економічних факторів впливає на вартість об'єктів нерухомості. Принципи оцінки нерухомості допомагають врахувати самі значущі з них.
Принципи оцінки нерухомості взаємопов'язані. На один об'єкт може впливати кілька принципів.
Основні принципи оцінки нерухомості ділять на чотири категорії.
Принцип найкращого і найбільш ефективного використання (ННЕІ) заснований на визначенні вартості нерухомості у разі використання об'єкта найкращим і найбільш ефективним чином.
Результати аналізу ННЕІ враховуються при визначенні вартості нерухомості, при виборі варіанту будівництва та реконструкції, при аналізі інвестиційних проектів
Принципи, що відображають компоненти нерухомості. Принцип вкладу заснований на вимірюванні вартості кожного елемента, що вноситься їм у спільну вартість об'єкта.
Принцип граничної продуктивності. Сенс у тому, що послідовне внесення поліпшень буде супроводжуватися зростанням вартості об'єкта, що перевищує витрати на їх створення, до досягнення точки максимальної продуктивності, після чого витрати по створенню додаткових поліпшень не будуть повністю компенсовані збільшенням вартості об'єкта.
Принцип збалансованості в тому, що чим більш гармонійні і збалансовані елементи об'єкта, тим вища вартість об'єкта на ринку.
Збалансованість елементів об'єкта визначається на основі вимог ринку
Принципи, засновані на уявленнях користувача. Принцип корисності полягає в тому, що об'єкт нерухомості з більшою корисністю для користувача володіє більшою вартістю на ринку.
Принцип заміщення. Обізнане покупець не заплатить за об'єкт нерухомості більше, ніж за об'єкт подібної корисності, прибутковості.
Принцип очікування. На вартість нерухомості впливають очікувані майбутні переваги від володіння об'єктом. Очікування, пов'язані з нерухомістю виражаються в отриманні очікуваної прибутковості інвестицій за рахунок потоків доходу від використання та майбутньої перепродажу об'єкта.
Цей принцип грунтується на привабливості майбутніх переваг від володіння об'єктом нерухомості: чим більше позитивних очікувань, тим вища вартість нерухомої власності.
Принципи, пов'язані з ринковим середовищем. Принцип зовнішнього впливу заснований на обліку зміни вартості нерухомості, викликаного впливом змінюються чинників зовнішнього середовища.
Принцип змін заснований на обліку змін, відповідних циклам життя, які притаманні як конкретних об'єктів і ринків нерухомості по містах, так і суспільству в цілому.
Принцип конкуренції заснований на тому, що ринкові ціни встановлюються на певному рівні з урахуванням конкуренції.
Принцип попиту та пропозиції заснований на визначенні вартості об'єкта співвідношенням попиту та пропозиції на ринку нерухомості.
Принцип відповідності заснований на тому, що об'єкт нерухомості досягає максимальної вартості в оточенні сумісних гармоніюють об'єктів при сумісному характері землекористування.
|
| « Попередня |
|
Наступна » |
|
= Перейти до змісту підручника = |
|
|
Інформація, релевантна " 27. Принципи оцінки нерухомості " |
- Д. А. Шевчук. Оцінка та управління нерухомістю: конспект лекцій, 2007
принципах прискореного ефективного запам'ятовування, що дозволить у стислі терміни отримати якісні знання та успішно освоїти матеріал. При написанні книги використовувалися матеріали державних органів, вітчизняна та іноземна література, періодична преса, присвячена розвитку і становленню ринку
- 28. Процес оцінки нерухомості
принципів.
- 29. Порівняльний підхід до оцінки нерухомості
принципі заміщення - покупець не придбає об'єкт нерухомості, якщо вартість цього об'єкта перевищує всі витрати з придбання на ринку подібного об'єкта, який володіє тією ж корисністю для покупця. Даний підхід в основному використовується там, де існує достатня база даних про угоди купівлі-продажу або оренди на ринку нерухомого майна. Порівняльний підхід -
- 1.2. Типи нерухомості
оцінки різних категорій нерухомості, управління ними. Класифікація за найбільш часто зустрічається ознаками представлена в табл. 1.1. Існують такі форми доходу від інвестування в нерухомість: - збільшення вартості нерухомості за рахунок зміни ринкових цін, придбання нових і розвитку старих об'єктів; - майбутні періодичні потоки грошових коштів; - дохід
- 2.5.3. Прибутковий підхід
оцінці якості і кількості доходу, який ця нерухомість здатна принести. Прибутковий підхід - це сукупність методів оцінки вартості нерухомості, заснованих на визначенні поточної вартості очікуваних від неї доходів. Основною передумовою розрахунку вартості таким підходом є здача в оренду об'єкта нерухомості. Для перетворення майбутніх доходів від нерухомості в поточну
- 2. Оцінка нерухомості
нерухомості
- 4. Управління процесом інвестування та фінансування нерухомості
нерухомості вимагає ретельного опрацювання фінансової, правової, технічної сторони кожного об'єкта інвестування. До того ж важливо, що прибутковість інвестування залежить від якості управління
- 2.5. Підходи до оцінки нерухомості
оцінці
- 34. Основні положення дохідного підходу
оцінці якості і кількості доходу, який ця нерухомість здатна принести. У прибутковому підході для оцінки нерухомості потрібно мати уявлення про інвестиції та їх мотивації, розбиратися у фінансових механізмах, які є в розпорядженні інвестора Прибутковий підхід являє собою сукупність методів оцінки вартості об'єктів нерухомості, заснованих на визначенні поточної вартості
- 35. Аналіз доходів і витрат
оцінку нерухомості починають з визначення потенційного валового доходу. Під потенційним валовим доходом розуміють максимальний дохід, який здатний приносити оцінюваний об'єкт нерухомості, визначається шляхом розрахунку суми очікуваних надходжень від об'єкта при 100%-й завантаженні площ Розрахунок потенційного валового доходу здійснюється на основі аналізу поточних ставок і тарифів на ринку
- 30. Витратний підхід
принцип зсуву Оцінка нерухомості витратним методом включає наступні етапи 1) розрахунок вартості земельної ділянки з урахуванням найбільш ефективного використання (Сз), 2) розрахунок витрат на нове будівництво оцінюваних будов (Снс), 3) розрахунок накопиченого зносу: функціональний знос, фізичний і зовнішній знос (Ін), 4) розрахунок вартості поліпшень з урахуванням накопиченого зносу (Су)
- 25. Види вартості нерухомості
оцінка нерухомості проводиться з метою отримання позики під заставу нерухомої власності, то оцінювачу необхідно отримати дуже точну інформацію про ймовірну ціну продажу даної власності, яка в свою чергу повинна покрити збитки кредитора, якщо позичальник не буде повернений борг. Якщо оцінка об'єктів проводиться для реконструкції, то вибирається інвестиційна вартість, яка
- 2.5.1. Порівняльний підхід
принципах: - заміщення; - збалансованості; - попиту та пропозиції. Етапи порівняльного підходу: - вивчення ринку; - збір та перевірка достовірності інформації про пропоновані на продаж або недавно проданих аналогах об'єкта оцінки; - порівняння даних про відібраних аналогах і об'єкт оцінки; - коригування цін продажів обраних аналогів відповідно до
|