Головна
ГоловнаЕкономікаАналіз → 
« Попередня Наступна »
Д. А. Шевчук. Оцінка та управління нерухомістю: конспект лекцій, 2007 - перейти до змісту підручника

4.4. Критерії прийняття рішень про фінансування нерухомості

Внаслідок високої вартості придбання нерухомості, реалізація інвестиційних проектів у сфері нерухомості здійснюються із залученням позикового фінансування (докладніше в книзі Шевчук Д.А. Кредити фізичним особам. - М.: АСТ: Астрель, 2008).
Підстави для фінансування інвестицій в нерухомість:
- недостатність власного капіталу інвестора для одноразової оплати за нерухомість, так як на відміну, наприклад, від акцій, нерухома власність складно піддається діленню, і для здійснення угоди одноразово потрібні значні грошові суми;
- необхідність більш високої оплати управління, що здатне підвищити його якість, якісне управління нерухомістю, портфелем інвестицій в нерухомість безпосередньо впливає на збільшення прибутковості інвестицій;
- іверсіфікація - прагнення керувати кількома об'єктами нерухомості для розподілу ризику за рахунок різноманіття об'єктів вкладень, зниження конкуренції, але багато об'єктів вкладень при обмеженості власного капіталу вимагають більшого кредиту, що створює додатковий ризик;
- амортизація підлягає відрахуванню з баз оподаткування;
- позитивний фінансовий левередж - коли майно, придбане на позикові кошти, приносить фінансовий дохід за ставкою, що перевищує ставку відсотка по кредиту.
На ціну власності та рішення інвесторів впливають умови фінансування: ставка відсотка , рівень позикового фінансування, термін амортизації та ін
Ставка відсотка - плата за користування кредитом. Чим нижче ставка відсотка, тим вона привабливіша для інвестора.

Рівень позикового фінансування характеризується величиною позики. Чим більше позика, тим ефективніше позикове фінансування.
Критерії вибору граничної суми кредиту:
- при низьких процентних ставках критерієм є частка позикових коштів у загальному обсязі капітальних вкладень у нерухомість, ця частка для обережних інвесторів зазвичай становить 70%;
- при високих процентних ставках критерієм є коефіцієнт покриття боргу.
Термін амортизації - термін погашення кредиту . Чим довше цей термін, тим менше періодичні платежі. Однак сумарні платежі при оплаті протягом тривалого терміну будуть більше.
Інші умови фінансування:
- пільги з дострокового погашення позики:
- право дострокового погашення без санкцій або із застосуванням штрафу, що зменшується з скороченням терміну кредитного договору;
- обмежена відповідальність: відповідальність позичальника тільки закладеною нерухомістю, на рухоме майно права кредитора у випадку неповернення кредиту не поширюються (при необмеженої відповідальності кредитор має право і на рухоме майно опинилося неплатоспроможним позичальника).
Розглянемо критерії прийняття рішень про кредитування.
Ситуація на ринку комерційної нерухомості змінюється дуже часто, тому при вирішенні питання про кредитування в кожному окремому випадку необхідно заново вивчати ринкову кон'юнктуру. Слід звернути увагу на поточне та очікуване співвідношення попиту і пропозиції, на об'єкти, що вимагають позикового фінансування, ризики, особливості місця розташування нерухомості та прибутковість кредиту та інвестиційного проекту.

Попит та пропозиція. Якщо поточний і прогнозований рівень пропозиції об'єктів явно вище рівня попиту - це несприятливий фактор, слід почекати деякого поліпшення. Потрібно прийняти рішення з наступних питань:
- Чи збережеться постійний попит на об'єкт забезпечення кредиту?
- Чи не станеться перенасичення ринку такими об'єктами до закінчення терміну погашення кредиту?
- Існує Чи необхідність скорочення терміну кредитування?
Ризики аналізуються з точки зору того, що прийняття кредитором більш високих ризиків має бути оплачено позичальником.
Місцезнаходження. Аналізується, чи буде місце розташування об'єкта кредитування вигідним протягом усього кредитного періоду.
Прибутковість. Кредити та інвестиційні проекти, що приймаються до фінансування, повинні бути і прибутковими. Умови надання кредитів повинні бути дещо краще, ніж в інших банках. Кредити повинні бути поворотними , відносини з позичальником - хороші. Загалом основоположним фактором прийняття рішень про фінансування нерухомості є аналіз інвестиційного проекту. Прийнятна ефективність проекту - гарантія повернення кредиту відповідно до встановлених умов.
Висновок: фінансування інвестиційного проекту з придбання офісної будівлі доцільно, так як значення NPV нейтрально, дохідність інвестиційного проекту з урахуванням позикового фінансування прийнятна для кредитора.
« Попередня Наступна »
= Перейти до змісту підручника =
Інформація, релевантна "4.4. Критерії прийняття рішень про фінансування нерухомості"
  1. 4.5. Кредитний консалтинг
    критеріями для них всіх є: - Наявність проблеми; - Недолік тимчасових або людських ресурсів для вирішення проблеми; - Недолік спеціальних знань для вирішення проблеми; - Висока ціна питання. Немає необхідності говорити про те, що запрошений консультант повинен бути сумлінним професіоналом - це обов'язкова умова. Однак існує ряд принципових
  2. 4.6. Додаткова інформація
    критерію, що впливають на тривалість життя: спадковість (до 20%), спосіб життя (до 55% ) та екологічні чинники (20%). При цьому в показнику «спосіб життя» на перших місцях знаходяться матеріальний дохід і рівень освіти. До речі, в країнах Заходу в своїй практиці страхові компанії, оцінюючи за допомогою тестів потенційну тривалість життя клієнта, обов'язково включають ці
  3. 2.3. Основні принципи оцінки нерухомості
    прийнято рішення про їх знесення з метою використання ділянки оптимальним чином. Наприклад, ділянка з індивідуальним будинком в районі комерційної забудови бажано віддати під таку забудову. Якщо поточне використання земельної ділянки відмінно від найкращого варіанту використання, але вартість наявних на ній будівель і споруд перевищує його вартість, то поточне використання буде
  4. 3.3. іпотечне-інвестиційний аналіз
    критерії ефективності інвестиційних проектів. Чистий справжня вартість - критерій, що вимірює перевищення вигод від проекту над витратами з урахуванням поточної вартості грошей де NPV - чиста справжня вартість інвестиційного проекту; Со - початкові інвестиції; С - грошовий потік періоду t; i, - ставка дисконтування для періоду t. Позитивне значення NPV означає, що
  5. 4.1. Критерії ефективності інвестиційних проектів
    критеріїв ефективності, основними з яких є чиста справжня вартість проекту, період окупності проекту, індекс прибутковості проекту, внутрішня норма прибутку проекту і її модифікації, середній дохід на чистий капітал. Розглянута загальна модель іпотечне-інвестиційного аналізу дозволяє зробити висновок про вплив періоду володіння активом на величину вартості власності, так
  6. Рекомендована література
    рішення про формування резерву на висунення в комерційному банку. - М: «Известия вищих навчальних закладів. Геодезія та аерофотозйомка», спеціальний випуск, 2001. 6. Шевчук Д.А., Шевчук В . А. Аналіз фінансового стану банку. / Проблеми розвитку ринкової економіки. Збірник наукових праць. Випуск 2 / За редакцією д.е.н., проф., академіка РАПН Ш.М. Магомедова. - М.: МГУІЕ, ЦНИИБ, 2003 . 7.
  7. ВИТРАТИ ПЕРЕРОЗПОДІЛУ ДОХОДІВ
    критерії для визначення одержувачів трансфертів та інших політичних благодіянь. Зазвичай від одержувача потрібно, щоб він чимось володів, або щось робив, або що-небудь з себе уявляв. Однак, як тільки критерій встановлений, люди починають змінювати свою поведінку, щоб дістати в свою кишеню легкі державні гроші або пільги. При цьому чистий вигода від трансфертів
  8. ЯПОНІЯ : ВЕЛИКА лінія розлому У СВІТОВІЙ ТОРГІВЛІ ТА ТИХООКЕАНСЬКИЙ РЕГІОН
    прийняти на себе японський профіцит як свій дефіцит. Яка ж країна або яка комбінація країн решти світу зможе фінансувати такий дефіцит протягом скільки тривалого терміну? Якщо відповідь на це питання - ніяка, а це правильна відповідь, то решта світу скоро повинен буде перестати купувати японську продукцію, як Мексика відразу ж після свого валютного кризи перестала
  9. ІНФРАСТРУКТУРА І ЗНАННЯ
    критерію протягом двадцяти років. Щоб вирішити, чи може який-небудь запропонований проект бути настільки ж успішним, як Інтернет, знадобилися б обгрунтовані судження про цілу послідовності взаємопов'язаних проектів. В останні двадцять п'ять років громадські інвестиції в інфраструктуру в Сполучених Штатах скоротилися вдвічі і впали до такого рівня, що величина суспільного капіталу убуває
  10. Процентна ставка
    критеріїв, серед яких найважливішими є напрями вкладення капіталу, форма реалізації, величина ризику, тривалість інвестиційного циклу За напрямками вкладення капіталу За тривалістю инвес тіціонного циклу Протягом усієї своєї діяльності підприємцю доводиться здійснювати інвестиції, обсяги, характер і джерела яких залежать від періоду діяльності.