| Головна |
| « Попередня | ЗМІСТ | Наступна » |
|---|
Віктор Дамурчіев на останньому «хозактива» пообіцяв, що в 2007 р департамент з допомогою територіальних органів зареєструє права власності на 8000 земельних ділянок, збільшить обсяг площ міських угідь, офіційно оформивши їх, і буде активніше захищати земельно-майнові інтереси міста в судах.
Муніципальні чиновники як би страждають від того, що федеральні закони виявляються на стороні приватних власників, а не захищають інтереси територіальних влади. На думку представників торзія, дуже багато ділянок в різних округах столиці знаходиться в оренді або тимчасовому користуванні у жителів і приватних організацій необгрунтовано. Наприклад, коли некапітальні будови займають територію, у багато разів перевищує обсяги самих будов. Особливу головний біль доставляють чиновниками землі, зайняті громадянами Москви під городи, що знаходяться в безстроковому користуванні або в тривалій оренді. Не дає спокою і малий бізнес, який то тут то там набудував некапітальних споруд у вигляді магазинів, кафе або невеликих офісів з бистровозводі- мих конструкцій. Існують федеральні закони, які захищають армію власників городів, гаражів і некапітальних будівель. Той же Федеральний закон № 93-ФЗ від 30.06.2006 «Про внесення змін до деяких законодавчих актів Російської Федерації з питання оформлення в спрощеному порядку прав громадян на окремі об'єкти нерухомого майна» регламентував порядок державної реєстрації прав власності на деякі об'єкти нерухомого майна. Завдяки цьому документу Федеральний закон № 122-ФЗ від 21.07.1997 «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» доповнено статтею 25.3 «Особливості державної реєстрації права власності на деякі створювані або створені об'єкти нерухомого майна». Стаття ця відстоює права громадян, які володіють присадибними ділянками і городніми сотками, гаражними комплексами, підсобними господарствами і т. д. За статтею у багатьох випадках для об'єктів, на будівництво яких не потрібен дозвіл, не потрібен і кадастровий план земельної ділянки - власнику такого об'єкта не обов'язково надавати кадастровий план для того, щоб офіційно оформити держреєстрацію майна.
Керівники торзія не люблять Федеральний закон № 93-ФЗ. Як розповів керівник територіального об'єднання регулювання землекористування Північного округу Москви Андрій Синіцин, на підвідомчій йому площі вже з'явилися перші власники землі в Юрова і Куркине. Від присадибних соток жителі не відмовляться, хоча їх ділянки явно перевищують нормативи. У торзія Східного округу - проблеми з власниками багатоярусних гаражів. А торзія Південного округу скаржиться на труднощі зі звільненням майданчиків, які знаходяться в тимчасовому користуванні, особливо таких, де розташовуються некапітальні споруди. Керівник територіального об'єднання Південного округу Андрій Єфімов пропонує ввести додаткові закони про некапітальних об'єктах - такі, щоб їх власники не могли оформляти права на довгострокову оренду землі. Особливо начальника хвилюють тимчасові установи грального бізнесу. Одне з таких будівель знаходилося на ділянці землі в 300 м, і коли власника попросили звільнити територію, він встиг укласти договір довгострокової оренди. Місцева влада подали позов до суду. Але суд виніс рішення на користь приватного власника, не враховуючи при цьому, що будова занадто маленьке для такого великого ділянки. Потрібен закон, який пов'язав би самі поняття «рухоме майно - некапітальний об'єкт» і «нерухоме майно - капітальний об'єкт».
з практики
Найвідомішим вилученням великих територій землі для московських горнужд, крім проекту житлового будівництва в Південному Бутові, з соціально значних проектів стала прокладка Третього транспортного кільця, вважають учасники ринку. Проводилось вилучення і під час будівництва району Куркино. Призначення ряду ділянок було змінено, і вони були переведені в держвласність при будівництві автотрас і під'їзних шляхів до аеропортів «Шереметьєво» і «Внуково», при розширенні Ярославського шосе від Ризької площі в Москві до підмосковного Пушкіна. При реалізації проектів комерційної нерухомості найбільшим прикладом перекладу землі в розпорядження московської влади на підготовчому етапі залишається територія ділового центру «Москва-Сіті».
Розбір ситуації
1. Які чинники визначають попит на землю?
Ринок землі відноситься до ринків факторів виробництва, де ролі фірм і домогосподарств, в принципі, змінюються: домогосподарства пропонують наявні в їхньому розпорядженні ресурси (працю, землю, капітал), а фірми пред'являють попит на фактори виробництва.
Особливістю ринку землі є неможливість збільшення загального обсягу земельних ділянок, що робить пропозицію землі вертикальною лінією на одному і тому ж рівні початкової наделенностью землею (рис. 19.11). Попит же залишається в рамках традиційної моделі.
Рівновага на ринку землі встановлюється там, де попит і пропозиція виявляються рівні один одному. Оскільки обсяги землі неможливо збільшити, то надлишок виробників залежить на даному ринку не стільки від активності і успішності самого виробника, скільки від кількості та якості земельної ділянки, яким він має у своєму розпорядженні. Тому тут економічний термін «надлишок виробника» замінюється іншим терміном «економічна рента», що підкреслює відносну незалежність одержуваного надлишку від дій підприємця.
Якщо рента пов'язана з високою якістю земельної ділянки, який не може бути зіставлений за своїми природними характеристиками ні з яким іншим земельною ділянкою (наприклад, в силу наділення грунту корисними елементами, особливої освітленості сонцем або особливим мікрокліматом), то така рента називається «абсолютна земельна рента ». Якщо ж ділянки можуть порівнюватися між собою, тоді найкращий в даних умовах ділянку надає своєму власникові відносну перевагу в витратах і в продуктивності. Рента, що отримується на відносно більш прибутковому ділянці (в тому числі і завдяки діям власника землі), називається диференціальної земельної рентою.
Учасники ринку представлені трьома видами економічних агентів:
Удосконалення системи регулювання земельних відносин в Москві (з точки зору частини цього глобального проекту, а саме: резервування і вилучення земельних ділянок для державних потреб у приватних осіб і підприємств) - це і є законодавча ініціатива щодо зміни федерального Земельного кодексу РФ. Основні зміни зводяться до розширення переліку підстав для вилучення у власників земельних ділянок. Передбачається внести доповнення в ст. 49 Земельного кодексу РФ. Вони, в свою чергу, суперечать її нормі про те, що вилучення землі здійснюється лише у виняткових випадках. Якщо Держдума схвалить ініціативу мерії, то місцева влада зможе говорити з власниками ділянок з позиції сили, а ті будуть змушені продавати землю.
Збільшення кількості зарезервованих ділянок землі призводить до зменшення кількості вільних незарезервірованних ділянок, які беруть участь на ресурсному ринку. Отже, пропозиція S незарезервірованних ділянок буде зменшуватися, а попит D на них - рости.
Фактори, які визначають попит на незарезервірованних ділянку землі, можуть бути узагальнені наступним чином.
На попит також можуть впливати топографія місцевості, наявність в безпосередній близькості будь-яких промислових об'єктів, родючість (якщо земля купується в комерційних цілях, наприклад, для ведення фермерського господарства), віддаленість від великих міст (якщо купується ділянку для місця проживання), середній розмір доходів громадян, розмір ставки земельного податку.
Основні споживачі земельного ринку Москви - девелоперські компанії, які на орендованій у уряду Москви землі зводять новобудови, а також офісні комплекси. Основні клієнти девелоперських компаній - звичайні люди, які купують квартири, і бізнес, який орендує офіси. Тому попит девелоперів на землю в Москві цілком і повністю визначається попитом людей і компаній на нерухомість, що зводиться ними. Навіть незважаючи на певні труднощі, попит на нерухомість збільшується - доходи населення зростають, іпотечні кредити все ж доступні. Тому будь-яка новобудова в Москві себе не тільки окупає, але і приносить чималий дохід.
Доходи девелоперів - основних споживачів на ринку землі - ростуть. Нові проекти окупаються, а причина цього - постійне зростання попиту на ринку нерухомості. Число девелоперів принаймні не зменшується, а число їх проектів тільки збільшується. Земля - єдине в своєму роді благо з точки зору девелоперів. Земля не має замінників. Також варто відзначити, що земля - благо виключає, а її кількість - обмежена ресурсами міста.
Мал. 19.11. ринок землі
2. Які фактори визначають пропозицію землі?
Фактори, які визначають пропозицію на незарезервірованних ділянку землі:
Як зрозуміло з матеріалу статті, влада Москви мають право власності на істотно більшу частину землі міста, ніж приватні власники. До того ж приватні власники не є гравцями на ринку землі - девелопери не стануть купувати землю у приватників, оскільки бачать в цьому великий ризик - земля може бути вилучена владою міста, що часто підтверджується останнім часом. Всі угоди з купівлі-продажу землі в Москві, де продавцями виступають приватні власники, а не влади міста, можна вважати позаринковими, абсолютно при цьому не обмежуючи спільності міркувань, оскільки обсяг цих операцій істотно менше обсягу операцій, вироблених з участю московської влади. Таким чином, отримуємо, що уряд Москви - монополіст на ринку землі, який встановлює на ринку свою ціну. Монополія на ринку землі ніяк не може збільшити пропозицію.
Земля, яка є ресурсом уряду Москви, обмежена в кількості. Оскільки уряд Москви монополіст, пропозиція на ринку землі сильно залежить від поточної кількості незабудованих ділянок, що перебувають у власності влади міста. Кожна угода з девелоперської компанією зменшує цей запас, а значить, його потрібно заповнювати. Влада Москви пішли по шляху вилучення землі у приватників, оскільки це найменш витратний спосіб поповнювати ресурси.
Земля - природний ресурс, який має необмежений термін служби, пропозиція землі фіксована як в загальному, так і в окремій області, однак агенти мають можливість змінювати кількість наявної у них землі, збільшувати за рахунок покупки у інших агентів і зменшувати за рахунок продажу, т. Е . по суті відбувається перерозподіл.
Певну роль відіграють вартість і складність юридичних процедур, пов'язаних з оформленням землі для продажу, бюрократичні та корупційні ризики. Наявність зв'язків в держструктурах може служити в якості технології, яка знижує витрати на реалізацію.
Ціна ресурсу, в якості якого служить скоріше не сама земля, а то, що може надати їй додаткову цінність для покупця, а це: що знаходиться на ній нерухомість, близькість до комунікацій, трудових ресурсів або, навпаки, екологічна привабливість (в цьому випадку ресурс безкоштовний, якщо його вдалося зберегти). Так, зростання цін на будівельні послуги може знизити пропозицію для ділянок землі з готовими будинками (попит же на них може як знизитися, так і зрости).
При різному рівні податків на володіння землею або види її використання може бути вигідно користуватися землею самому або виставити її на продаж.
Важливу роль відіграє число незалежних гравців на ринку. Чим їх більше, тим менше ймовірність змови, тим більше пропозиція. Монополіст же буде швидше знижувати пропозицію - так він зможе диктувати ціну.
Обмеженість придатних земель. Загальна кількість землі, що користується попитом (придатної для продажу), обмежена, і тим менше буде пропозиція - чим більше земель буде переходити у власність.
3. Ваш прогноз динаміки рівноважної ціни на даному ринку (на основі матеріалів статті).
Матеріали статті дозволяють виділити фактори росту попиту і зниження попиту, а також фактори зниження пропозиції. Зростання попиту означає зсув лінії попиту вправо вгору (рис. 19.11). Зменшення пропозиції означає зміщення лінії пропозиції вліво. Загальний підсумок такий: невелике збільшення рівноважної ціни і скорочення обсягу продажів на ринку землі. Крім того, оскільки земля представлена на ринку в обмеженому обсязі і не може бути збільшена шляхом входження на ринок нових фірм, весь виграш від ринкового обміну припадає на продавців землі. Обсяг виграшу, представлений як площа прямокутника під лінією рівноважної ціни, цілком дістається власникам землі та носить назву економічної ренти. В результаті зміни ситуації на ринку ми можемо очікувати зростання економічної ренти.
Після рішення держави про викуп частини земель для державних потреб і виходу відповідних нормативно-правових актів можна очікувати появи держави на ринку землі в якості його учасника. Отже, відбудеться збільшення попиту, що тягне за собою збільшення рівноважної ціни. Однак через деякий час ті власники землі, які раніше нічого не робили і не були повноцінними учасниками ринку, можливо (якщо держава буде пропонувати прийнятну для власників ціну), захочуть цю землю продати, отже, збільшиться число продавців, а значить, можливий локальний зростання пропозиції . У підсумку, для того щоб зробити прогноз щодо рівноважної ціни, необхідно проаналізувати кількість потенційних продавців і зіставити їх пропозицію з попитом з боку держави. Якщо пропозиція буде приблизно дорівнювати попиту, то рівноважна ціна не зміниться.
За матеріалами статті видно, що уряд Москви збирається змінити міське законодавство так, щоб мати якомога менше проблем з вилученням землі у приватників. Заходи, що вживаються урядом, можуть викликати зростання пропозицій, оскільки власники, невпевнені в своєму законному праві володіти землею або знайомі з видами міської влади на їх землю, будуть намагатися продати її, але зростання пропозицій буде незначним через обмеженість ресурсу і бажання власників заробити (або отримати відповідну компенсацію), а отже, швидше за все, загальний підсумок буде полягати в скороченні пропозиції вільних земельних ділянок.
У довгостроковому періоді рівноважна ціна кожного незарезервірованних ділянки буде рости, тому що буде відбуватися вилучення зарезервованих ділянок для державних потреб у власників, а ті, в свою чергу, будуть змушені шукати їм заміну на ринку факторів виробництва.
Як же визначити ціну землі для кожного конкретного випадку?
Тут можна скористатися поданням про землю як про вид капітального ресурсу. Ціна землі формується як ціна будь-якого іншого капітального активу з тривалим (або в межі необмеженим) терміном використання. Ціна землі є дисконтну вартість доходу, отримуваного щорічно з земельної ділянки, т. Е. Дисконтну вартість типової земельної ренти, яку приносить ту чи іншу земельну ділянку. Якщо ділянку землі не використовується самим власником, а здається в оренду, то земельна рента виступає в якості максимальної величини орендної плати, яку може призначити її власник.
4. Яким чином держава втручається в діяльність ринку землі? До яких наслідків це призводить?
Втручання держави у функціонування ринку землі полягає в наступному:
Держава впливає на ринок федеральними законами, а також положеннями Цивільного, Містобудівного і Земельного кодексів РФ. Ці положення обмежують дії уряду Москви у вилученні земель приватних власників, а значить, стримують зростання пропозиції. Якби цього впливу не виявлялося, рівноважна ціна на ринку землі могла б бути заморожена або темпи її приросту сильно зменшилися б.
Держава оголошує, що може здійснювати відбирання орендованих земель і земель у власності без адекватної компенсації орендарю і власнику. Якщо це явище прийме значних масштабів, то це може привести до краху ринку, т. Е. Ціни перестануть визначатися його механізмами. Прогнозувати тенденції попиту і пропозиції буде неможливо.
Варто відзначити, що ринок приватної землі ще не так сильно розвинений в Росії, щоб можна було говорити про його значущості для держави. Переклад приватних земель у власність держави супроводжує найбільші проекти (згадані в кінці статті), які в підсумку приносять значну користь і приватному бізнесу, і населенню.
Завдання, що ілюструє теорію
Частина 1
Залежність обсягу вирощування гречки від використовуваних площ (А) для фермера описується рівнянням Q = 100А-А2. Ціна тонни гречки дорівнює 10 дол. Який максимальний розмір ренти, яку може сплатити фермер за користування землею, якщо площа ділянки становить 25 га? Якщо ставка відсотка дорівнює 2,5; 5 і 10% в рік, яка буде ціна 1 га землі?
Рішення
Ціна ресурсу (землі) повинна бути дорівнює граничному продукту ресурсу в грошовому вираженні. Граничний продукт землі дорівнює:
Вартість граничного продукту землі дорівнює:
Так як А = 25, граничний продукт землі в грошовому вираженні становить 1000 - 500 = 500 дол. Таким чином, максимальна ціна, яку фермер готовий сплатити за 1 га землі, дорівнює 500 дол. Ціна землі (орендна плата, поділена на ставку відсотка) в залежності від ставки відсотка складе:
Ми бачимо, що з ростом ставки відсотка ціна землі падає. Це зрозуміло економічно. З ростом ставки відсотка привабливішою виявляється альтернативна можливість вкладення грошей - банк замість землі. Попит на землю скорочується, що і відбивається в падінні ціни землі.
У цьому прикладі ми застосовуємо загальні знання про ринки до аналізу ринку землі. Ми встановлюємо залежність між ціною землі і ставкою відсотка. Хоча земля не є продуктом праці, її капіталізація дозволяє використовувати інструменти ринку капіталу.
Частина 2
Попит на землю описується рівнянням
де Q - площа використовуваної землі; R - рівень ренти.
Який буде рівноважний рівень ренти, якщо площа доступних земельних угідь складає 500 га? Яка буде ціна 1 га землі, якщо ставка відсотка дорівнює 5,10, 20%? Держава встановлює максимальний рівень ренти 1 млн руб. за 1 га. Як цей захід відіб'ється на добробуті суспільства?
Рішення
Рівноважний рівень ренти визначимо з умови:
Звідки отримуємо значення рівноважного рівня ренти:
Ціна 1 га землі дорівнює відношенню рівноважної ренти до річній ставці відсотка:
Якщо держава встановить фіксований рівень ренти, обсяг попиту перевищить обсяг пропозиції землі.
Для першого випадку
Перевищення попиту над пропозицією складе:
Для другого випадку
Перевищення попиту над пропозицією складе:
У третьому випадку, так як рівноважна ціна землі становить якраз 1 млн руб., Заходи державної політики не будуть ефективними. Попит як і раніше буде дорівнює пропозиції.