| Головна |
| « Попередня | Наступна » | |
3.3. Іпотечне-інвестиційний аналіз |
||
|
Поточна вартість власності визначається залежно від норм дисконтування і характеристик грошових потоків. Тобто поточна вартість залежить від терміну проекту, співвідношення власного і позикового капіталу, економічних характеристик власності та відповідних норм дисконтування. Розглянемо загальний алгоритм іпотечне-інвестиційного аналізу для розрахунку вартості власності, купівля якої фінансується із залученням позикового капіталу, і відповідно грошові потоки періодичного доходу і від реверсії розподілятимуться між інтересами власного і позикового капіталу. Етап 1. Визначення поточної вартості регулярних потоків доходу: - складається звіт про доходи та витрати для прогнозного періоду, при цьому суми з обслуговування боргу розраховуються виходячи з характеристик кредиту - норми відсотка, терміну повної амортизації та умов погашення, величини кредиту та періодичності платежів з погашення кредиту; - визначаються грошові потоки власних коштів; - розраховується норма прибутку на вкладений капітал; - по розрахованої нормі прибутку на власний капітал визначається поточна вартість регулярних грошових потоків до оподаткування. Етап 2. Визначення поточної вартості доходу від реверсії за вирахуванням невиплаченого залишку кредиту: - визначається дохід від реверсії; - з доходу від реверсії віднімається залишок боргу на кінець періоду володіння об'єктом; - по розрахованої на етапі 1 нормі прибутку на власний капітал визначається поточна вартість цього грошового потоку. Етап 3. Визначення вартості власності підсумовуванням поточних вартостей проаналізованих грошових потоків. Математично визначення вартості активу можна представити у вигляді формули де N01 - чистий операційний дохід n року проекту; DS - сума обслуговування боргу в n році проекту; TG - сума реверсії без урахування витрат на продаж; UM - невиплачений залишок кредиту в кінці терміну проекту п; i - віддача на власний капітал; М - початкова сума кредиту або поточний залишок основної суми боргу. Цю формулу можна застосовувати у вигляді рівняння в наступних випадках: - якщо суму реверсії власності важко спрогнозувати, але можна визначити тенденції її зміни по відношенню до початкової вартості, то при розрахунках можна використовувати величину реверсії, виражену в частках від початкової вартості; - якщо в умові завдання визначена не величина кредиту, а тільки частка кредиту. Розглянемо основні критерії ефективності інвестиційних проектів. Чистий справжня вартість - критерій, що вимірює перевищення вигод від проекту над витратами з урахуванням поточної вартості грошей де NPV - чиста справжня вартість інвестиційного проекту; Со - початкові інвестиції; С - грошовий потік періоду t; i, - ставка дисконтування для періоду t. Позитивне значення NPV означає, що грошові надходження від проекту перевищують витрати на його реалізацію. Етапи застосування правила чистої поточної вартості: - прогнозування грошових потоків від проекту протягом всього очікуваного терміну володіння, включаючи дохід від перепродажу в кінці цього терміну; - визначення альтернативної вартості капіталу на фінансовому ринку; - визначення поточної вартості грошових потоків від проекту шляхом дисконтування за нормою, відповідної альтернативної вартості капіталу, і віднімання суми початкових інвестицій; - вибір проекту з максимальним значенням NPV з декількох варіантів. Чим більше NPV, тим більший дохід отримує інвестор від вкладення капіталу. Розглянемо основні правила прийняття інвестиційних рішень. 1) Проект слід інвестувати, якщо значення NPV позитивне. Розглянутий критерій ефективності (NPV) дозволяє врахувати зміну вартості грошей у часі, залежить тільки від прогнозованого грошового потоку та альтернативної вартості капіталу. Чисті справжні вартості декількох інвестиційних проектів виражені в сьогоднішніх грошах, що дозволяє їх коректно зіставляти і складати. 2) Ставка дисконтування, використовувана при розрахунку NPV, визначається альтернативною вартістю капіталу, тобто враховується прибутковість проекту при вкладенні грошей з рівним ризиком. На практиці прибутковість проекту може бути вище, ніж проекту з альтернативним ризиком. Тому проект слід інвестувати, якщо норма віддачі вище альтернативної вартості капіталу. Розглянуті правила прийняття інвестиційних рішень можуть вступати в протиріччя за наявності грошових потоків більше ніж у двох періодах. Період окупності - час, необхідний для того, щоб сума грошових потоків від проекту стала дорівнювати сумі початкових інвестицій. Цей вимірник роботи інвестицій використовується інвесторами, які хочуть дізнатися, коли відбудеться повне повернення вкладеного капіталу. Недолік: не враховуються платежі, наступні за періодом окупності. |
||
| « Попередня | Наступна » | |
|
|
||
Інформація, релевантна " 3.3. іпотечне-інвестиційний аналіз " |
||
|
||