|
Визначення вартості земельної ділянки розглядається з позицій його доступності для найкращого і найбільш ефективного економічного використання Об'єктом оцінки в російських умовах є не абсолютне право власності на земельну ділянку, а лише право користування на правах оренди.
Нормативний метод заснований на визначенні нормативної ціни землі, використовується при передачі викуп землі у власність, встановленні часткової власності понад безкоштовної норми, передачі у спадок або даруванні, отриманні кредиту під заставу.
Землі міст оцінюються з урахуванням престижності району, щільності забудови, характеру навколишнього землекористування, екологічного стану, транспортного облаштування та ін Землі підрозділяють на зони, диференційовані за базовими ставками земельного податку та нормативної ціні землі (Закон РФ « Про плату за землю »). Нормативна ціна землі фіксується в Земельному кадастрі.
Метод порівняння продажів - простий і ефективний, використовується для оцінки вільної землі. Він допомагає визначити конкретну ціну земельної ділянки шляхом внесення процентних поправок до цін продажу аналогів. При цьому методі розрахунок ринкової вартості ділянки землі заснований на принципі заміщення.
Метод капіталізації земельної ренти. При наявності досить повної інформації про ставки оренди земельних ділянок проводиться визначення вартості цих ділянок як поточної вартості майбутніх доходів у вигляді орендної плати за оцінюваний земельну ділянку. Величина земельної ренти розраховуватися як дохід від здачі в оренду земельної ділянки на умовах, що склалися на ринку землі. Як регулярний потік доходу земельна орендна плата може капіталізуватися у вартість діленням на коефіцієнт капіталізації для землі, який визначається з аналізу ринку.
Метод розподілу - це визначення складовою вартості земельної ділянки на підставі відомого співвідношення вартості землі і поліпшень в майновому комплексі.
Метод базується на принципі вкладу та затвердження, що для кожного типу нерухомості існує нормальне співвідношення між вартістю землі і вартістю нерухомого майна в цілому.
Метод виділення застосовується для оцінки забудованих земельних ділянок, якщо є інформація про ціни угод з аналогічними об'єктами нерухомості.
Метод залишку заснований на техніці інвестиційної групи для фізичних складових, він застосовується для оцінки забудованих і незабудованих ділянок, якщо є можливість внесення в оцінюваний земельну ділянку конструктивних поліпшень, що приносять дохід.
Метод розбивки на ділянки використовується при оцінці землі, придатної для поділу на індивідуальні ділянки.
|
- 37. Оцінка землі
При оцінці нерухомості вважається, що земля має вартість, а решта - це поліпшення, які додають внесок у вартість. Терміни «земля» і «земельна ділянка» різняться. Земельна ділянка - це частина земної території, яка обладнана і готова до використання в різних цілях. Поліпшення, що проводяться для створення ділянки: 1) зовнішні: пристрій вулиць, тротуарів, дренажних і
- Терміни і поняття
Земля Землеволодіння Землекористування: пряме, издольщина, грошова оренда Пропозиція землі Попит на землю: сільськогосподарський і несільськогосподарського Економічна рента на землю Земельна рента Абсолютна рента Диференціальна рента I і II Крива пропозиції землі Крива попиту на землю Якість землі (за родючістю і місцем розташування) Ціна землі Капіталізована
- 39. Категорії земель
Відповідно до Земельного кодексу Російської Федерації землі підрозділяється на сім категорій. Всі категорії земель використовуються виключно за цільовим призначенням. До першої категорії відносять землі сільськогосподарського призначення - це землі, які знаходяться за межею поселень, надаються для потреб сільського господарства і призначені тільки для цих цілей. У землях сільського господарства
- 4.7. Податок за користування землями міст і міських районів
Платниками податку за користування землями міст і міських районів визнаються всі підприємства, установи, організації, особисті сімейні господарства, індивідуальні підприємці та інші особи - користувачі земельних ділянок. Сума податку диференціюється залежно від зональної приналежності. Наприклад, річна сума податку становить 0,5 - 10 юанів / м2 у великих містах, 0,4 - 8
- 30. Витратний підхід
Витратний підхід базується на розрахунку витрат на відтворення оцінюваних споруд і будівель з урахуванням всіх видів зносу і підприємницької прибутку. До отриманої вартості додається ринкова вартість ділянки землі Витратний підхід являє собою сукупність методів оцінки, які засновані на визначенні витрат, необхідних для заміщення або відновлення об'єкта оцінки з урахуванням
- ВАРТОСТІ І ЦІНА ЗЕМЛІ
Тут доцільно зробити чергове відступ, щоб обговорити проблему вартості і ціни землі. Лапки в даному випадку відсутні, це означає, що мається на увазі не фактор виробництва, «земля», а ділянку землі? рілля, ліс і т. п. Заодно ми розглянемо, як формується вартість природного блага? можливого майбутнього фак-тора виробництва? при його купівлі-продажу (у попередній главі мова
- 3. Земельна рента і ціни на землю
Далі в цій главі спробуємо застосувати об-Послуги землі як фактора виробництва РІС. 18-3. Ринок послуг землі. Пропозиція землі в екодаміке фіксоване, як це наочно показує крива ST. Кри-вая попиту на послуги землі DT отримана за допомогою кривих, що відображають граничну цінність землі для окремих ком-паній. Якщо ціни на сільськогосподарську продукцію зростають, гранична
- Витратний підхід
Витратний підхід представлений насамперед методом оцінки накопичених активів. Він включає оцінку фінансових, матеріальних (земля, будівлі, споруди, машини та обладнання) і нематеріальних (кваліфікація, торгова марка тощо) активів на основі балансового звіту з урахуванням різного роду поправок (знос, старіння і інш.). Перевага даного підходу полягає в тому, що він грунтується на
- 1. ЧИСЕЛЬНІСТЬ І ТЕМПИ зростанням населення Землі
Відомості про чисельність населення отримують на основі регулярно проводяться (зазвичай один раз в 10 або 5 років) загальних переписів населення, а в проміжках між ними - шляхом розрахунків, спираються на дані переписів як на базу. Чисельність населення постійно змінюється. Тому в порівняльному аналізі необхідно брати до уваги точний момент часу, до якого приурочена чисельність
- Ціна землі: від чого вона залежить?
У розвинутому ринковому господарстві, де встановлюється приватна власність на землю, остання стає предметом купівлі-продажу. При продажу землі її власник піклується про те, щоб не втратити отримується їм рентний дохід. Він, мабуть, прагне отримати за ділянка принаймні таку суму грошей, яка, будучи вміщеній в банк, принесла б йому річну величину відсотка, рівну
- Ринковий підхід
Ринковий підхід (або підхід аналога) включає три основні методи оцінки: метод ринку капіталів, метод угод та метод галузевої оцінки. Метод ринку капіталів заснований на цінах продажу акцій подібних фірм на світових фондових ринках. Для застосування цього методу потрібно детальна фінансова і цінова інформація по представницької групі порівнянних фірм. Серцевина методу - фінансовий аналіз,
- 14.1. Економічна основа платежів за природні ресурси
Для встановлення розміру плати за використання природними ресурсами розроблені нормативи з розрахунками оцінки одержуваних благ і принесеного шкоди у сферах використання землі, надр землі, повітряних і водних середовищ. Якщо наведені методи економічної оцінки природних ресурсів дозволяють оцінити часткове використання ціннісного курсу на момент розрахунку для розмірів плати до бюджету, то ці
- 4. Оцінка капіталу
На практиці перед кожним підприємцем часто постає питання: яка реальна ринкова вартість його капіталу (фондів, активів)? Оцінка підприємства (фірми) являє собою думку або розрахунок вартості конкретно визначеного, об'єкта власності на заданий момент часу. На професійній мові оцінювачів цей процес часто називається «оцінка бізнесу». При визначенні вартості нерідко
- 2.8. Звіт про оцінку нерухомості
Звіт про оцінку - це письмовий документ, що відповідає всім вимогам професійної етики, зрозумілим і доступним чином відображає хід процесу оцінки і містить в собі використані оцінювачем вихідні дані, їх аналіз, висновки і підсумкову величину вартості. Додаток до звіту про оцінку містить всі фотографії, замальовки і карти, не включені в основні розділи звіту. Іноді в
- Джек К. Хатсон. Метод Вайкоффа, 1991
Звичайний підхід Хатсон Джека К. методу Вайкоффамсостоіт у використанні середніх значень відносної величини доходів або надходжень для порівнянних фірм, фігурують на ринку акцій, в якості оцінки акцій при первинних розміщеннях. Кінофільми типу «Уолл-стріт» і «Чужі гроші» та книги типу «Варвари біля воріт» грунтувалися на розповідях рейдерів, які набували контрольні пакети акцій з
- Оцінка лісів
Оцінка лісів (оцінка лісових ділянок та оцінка майнових прав, що виникають при використанні лісів) здійснюється відповідно до Федерального закону від 29 липня 1998 року N 135-ФЗ "Про оціночної діяльності в РФ ". Для цілей ЛК може визначатися кадастрова вартість лісових ділянок у порядку, встановленому Урядом
- Метод бухгалтерського обліку
Сукупність способів, яка забезпечує контроль за збереженням і рухом господарських коштів , їх джерел у процесі кругообігу господарських засобів називають методом бухгалтерського обліку. Іншими словами, об'єктами бухгалтерського обліку, є кошти установи, джерела їх утворення та процес виконання робіт і послуг. Рис. 7.3.-Об'єкти бухгалтерського обліку
|