ГоловнаЕкономікаАналіз → 
« Попередня Наступна »
Д. А. Шевчук. Оцінка та управління нерухомістю: конспект лекцій, 2007 - перейти до змісту підручника

4.2. Методи аналізу інвестиційних проектів

При інвестиційному аналізі оцінюються найбільш ймовірні, а не єдино можливі параметри. Використовуються терміни:
Ризик - можливість відхилення фактичних підсумкових даних від очікуваних запланованих результатів. Ризик дорівнює нулю, якщо є абсолютна впевненість щодо майбутніх подій.
Імовірність - відносна можливість того, що якісь події відбудуться. При оцінці інвестицій в нерухомість ймовірність настання якої-небудь події прямо пов'язана з ризиком інвестиційного проекту.
Визначення ступеня ймовірності здійснюється декількома способами:
- на основі аналізу та дослідження минулих подій;
- в результаті проведення наукових досліджень і експериментів;
- в результаті аналізу взаємозв'язку факторів:
можна очікувати, що при падінні норми прибутку на ринку капіталу буде падати норма прибутку певного типу нерухомості;
- вироблення суб'єктивних суджень експертом на основі перевірки всіх передумов.
Розглянемо коротко сутність деяких методів, що дозволяють виміряти ризик інвестиційного проекту і визначити відповідну стратегію поведінки, якщо ступінь ймовірності вже визначена.
Методи, що дозволяють виміряти ризик інвестиційного проекту та визначити стратегію поведінки: метод коефіцієнта покриття боргу; аналіз періоду окупності; дисконтування нормами віддачі, скоригованими на ризик; аналіз чутливості; метод Монте-Карло; аналіз беззбитковості.

Метод коефіцієнта покриття боргу використовується для аналізу здійсненності проекту, що має позикове фінансування. Коефіцієнт покриття боргу - відношення чистого операційного доходу до річної суми обслуговування боргу:
Як вимірювач ризику, коефіцієнт покриття боргу зазвичай застосовується при використанні іпотечного кредитування для визначення ступеня відносної безпеки, що залежить від умов іпотечного кредиту. На основі DCR аналізується здійсненність інвестиційного проекту, що має позикове фінансування. Конкретне значення DCR різному для різних кредиторів і дозволяє виміряти ризик, однак не враховує ризик, що відноситься до конкретного позичальнику (Шевчук Д.А. Організація і фінансування інвестицій. - Ростов-на-Дону: Фенікс, 2006; Шевчук Д.А. Основи банківської справи. - Ростов-на-Дону: Фенікс, 2006; Шевчук Д.А. Банківські операції. - Ростов-на-Дону: Фенікс, 2006).
Аналіз періоду окупності відображає інтервал часу, протягом якого гроші знаходяться в ризикованій інвестиції. Допустимий для інвестора період окупності залежить від сформованої економічної ситуації.
При управлінні інвестиційним портфелем період окупності може допомогти у визначенні часу входу в проект і часу виходу з проекту.
Дисконтування нормами віддачі, скоригованими на ризик.
Норми дисконтування, які враховують всі ступені ризику, можуть коригуватися для компенсації інвестору взяття на себе додаткового ризику.
Аналіз чутливості заснований на аналізі чутливості аналітичної моделі інвестицій до зміни одного параметра. Вважається, що більший ризик вносять фактори, зміна яких найбільш суттєво впливає на результат.
Аналіз чутливості застосуємо до будь-якого елементу, що має тенденцію до зміни.
Метод Монте-Карло. Аналіз чутливості дозволяє враховувати зміну тільки однієї змінної, цей метод Монте-Карло - це комбінації всіх можливих змін змінних. Для застосування цього методу потрібні складні комп'ютерні моделі.
Аналіз беззбитковості полягає у визначенні величини, до якої може опуститися дійсний валовий дохід перед тим, як проект почне приносити збитки. Тобто з урахуванням альтернативної вартості капіталу визначається рівень функціонування нерухомості, при якому NPV=0.
« Попередня Наступна »
= Перейти до змісту підручника =
Інформація, релевантна " 4.2. Методи аналізу інвестиційних проектів "
  1. 3.2.3. Визначення ставки дисконтування
    методи визначення ставки дисконтування. Метод підсумовування. Метод заснований на зіставленні прибутковості і ризиків доступних альтернативних інвестицій. Ставка дисконтування розраховується в результаті додавання процентних складових (премій), що відображають додаткові ризики, властиві інвестиційному проекту, до ставки доходу на інвестиції, які порівняно з іншими інвестиційними
  2. 3.2.4. Капіталізація за розрахунковими моделям
    методиками, в разі оцінки нерухомості для цілей оподаткування слід враховувати ефективну податкову ставку. Ставка дисконту - це необхідна норма прибутку на вкладений капітал, яка представляє собою відношення поточної вартості одержуваного за кожний період доходу до витрат на капітал. Вартість нерухомості висока і для її придбання, реалізації інвестиційних проектів потрібно
  3. 4.3. Ризики при фінансуванні нерухомості
    методів їх індексації з урахуванням інфляції і доходів позичальника. Ризик дострокового погашення - це потенційні втрати при реінвестування, які викликані раннім погашенням іпотечного кредиту з фіксованою ставкою відсотка. Ризик виникає також у зв'язку з втратами при фінансуванні кредитів, ставки відсотка за якими визначаються перед початком фінансування. Такий ризик називають ризиком
  4. 4.5. Кредитний консалтинг
    методологічної підтримки для успішного здійснення своїх намірів. Тоді консультанти можуть надати клієнту цю методологічну підтримку і пройти разом з ним весь шлях від виявлення проблеми до її вирішення. Такий підхід називається процесним консультуванням, тобто консультуванням в процесі управлінської діяльності клієнта. - Навчити клієнта, як знаходити і вирішувати
  5. 4.6. Додаткова інформація
    метод оцінки. Балансова вартість - вартість основних засобів господарюючого суб'єкта (підприємства), тобто довгострокових активів, що перебувають на її балансі. Обчислюється як первісна вартість придбання або створення об'єкта нерухомості, за якою він був занесений до балансової відомість, за вирахуванням накопиченого зносу. Баланс основних засобів - складається господарюючим
  6. Кейнсіанська макроекономічна модель
    методами аналізу. Вклад Кейнса в економічну теорію був настільки великий, що поява його макроекономічної моделі, підходу до аналізу економічних процесів отримало назву «кейнсіанської революції». Справедливості заради необхідно відзначити, що неспроможність положень класичної школи полягала не в тому, що її представники в принципі приходили до неправильних висновків, а в тому,
  7. «З проектом - без проекту»
    аналізу базуються на принципі грошового порівняння всіх доходів і витрат. А якщо це важко або неможливо? Особливо часто це відноситься до
  8. Глосарій
    метод, який передбачає розрахунок всіх витрат (постійних і змінних), пов'язаних з виробництвом і продажем одиниці товару (послуги). Метод калькуляції за величиною покриття передбачає розрахунок тільки змінних витрат, пов'язаних з виробництвом і реалізацією одиниці товару (послуги) Капітал - економічний ресурс, який визначається як сума матеріальних, грошових і інтелектуальних
  9. 8.3. Спроби реформування командно-адміністративної системи в 50-60-і рр..
    Методів госпо-вования. Жорстка регламентація діяльності колгоспів і радгоспів позбавляла їх самостійності. До того ж реформа проводилася без відповідного залучення широких народних мас в її реалізацію. Істотним недоліком було й те, що реформа торкнулася лише одну галузь народного господарства, що не пов'язуючи її з кредитно-фінансовим механізмом, матеріально-технічним постачанням і т. д.
  10. § 18. Сутність і структура ринку
    методів); по-п'яте, наявність і доступність всебічної інформації про ринок, розвинута маркетингова діяльність; по-шосте, важливий факт наявності конкурентної боротьба між різними суб'єктами підприємницької діяльності, чисельність яких в виробництві однотипної продукції повинна перевищувати 7-8 суб'єктів, оскільки наявність 1-2 суб'єктів означає монополію, а 3-5 - олігополію; по-сьоме,