|
« Попередня
|
|
Наступна » |
|
|
|
2.6.1. Аналіз найкращого і найбільш ефективного використання землі
|
|
При оцінці земельної ділянки слід визначити варіант його найкращого і найбільш ефективного використання (ННЕІ), який визначається взаємодією ряду факторів.
Аналіз ННЕІ включає вивчення альтернативних варіантів використання (освоєння, забудови) земельної ділянки і вибір оптимального. При цьому враховуються перспективність місця розташування, стан ринкового попиту, вартість забудови, стабільність передбачуваних доходів і т. п.
Велике значення при оцінці вартості об'єкта, що складається із земельної ділянки і будівель, надається аналізу ННЕІ, во- перший, предположительного вакантного земельної ділянки та, по-друге, земельної ділянки з наявними поліпшеннями.
Аналіз предположительного вакантного земельної ділянки є необхідним етапом при визначенні його вартості, і він заснований на встановленні найбільш дохідного варіанту використання землі.
Аналіз земельної ділянки з наявними поліпшеннями передбачає прийняття рішення про знесення, модернізації або збереженні наявних на земельній ділянці поліпшень з метою забезпечення максимальної прибутковості об'єкта.
Ймовірне і найбільш прибуткове використання ділянки забезпечує його найвищу вартість.
Варіанти використання повинні бути законними, фізично допустимими і економічно ефективними.
Оптимальне використання землі визначається наступними факторами:
1) місце розташування - фактор, що робить основний вплив на вартість земельної ділянки (враховуються перспективність місця розташування, транспортна доступність, характер оточення);
2) ринковий попит - фактор, що відображає співвідношення попиту і пропозиції на ринку. Він вивчається для обгрунтування вибирати варіанти використання земельної ділянки (стан та перспективи ринкового попиту на пропоноване використання, конкуренція інших ділянок, види податків та інші умови). Слід виділити сегмент ринку, на якому і треба розвивати діяльність;
3) фінансова обгрунтованість - здатність проекту забезпечити дохід від використання земельної ділянки, який був би достатнім для відшкодування витрат інвесторів і забезпечення отримання очікуваного прибутку;
4) фізична придатність ділянки - перспектива створення поліпшень - розмір, топографія, якість грунту, клімат, інженерно-геологічні та гідрогеологічні характеристики ділянки, існуюче зонування, екологічні параметри і т.
д.;
5) технологічна обгрунтованість і фізична здійсненність - аналіз співвідношення якості, витрат і термінів реалізації проекту, ймовірність стихійних лих, доступність транспорту, можливість підключення до комунальних зручностей, облік розмірів і форми ділянки , наприклад, розмір може бути малий для будівництва промислового об'єкту;
6) законодавча (юридична) допустимість - відповідність варіанту використання земельної ділянки чинним законодавством. Виявляється в результаті аналізу будівельних, екологічних нормативів, обмежень поверховості, наявності тимчасових заборон на будівництво в даному місці, складності в районі історичної міської забудови, можлива зміна нормативних актів, дотримання правил зонування, негативні настрої місцевого населення;
7) максимальна прибутковість (максимум доходу власності та вартості ділянки), яка визначається дисконтуванням майбутніх доходів альтернативних варіантів використання, з урахуванням ризику інвестицій.
|
| « Попередня |
|
Наступна » |
|
= Перейти до змісту підручника = |
|
|
Інформація, релевантна " 2.6.1. Аналіз найкращого і найбільш ефективного використання землі " |
- 6. Монопольні ціни
аналізі монопольних цін остільки, оскільки це є одним з факторів, від яких залежить успіх спроб конкурентів об'єднатися в картель. 7. Якщо продавець в змозі збільшити свій чистий виторг шляхом обмеження продажів і збільшення ціни одиниці продаваного вироби, то зазвичай існує кілька монопольних цін, що задовольняють цим умовам. Як правило, одна з цих монопольних
- 2.3. Основні принципи оцінки нерухомості
аналізі співвідношення якості, витрат і термінів реалізації проекту, ймовірності стихійних лих, доступності транспорту, можливості підключення до комунальних зручностей. Для встановлення відповідності варіанту використання законодавству необхідний аналіз будівельних та екологічних нормативів: обмеження поверховості, заборона на будівництво в даному місці, зонування, перспективи розвитку
- 2.7. Методи оцінки землі
аналізі ринкових даних. Розпорядженням Мінмайна Росії від 07.03.2002 № 568-р затверджено Методичні рекомендації щодо визначення ринкової вартості земельних ділянок. Як правило, при оцінці ринкової вартості земельних ділянок використовуються метод порівняння продажів, метод виділення, метод капіталізації земельної ренти, метод розподілу, метод залишку, метод розбивки на ділянки. Метод
- 2.8. Звіт про оцінку нерухомості
аналіз, висновки і підсумкову величину вартості. Додаток до звіту про оцінку містить всі фотографії, замальовки і карти, не включені в основні розділи звіту. Іноді в додаток включають словник термінів. У звіті, крім обмежуючих умов, можуть бути зазначені допущення - твердження, зроблені оцінювачем в процесі оцінки на основі його професійної думки, але не підкріплені
- 3.1. Пряма капіталізація
аналізу - оцінка майна, заснована на обліку вартості власного і позикового капіталів. Вибір конкретного способу капіталізації визначається характером і якістю очікуваних доходів. У сформованих умовах економічної і політичної нестабільності в Росії, через складність формування достовірних прогнозів, широко застосовується метод прямої капіталізації, що не вимагає такого
- Економічне зростання
аналізувати типи і фактори економічного зростання. Збільшення виробничих можливостей і зростання потенційного ВВП пов'язані із зміною або кількості, або якості ресурсів. Відповідно виділяють два типи економічного зростання: екстенсивний та інтенсивний. Економічне зростання, обумовлений збільшенням кількості ресурсів, простим додаванням факторів, являє собою екстенсивний тип
- § 5. Виникнення і еволюція політичної економії до кінця XIX в. Марксизм і сучасність. Історична школа та маржиналізм
аналізі відносин матеріального виробництва та вивченні об'єктивних закономірностей його функціонування та розвитку. Класики, що створили основи трудової теорії вартості, досліджували доходи основних класів буржуазного суспільства, механізм конкуренції, кредиту, грошового обігу. Класична політична економія вперше поставила завдання вивчення економічних законів, визнаючи їх об'єктивний
- 4. Облік витрат виробництва
найкраще забезпечення майбутніх потреб. Для досягнення цієї мети необхідно щонайкраще використовувати наявні фактори виробництва. Однак історичний процес, що викликав поточний стан наявних факторів, не відноситься до справи. На рішення, що стосуються майбутньої діяльності, впливає тільки результат цього історичного процесу кількість і якість факторів, наявних у розпорядженні
- 7. Вплив негативної корисності праці на пропозицію праці
найкращим чином і за мінімальними цінами. Засліплені упередженістю, багато істориків і письменники взагалі виявилися не здатні усвідомити цей факт. Вони бачили лише те, що наймані робітники працювали заради чужої вигоди. Вони ніколи не піднімали питання про те, хто є цими іншими людьми. Містер і місіс Хеммонд розповідають нам про те, що робітники в 1760 р. були більш щасливі, ніж в 1830
- 6. Межі прав власності і проблеми зовнішніх витрат і зовнішньої економії
аналіз державних витрат у книзі Генрі Хезліта Economics in One Lesson (New ed. New York, 1962. P. 21 ff.)]. Ентузіасти будуть ще сильніше збиті з пантелику, якщо втручання держави дозволить граничним виробникам продовжувати виробництво і витримувати конкуренцію більш ефективних заводів, магазинів і ферм. Очевидно, скажуть вони, що сукупний обсяг виробництва збільшився і до
|