Головна
ГоловнаЕкономікаАналіз → 
« Попередня Наступна »
Д. А. Шевчук. Оцінка та управління нерухомістю: конспект лекцій, 2007 - перейти до змісту підручника

4.1. Критерії ефективності інвестиційних проектів

При аналізі інвестиційних проектів аналізується інвестиційна вартість власності з урахуванням її ринкової вартості.
Оцінка ефективності інвестицій проводиться з урахуванням такої інформації:
- вартість будівництва, що визначається за аналогам, за питомими показниками з коригуваннями, за прогнозними і експертними оцінками;
- уточнення джерел і умов фінансування;
- аналіз доходів від об'єкта, зміни рентабельності;
- вибір періоду інвестування для проведення економічного обгрунтування (включає будівництво, освоєння, експлуатацію);
- прогнозування зміни цін на складові доходу і витрат;
- розрахунки з виявлення резервів підвищення економічної ефективності та надійності інвестиційного проекту.
Тривалість прогнозного періоду, в межах якого здійснюються розрахунки з визначення ефективності інвестиційного проекту, визначається з урахуванням тривалості створення, експлуатації і, якщо необхідно, ліквідації об'єкта, періоду досягнення заданих характеристик прибутковості, вимог і переваг інвестора.
Зіставлення інвестиційних проектів здійснюється шляхом застосування певних критеріїв ефективності, основними з яких є чиста справжня вартість проекту, період окупності проекту, індекс прибутковості проекту, внутрішня норма прибутку проекту і її модифікації, середній дохід на чистий капітал.
Розглянута загальна модель іпотечне-інвестиційного аналізу дозволяє зробити висновок про вплив періоду володіння активом на величину вартості власності, так як змінюється кількість і величина грошових потоків на власний капітал. Існує тенденція зменшення поточної вартості при збільшенні періоду інвестиційного проекту.
Тому період володіння інвестицією слід прогнозувати виходячи із загальної економічної ситуації, фінансового стану інвестора, прибутковості альтернативних інвестицій.
Індекс прибутковості - це відношення теперішньої вартості майбутніх вигод до початкових інвестицій:
Інше визначення індексу прибутковості полягає у ставленні поточної вартості всіх позитивних грошових потоків від проекту до поточної вартості всіх негативних грошових потоків.
Інвестиційний проект слід приймати, якщо ця величина більше 1. За своєю суттю індекс прибутковості відповідає NPV. Індекс прибутковості не слід застосовувати при виборі взаємно виключають проектів.
Внутрішня норма віддачі (IRR) - це норма дисконтування, при якій справжня вартість повернення капіталу дорівнює початковим інвестиціям, тобто NPV=0.
Недоліки цього критерію менш очевидні, ніж при терміні окупності. Визначення IRR полягає в підборі підходящої норми дисконтування для грошових потоків. Для цього всі позитивні і негативні грошові потоки проекту аналізуються для визначення норми дисконтування, при якій їх алгебраїчна сума дорівнює нулю.
Порівнюючи IRR з альтернативною вартістю капіталу, можна визначити, чи буде проект мати позитивне значення NPV: якщо альтернативна вартість капіталу менше IRR, то NPV більше нуля.
Проект можна інвестувати, якщо альтернативна вартість капіталу менше IRR. При зіставленні інвестиційних проектів більш предпочтельнимі є проекти з великим значенням IRR.
На практиці внутрішню норму віддачі досить часто застосовують як основний критерій інвестицій, проте цей критерій ефективності некоректний, якщо необхідно розглядати різні норми дисконтування або якщо початковий грошовий потік більше нуля.

Існують методики, які коригують IRR для застосування в тій чи іншій ситуації.
Наприклад, модифікована внутрішня норма віддачі (MIRR) дозволяє застосовувати IRR при наявності більш ніж однієї зміни знака грошових потоків проекту. Такий підхід зручний у застосуванні при поетапному фінансуванні будівництва. Розрахунок MIRR виконується таким чином:
- дисконтированием визначається вартість всіх негативних грошових потоків на початок проекту, ставка дисконтування розраховується відповідно з прибутковістю інвестицій в ліквідні короткострокові цінні папери;
- розраховується внутрішня норма віддачі проекту, яка є модифікованою нормою віддачі.
Середній дохід на чистий капітал. Використовується деякими інвесторами для прийняття інвестиційних рішень на підставі бухгалтерської норми прибутку. Бухгалтерська норма прибутку - відношення середньої прогнозованого прибутку проекту після вирахування амортизації і податків до середньої бухгалтерської вартості інвестицій. Отримане відношення порівнюється із середніми показниками для фірми або галузі.
Цей критерій ефективності інвестиційних проектів має серйозні недоліки:
- не враховується зміна вартості грошей у часі;

- залежність від системи бухгалтерського обліку, застосовуваної конкретним інвестором.
Для прийняття рішення інвестору рекомендується аналізувати кілька критеріїв ефективності, так як жоден з них не дозволяє врахувати всі особливості кожної конкретної ситуації.
« Попередня Наступна »
= Перейти до змісту підручника =
Інформація, релевантна " 4.1. Критерії ефективності інвестиційних проектів "
  1. 3.3. Іпотечне-інвестиційний аналіз
    критерії ефективності інвестиційних проектів. Чистий справжня вартість - критерій, що вимірює перевищення вигод від проекту над витратами з урахуванням поточної вартості грошей де NPV - чиста справжня вартість інвестиційного проекту; Со - початкові інвестиції; С - грошовий потік періоду t; i, - ставка дисконтування для періоду t. Позитивне значення NPV означає, що
  2. 4.4. Критерії прийняття рішень про фінансування нерухомості
    критерієм є частка позикових коштів у загальному обсязі капітальних вкладень у нерухомість, ця частка для обережних інвесторів зазвичай становить 70%; - при високих процентних ставках критерієм є коефіцієнт покриття боргу. Термін амортизації - термін погашення кредиту. Чим довше цей термін, тим менше періодичні платежі. Однак сумарні платежі при оплаті протягом тривалого
  3. 4.5. Кредитний консалтинг
    критеріями для них всіх є: - Наявність проблеми; - Недолік тимчасових або людських ресурсів для вирішення проблеми; - Недолік спеціальних знань для вирішення проблеми; - Висока ціна питання. Немає необхідності говорити про те, що запрошений консультант повинен бути сумлінним професіоналом - це обов'язкова умова. Однак існує ряд принципових
  4. РИНОК КАПІТАЛУ
    критеріїв. Політичні міркування замінюють очікуваний прибуток від інвестування як обгрунтування для вкладення коштів. Інвестиційні ресурси в цьому випадку найчастіше направляються політичним партнерам, або в проекти, які приносять вигоду окремим людям і їхнім політичним об'єднанням. Коли політика замінює ринок, інвестиційні проекти частіше скорочують багатство, а аж ніяк
  5. Процентна ставка
    критеріїв, серед яких найважливішими є напрями вкладення капіталу, форма реалізації, величина ризику, тривалість інвестиційного циклу За напрямками вкладення капіталу За тривалістю инвес тіціонного циклу Протягом усієї своєї діяльності підприємцю доводиться здійснювати інвестиції, обсяги, характер і джерела яких залежать від періоду діяльності.
  6. Глосарій
    критерій економічного розвитку. Виражається зростанням обсягу ВВП (ВНП) як в абсолютній величині, так і надушу населення Ефект масштабу виробництва - виграш, що отримується в результаті зниження середніх витрат виробництва на одиницю продукції в міру збільшення її випуску Експортна (імпортна) квота - економічний показник, що характеризує значимість експорту ( імпорту) для національного
  7. 8.3. Спроби реформування командно-адміністративної системи в 50-60-і рр..
    Критеріїв перерозподілу при-чи; * перерозподіл прибутку і оборотних коштів між підпри-ємствами, міністерствами і відомствами; * централізація основної частини амортизації (за винятком амортизації на капітальний ремонт); * встановлення "зверху" нормативу оборотних коштів; * постійної заморожування власних оборотних коштів та їх заповнення за рахунок кредиту. Найбільш
  8. 7.4. КОМЕРЦІЙНІ БАНКИ І ЇХ ОПЕРАЦІЇ
    критеріїв прибутковості, ризику і ліквідності-сти. Комерційні банки виконують ряд функцій, до яких відно-сят: - посередництво в кредиті, яке здійснюється шляхом пе-перерозподіл грошових коштів, що тимчасово вивільняються в процесі кругообігу фондів підприємства і приватних осіб. Особ-ність цієї функції полягає в тому, що головним критерієм перерозподілу пределенія ресурсів виступає
  9. 3. Гармонія правильно розуміються інтересів
    критеріїв, які дозволили б вирішити суперечку таким чином, який не допускав би ніяких протиріч і мав би бути прийнятим будь-яким розумним індивідом. Свобода вибору і дій людини не була б знищена невблаганною необхідністю. Проте справжнє стан справ зовсім інше. Людина не може вибирати між цими двома системами. Людське співробітництво у системі громадського
  10. 4. Праведність як кінцевий критерій діяльності індивіда
    критерію економічної поведінки. Очевидно, що для теоретиків поняття справедливих цін і ставок заробітної плати завжди відносяться і ставилися до певного суспільного порядку, який вони вважали найкращим. Вони рекомендували втілити свій ідеальний проект і зберегти назавжди. Ніякі подальші зміни неприпустимі. Будь-яка зміна найкращого суспільного устрою може означати