ГоловнаЕкономікаАналіз → 
« Попередня Наступна »
Д. А. Шевчук. Оцінка та управління нерухомістю: конспект лекцій, 2007 - перейти до змісту підручника

3.3. Іпотечне-інвестиційний аналіз

Іпотечне-інвестиційний аналіз полягає у визначенні вартості власності як суми вартостей власного і позикового капіталу. При цьому береться до уваги думку інвестора про те, що він оплачує не вартість нерухомості, а вартість капіталу. Кредит розглядається як засіб збільшення інвестованих коштів, необхідний для завершення угоди. Вартість власного капіталу розраховується шляхом дисконтування грошових потоків, що надходять до інвестора власного капіталу від регулярного доходу і від реверсії, вартість позикового - дисконтированием платежів з обслуговування боргу.
Поточна вартість власності визначається залежно від норм дисконтування і характеристик грошових потоків. Тобто поточна вартість залежить від терміну проекту, співвідношення власного і позикового капіталу, економічних характеристик власності та відповідних норм дисконтування.
Розглянемо загальний алгоритм іпотечне-інвестиційного аналізу для розрахунку вартості власності, купівля якої фінансується із залученням позикового капіталу, і відповідно грошові потоки періодичного доходу і від реверсії розподілятимуться між інтересами власного і позикового капіталу.
Етап 1. Визначення поточної вартості регулярних потоків доходу:
- складається звіт про доходи та витрати для прогнозного періоду, при цьому суми з обслуговування боргу розраховуються виходячи з характеристик кредиту - норми відсотка, терміну повної амортизації та умов погашення, величини кредиту та періодичності платежів з погашення кредиту;
- визначаються грошові потоки власних коштів;
- розраховується норма прибутку на вкладений капітал;
- по розрахованої нормі прибутку на власний капітал визначається поточна вартість регулярних грошових потоків до оподаткування.
Етап 2. Визначення поточної вартості доходу від реверсії за вирахуванням невиплаченого залишку кредиту:
- визначається дохід від реверсії;
- з доходу від реверсії віднімається залишок боргу на кінець періоду володіння об'єктом;
- по розрахованої на етапі 1 нормі прибутку на власний капітал визначається поточна вартість цього грошового потоку.

Етап 3. Визначення вартості власності підсумовуванням поточних вартостей проаналізованих грошових потоків.
Математично визначення вартості активу можна представити у вигляді формули
де N01 - чистий операційний дохід n року проекту; DS - сума обслуговування боргу в n році проекту;
TG - сума реверсії без урахування витрат на продаж;
UM - невиплачений залишок кредиту в кінці терміну проекту п; i - віддача на власний капітал; М - початкова сума кредиту або поточний залишок основної суми боргу.
Цю формулу можна застосовувати у вигляді рівняння в наступних випадках:
- якщо суму реверсії власності важко спрогнозувати, але можна визначити тенденції її зміни по відношенню до початкової вартості, то при розрахунках можна використовувати величину реверсії, виражену в частках від початкової вартості;
- якщо в умові завдання визначена не величина кредиту, а тільки частка кредиту.
Розглянемо основні критерії ефективності інвестиційних проектів.
Чистий справжня вартість - критерій, що вимірює перевищення вигод від проекту над витратами з урахуванням поточної вартості грошей
де NPV - чиста справжня вартість інвестиційного проекту; Со - початкові інвестиції; С - грошовий потік періоду t; i, - ставка дисконтування для періоду t.
Позитивне значення NPV означає, що грошові надходження від проекту перевищують витрати на його реалізацію.
Етапи застосування правила чистої поточної вартості:
- прогнозування грошових потоків від проекту протягом всього очікуваного терміну володіння, включаючи дохід від перепродажу в кінці цього терміну;
- визначення альтернативної вартості капіталу на фінансовому ринку;
- визначення поточної вартості грошових потоків від проекту шляхом дисконтування за нормою, відповідної альтернативної вартості капіталу, і віднімання суми початкових інвестицій;
- вибір проекту з максимальним значенням NPV з декількох варіантів.

Чим більше NPV, тим більший дохід отримує інвестор від вкладення капіталу.
Розглянемо основні правила прийняття інвестиційних рішень.
1) Проект слід інвестувати, якщо значення NPV позитивне. Розглянутий критерій ефективності (NPV) дозволяє врахувати зміну вартості грошей у часі, залежить тільки від прогнозованого грошового потоку та альтернативної вартості капіталу. Чисті справжні вартості декількох інвестиційних проектів виражені в сьогоднішніх грошах, що дозволяє їх коректно зіставляти і складати.
2) Ставка дисконтування, використовувана при розрахунку NPV, визначається альтернативною вартістю капіталу, тобто враховується прибутковість проекту при вкладенні грошей з рівним ризиком. На практиці прибутковість проекту може бути вище, ніж проекту з альтернативним ризиком. Тому проект слід інвестувати, якщо норма віддачі вище альтернативної вартості капіталу.
Розглянуті правила прийняття інвестиційних рішень можуть вступати в протиріччя за наявності грошових потоків більше ніж у двох періодах.
Період окупності - час, необхідний для того, щоб сума грошових потоків від проекту стала дорівнювати сумі початкових інвестицій. Цей вимірник роботи інвестицій використовується інвесторами, які хочуть дізнатися, коли відбудеться повне повернення вкладеного капіталу.
Недолік: не враховуються платежі, наступні за періодом окупності.
« Попередня Наступна »
= Перейти до змісту підручника =
Інформація, релевантна " 3.3. іпотечне-інвестиційний аналіз "
  1. 3.1. Пряма капіталізація
    іпотечне-інвестиційного аналізу - оцінка майна, заснована на обліку вартості власного і позикового капіталів. Вибір конкретного способу капіталізації визначається характером і якістю очікуваних доходів. У сформованих умовах економічної і політичної нестабільності в Росії, через складність формування достовірних прогнозів, широко застосовується метод прямої капіталізації,
  2. 4.1. Критерії ефективності інвестиційних проектів
    іпотечне-інвестиційного аналізу дозволяє зробити висновок про вплив періоду володіння активом на величину вартості власності, так як змінюється кількість і величина грошових потоків на власний капітал. Існує тенденція зменшення поточної вартості при збільшенні періоду інвестиційного проекту. Тому період володіння інвестицією слід прогнозувати виходячи із загальної економічної
  3. 4.2. Методи аналізу інвестиційних проектів
    іпотечного кредитування для визначення ступеня відносної безпеки, що залежить від умов іпотечного кредиту. На основі DCR аналізується здійсненність інвестиційного проекту, що має позикове фінансування. Конкретне значення DCR різному для різних кредиторів і дозволяє виміряти ризик, однак не враховує ризик, що відноситься до конкретного позичальнику (Шевчук Д.А. Організація і
  4. 4.3. Ризики при фінансуванні нерухомості
    іпотечного кредиту з фіксованою ставкою відсотка. Ризик виникає також у зв'язку з втратами при фінансуванні кредитів, ставки відсотка за якими визначаються перед початком фінансування. Такий ризик називають ризиком попередніх зобов'язань. При кредитуванні передбачаються альтернативні умови для кредитора і позичальника. Позичальник отримує право погашення кредиту до закінчення
  5. 4.5. Кредитний консалтинг
    іпотечний кредит. Індивідуальним підприємцям: - кредит; - кредитна линяючи; - залучення інвестицій. Юридичним особам: - кредит на поповнення оборотних коштів; - кредит на розвиток бізнесу; - кредит на покупку нерухомості; - кредит на купівлю обладнання; - кредит на покриття касових розривів; - кредитна линяючи; - овердрафтне
  6. 4.6. Додаткова інформація
    іпотечної компанії або банку) в якості застави, який забезпечує гарантію виплати боргу на умовах і який повертається після виплати боргу. У разі невиконання зобов'язань з боку позичальника довірена особа має право продати землю для компенсації боргу. Акт купівлі об'єкту нерухомості - юридичний документ, що засвідчує угоду купівлі-продажу об'єкта нерухомості. Акт
  7. ЕПОХА вузького ТИМЧАСОВОГО кругозір
    іпотечного кредиту (всього цього не було насправді до кінця Другої світової війни, і навіть в 1950 р. все це становило лише 52% особистого доходу), чоловік, який бажав купити пральну машину, автомобіль або будинок, повинен був зберегти гроші для цієї покупки, а до цього не міг користуватися пральною машиною, автомобілем або будинком (46). Після розвитку споживчого та іпотечного кредиту (в 1994
  8. § 18. Сутність і структура ринку
    іпотечні облігації; купони до облігацій, векселі, чеки, депозитні сертифікати, варранти (складські свідоцтва) та ін Суб'єктами відносин, що складаються на фінансовому ринку, виступають підприємства різних форм власності, домашні господарства, комерційні банки, фінансово-кредитні організації, держава та ін Об'єктами фінансового ринку є особисті заощадження населення, тимчасово
  9. Економічне зростання та інвестиції
    іпотечному кредиті як двигуні економічного підйому економіки, то ніхто не припускає, що вони будуть видаватися під такі ж процентні ставки, як і звичайні кредити. Держава і банки беруть на себе певну ступінь ризику і стимулюють зростання іпотечного кредиту. Також треба підходити і до інвестицій комерційних банків. Одна справа короткострокові кредити, що даються на кілька днів або
  10. 1.4. Учасники та джерела процесу фінансування нерухомості
    інвестиційним проектом у сфері нерухомості, одна із завдань якої полягає в зниженні ризиків, пов'язаних з розвитком нерухомості. Девелопер - організатор, діяльність якого можна розбити на три етапи: 1) аналіз можливості реалізації проекту: враховуються стан і тенденції зміни законодавства, споживчих переваг, фінансово-економічних умов, перспективи
енциклопедія  антрекот  асорті  по-кубанськи  журавлинний