| Головна |
| « Попередня | ЗМІСТ | Наступна » |
|---|
Тисячі гектарів землі використовуються нераціонально - знаходяться під нерентабельними підприємствами, старими складами, в довгостроковій
1 Ховратовіч М. Технології ринку: непіддатливі земля // Відомості. 23.04.2007. № 72 (1846).
оренді під тимчасовими спорудами, зайняті під городи, дачні ділянки або хаотичні «гаражні міста». Логічно було б частину таких земель повернути у власність міста.
Вилучення земель у приватників і компаній для будівництва більш доцільних об'єктів на тих чи інших територіях прирівнюється чиновниками до так званим державним потребам. Найчастіше ці випадки стосуються будівництва житла і найрідше - об'єктів соціально-побутової інфраструктури. Зазвичай з нагоди кожного вилучення в зв'язку зі зведенням якогось нового об'єкта виходить відповідна постанова або розпорядження уряду. Так було в історії з забудовою Південного Бутова (постанова Уряду Москви № 837-РП від 29.04.2004 «Про вилучення для державних потреб земельних ділянок, що потрапляють в зону будівництва на території сел. Бутово Південно-Західного адміністративного округу м Москви»). Перелік випадків, коли ділянки землі вилучаються урядом у зв'язку з державно важливими проектами, чітко визначено в таких документах, як Містобудівна, Земельний і Цивільний кодекси Російської Федерації. За словами Віталія Можаровського, партнера компанії «Пепеляєв, Гольцблат і партнери», госнеобходімостью не є будівництво житла або об'єктів комерційної нерухомості (спочатку житлові проекти входили до переліку, але потім цей пункт був виключений). Список цілей державної ваги досить обмежений. «Але дивує, що міськадміністрація вважає себе уповноваженою в прийнятті рішень про доцільність будівництва об'єктів нерухомості в тих чи інших районах на правах учасника ринку. Уряд не може бути гравцем у бізнесі або маркетологом, які розробляють концепції проектів », - вважає Можаровський.
Якщо говорити про нормативні документи загального характеру, що стосуються поняття і правил вилучення земель, то це, наприклад, міський закон «Про землекористуванні і забудову в м Москві», або «Про основи містобудування», або розпорядження мера «Про порядок вилучення у м Москві земельних ділянок та відшкодування при цьому завданих збитків ». У середині лютого 2007 року було прийнято нову постанову - «Про взаємодію органів виконавчої влади Москви з питань, що стосуються вилучення земельних ділянок ...» (проект підготував сам же департамент земельних ресурсів). Однак юристи вважають, що цей документ не повинен зачіпати права власників земельних ділянок, так як він перш за все носить процедурний характер і регламентує взаємовідносини владних органів різних рівнів в процесі вилучення територій. Власникам же землі, які цікавляться своїми законними правами, юристи рекомендують звернутися в першу чергу до федеральним документам.
У розпорядженні мера «Про порядок вилучення у Москві земельних ділянок та відшкодування при цьому завданих збитків» говориться, що «ділянки, що знаходяться в довічному успадковане володінні громадян, постійному (безстроковому) і терміновому користуванні, оренді (суборенді) у громадян і юридичних осіб, можуть бути вилучені у них в разі виникнення державних і муніципальних (міських) потреб, необхідності реалізації встановлених міським законодавством пріоритетних завдань (містобудівних пріоритетів) розвитку територій міста. Примусове вилучення земель, які використовуються з порушенням законодавства, дострокове розірвання договорів оренди земель в зв'язку з необхідністю використання (надання) цих земель для державних і муніципальних (міських) потреб провадяться відповідно до цивільного законодавства. Вилучення земельних ділянок у їх власників здійснюється в порядку викупу або за рішенням суду ».
Але в надрах департаментів розробляється ціла програма по вилученню міських земель у власників прав на них. Найближчим часом деталі програми будуть обговорюватися в Москомархітектуре, повідомив глава департаменту земельних ресурсів Віктор Дамурчіев. Підготовчі роботи будуть завершені в першому півріччі 2007 р В рішеннях про вилучення буде вказуватися, у кого ділянки відбираються і кому надаються, а також основні умови вилучення і нового володіння землею, включаючи відшкодування збитків, в загальному, все по закону. За словами Дамурчіева, всі ці дії повинні в підсумку полегшити життя сумлінним землекористувачам і провчити недобросовісних (до питання про тих же самовільних захопленнях ділянок). Нова постанова «Про порядок взаємодії органів виконавчої влади міста з питань, що стосуються вилучення земельних ділянок ...» прописує процедуру порядку резервування земель для потреб міста в тому числі за рахунок вилучення вже зайнятих кимось територій.
За Цивільним кодексом РФ власник об'єктів нерухомості, які знаходяться на вилучається ділянці, і землевласник або землекористувач повинен бути сповіщений за рік про що очікує його процедурі. Що стосується викупу ділянки, що перебуває у власності, то ця операція можлива лише за згодою власника. Власник може розпоряджатися ділянкою - продати його або побудувати на ньому щось - з моменту прийняття рішення про вилучення землі і до моменту вилучення. Однак такі можливості стосуються ідеальних ситуацій, коли московська земля знаходиться в приватних руках, що поки велика рідкість, зауважує Віталій Можаровський. В інших випадках, як і написано в усіх законах, місто компенсує користувачу території втрати в зв'язку з втратою нерухомості (тих споруд на землі, які були побудовані до прийняття рішення про вилучення). Але майже всі юристи сумніваються, що компенсація виплачується потерпілим в грошовому вираженні і за ринковими ставками. Щоб визначити адекватний розмір компенсації, потрібен незалежний оцінювач. Вартість ділянок повинна оцінювати незалежна від міської адміністрації, але державна організація. Юристи сумніваються, що державний оцінювач може бути повністю незалежний від впливу уряду. А будь-яка розсудлива людина розуміє: ця система може працювати так само ефективно, як ОТК на радянських заводах, коли зарплату і премію контролерам нараховував директор підприємства.
Віталій Можаровський також пояснює, що до сих пір не сформовані земельно-майнові комплекси - мова йде про майданчиках під тими будинками, в яких кілька або багато власників (гаражні комплекси, наприклад). Відповідно, місту виплачувати компенсацію начебто нікому. А керівник департаменту готового бізнесу колегії адвокатів «Князєв і партнери» Олексій Курганов звертає увагу, що оцінка ділянки в процесі вилучення найчастіше носить суб'єктивний характер.
Якщо власники прав на землю не погоджуються з вилученням або розмірами компенсації, вони можуть звернутися до суду. Однак Віталій Можаровський не пам'ятає прецедентів, коли в суді йшлося про доцільність вилучення землі. Найчастіше суперечка розгорається через розміри компенсації.