|
Люди здавна довіряли управління своїм майном і капіталами повіреним. Колись проблема мотивації менеджерів вирішувалася просто. У євангельській притчі про двох рабів пан вручив кожному по таланту8 грошей на зберігання, поки він був у від'їзді. Один із рабів виявився неефективним менеджером і попросту зарив свій талант в землю, повернувши його потім господареві в цілості. Інший же пустив гроші в справу і повернув їх пану з прибутком.
У притчі господар винагородив підприємливого раба, але що б він став робити, якби після повернення дізнався, що підприємство не окупилося і талант втрачений? Покарав би раба? Можливо, - і господар міг би це розуміти, - карати було б несправедливо. Той факт, що ризикований проект не окупився, ще не означає, що ризикувати не варто було. З іншого боку, якщо не покарати раба за невдалий проект, то наступного разу він стане ризикувати ще сильніше. Якщо за невиправданий ризик немає покарання, то чому не ризикувати навіть тоді, коли шанси на успіх примарні?
Найпростіший спосіб зробити так, щоб інтереси менеджера збігалися з інтересами господаря фірми або того, хто дає фірмі гроші в борг, - економісти називають це «створити правильні стимули» - дати йому частку в прибутку фірми.
Це захищає господаря від того, що менеджер вкладе його гроші кудись, куди свої власні гроші він би не вклав. Але це не страхує власника від того, що менеджер вкраде його капітал і скаже, що ризикований проект не приніс прибутку. Тому в давні часи підприємці відповідали перед тим, хто давав їм у борг, всім своїм майном і навіть свободою. Через це виходило, що в борг брали неохоче, а взявши, не поспішали робити щось нове і досі невідоме. Після того як з'явилися товариства з обмеженою відповідальністю - компанії, які відповідають перед тими, хто дав гроші, тільки майном фірми, економічний розвиток помітно прискорилося.
Поширення товариств з обмеженою відповідальністю призвело до того, що керуючі підприємством не відповідають перед його власниками ні своїми грошима, ні, тим більше, свободою. Як же стимулювати людей, яким доручені величезні гроші, довірені величезні повноваження з управління підприємством і від рішень яких залежить добробут господарів цих підприємств? Здавалося б, елементарно: матеріальною винагородою.
І чим більше лежить на них відповідальності, чим більшим обсягом коштів вони управляють, тим більше має бути це винагороду. Не дивно, що в останні двадцять років зарплати, бонуси і різного роду виплати директорському складу зросли по відношенню до зарплат робітників майже в десять разів.
Однак матеріальну винагороду - це не тільки гроші. А послуги перукаря на десять років вперед? А квитки в театральну ложу або на трибуну баскетбольного стадіону для менеджерів простіше? Стрижка газонів перед будинком на все життя? Безкоштовне використання корпоративного авіалайнера - і теж довічно? Нехай мова йде про людей, чия грошова компенсація після відставки обчислюється дев'ятизначних цифрами, - приємні дрібниці - ті ж безкоштовні свіжозрізані троянди щоранку - все одно важливі.
|
- 2. Підприємницька компонента у валовій ринковій ставці відсотка
ступеня, наскільки юридична та інституційна система дозволяє йому реалізувати свої претензії до непокірних боржникам. Однак економічній науці немає необхідності вдаватися в детальне дослідження правових аспектів державних і корпоративних облігацій, привілейованих акцій, заставних та інших видів кредитних угод. Підприємницька компонента є у будь
- 6.2. Аналіз складу, структури і стану основних засобів
ступінь участі кожного об'єкта в процесі функціонування установи. Це є важливим моментом при проведенні аналізу основних засобів бюджетних установ. Цікавим об'єктом аналізу є дослідження активної і пасивної частин основних засобів. Це обумовлено тим, що не всі основні засоби в однаковій мірі впливають на виконання функцій бюджетних та наукових установ. Така
- 1.5. Переваги інвестування в нерухомість
ступенем схоронності, безпеки і можливістю контролю інвестором, ніж інвестиції в акції. На джерела та величину інвестицій в нерухомість впливають: - очікуваний дохід на інвестиції; - ставка банківського відсотка; - податкова політика в цілому і в інвестиційній сфері зокрема; - темпи інфляції; - ступінь ризику інвестицій у нерухомість. Причини
- 3.1. Пряма капіталізація
ступінь ризику, пов'язаного з використанням майна; - метод залишку - оцінка майна з урахуванням впливу окремих факторів утворення доходу (у поєднанні з методом залишку можна використовувати методи і прямої капіталізації, і капіталізації доходу за нормою віддачі); - метод іпотечне-інвестиційного аналізу - оцінка майна, заснована на обліку вартості власного і позикового
- 3.2.1. Дисконтування грошових потоків
ступеня ризику, пов'язаного з використанням об'єкта. У цьому випадку вартість нерухомості визначається як сума поточних вартостей майбутніх доходів шляхом роздільного дисконтування кожного з періодичних потоків доходу і спрогнозованої майбутньої вартості нерухомості, за яку вона може бути продана в кінці періоду володіння. При цих розрахунках використовується ставка дисконтування -
- 3.2.3. Визначення ставки дисконтування
ступінь цього ризику для інвестицій в нерухомість невелика, так як при інфляції вартість нерухомості і рівень орендних ставок мають тенденцію до збільшення; - фінансовий ризик - враховується у разі використання позикового фінансування, відображає можливість негативного зміни фінансового левереджа; - законодавчий ризик - ймовірність зниження вартості нерухомості через
- 4.2. Методи аналізу інвестиційних проектів
ступеня ймовірності здійснюється декількома способами: - на основі аналізу та дослідження минулих подій; - в результаті проведення наукових досліджень і експериментів; - в результаті аналізу взаємозв'язку факторів: можна очікувати, що при падінні норми прибутку на ринку капіталу буде падати норма прибутку певного типу нерухомості; - вироблення суб'єктивних
- 4.3. Ризики при фінансуванні нерухомості
ступінь надійності повернення можна віднести інвестиції, повернення яких гарантує держава. Відповідно в якості безризикової ставки при аналізі інвестицій в нерухомість приймають поточну ставку за довгостроковими державними зобов'язаннями (наприклад, облігаціями) або аналогічним цінних паперів. Ринковий ризик - мінливість річного значення IRR внаслідок зміни регулярного
- 4.6. Додаткова інформація
міри регулюватися чинним законодавством РФ або іншими нормативними документами, чинними на території країни. Договір позики - договір, за яким одна сторона (позикодавець) передає у власність другій стороні (позичальникові) гроші або об'єкти нерухомості, а позичальник зобов'язується повернути позикодавцеві таку ж суму грошей (суму позики) або рівну кількість інших отриманих
- Глава 9
ступеня відчував себе лихварем. Але при цьому, будьте впевнені, він отримував не менше за інших. Позичальнику, натурально, і в голову не приходило не заплатити цей високий відсоток. Він грав чесно і платив стільки ж, скільки й інші. Йому були потрібні гроші, і він був щасливий їх отримати. Справи йшли все гірше і гірше. Нарешті настав жахливий судний день для биків, для оптимістів і розраховують на
|