Головна
ГоловнаЕкономікаАналіз → 
« Попередня Наступна »
Д. А. Шевчук. Оцінка та управління нерухомістю: конспект лекцій, 2007 - перейти до змісту підручника

3.2.4. Капіталізація за розрахунковими моделям

Метод капіталізації за розрахунковими моделями заснований на аналізі змінюються потоків доходу із застосуванням загальної ставки капіталізації.
Загальна ставка капіталізації розраховується з урахуванням ринкового значення норми прибутку, обраній моделі рекапіталізації, умов фінансування, норм зміни доходу та вартості об'єкта. Основні складові ставки капіталізації - це ставка дисконту та ставка доходу. У відповідності з західними методиками, в разі оцінки нерухомості для цілей оподаткування слід враховувати ефективну податкову ставку.
Ставка дисконту - це необхідна норма прибутку на вкладений капітал, яка представляє собою відношення поточної вартості одержуваного за кожний період доходу до витрат на капітал. Вартість нерухомості висока і для її придбання, реалізації інвестиційних проектів потрібно залучення позикового капіталу. Відповідно з цією обставиною ставка дисконту включає такі складові:
а) ставка відсотка - необхідна норма прибутку на позиковий капітал;
б) ставка доходу - необхідна норма прибутку на власний капітал.
Ставка відшкодування відображає повернення вкладеного капіталу протягом терміну експлуатації нерухомості. Ставку відшкодування нерідко називають нормою окупності капіталовкладень. Вона застосовується тільки до частки капіталовкладень, яка буде витрачена протягом інвестиційного періоду. Внаслідок того, що земля не витрачається, ставка відшкодування для земельної власності не враховується.
Ефективна податкова ставка - це ставка майнові податку, виражена у відсотках від ринкової вартості майна. Повинна включатися в ставку капіталізації лише у випадках оцінки нерухомості для цілей оподаткування. У цьому випадку майнові податок не входить в операційні витрати, тому його сума ще невідома.
У більшості випадків самої більшої з усіх складових ставки капіталізації є ставка дисконту. Тому ставку капіталізації починають визначати з виявлення норми прибутку на вільні від ризику ліквідні вкладення капіталу, які не потребують великих витрат на інвестиційний менеджмент (наприклад, вклад на банківський рахунок). Це мінімальна ставка, яка компенсує знецінення грошей з плином часу. Потім додають поправки на ризик, ліквідність, інвестиційний менеджмент. Ці компоненти складають ставку дисконту (ставку доходу і ставку відсотка).
Будь-який інвестор, крім доходу на капітал, враховує повернення вкладеного капіталу. Тому до ставки дисконту додається ставка відшкодування.
Повернення капіталу - повернення початкових інвестицій за рахунок доходу або перепродажу. Для обліку повернення капіталу застосовується ставка відшкодування.
Відшкодування - сума періодичних доходів, які необхідні для повернення капіталовкладень протягом інвестиційного періоду. Щорічна ставка відшкодування залежить від темпу зміни доходу від об'єкта, тривалості його отримання та доходу від майбутнього перепродажу об'єкта, якщо володіння не є безстроковим.

Якщо очікується рівномірне надходження доходу при безстроковому володінні і незмінність вартості основного капіталу приносить дохід майна, то не потрібно облік чинника відшкодування капіталовкладення, і ставка капіталізації буде дорівнює ставці дисконту.
Крім знецінення грошей, зниження вартості майна може відбуватися за двома основними причинами:
1) через зміну співвідношення попиту і пропозиції на ринку, що, з одного боку , збільшує ставку ризику, з іншого боку, ставку ризику необхідно знизити, якщо передбачається зростання вартості нерухомості;
2) через накапливаемого майном зносу, внаслідок чого необхідно враховувати відшкодування у ставці капіталізації.
Якщо за розглянутий період відбувається зміна вартості об'єкта, то ставка капіталізації визначається як сума двох коефіцієнтів: ставки прибутковості і норми відшкодування основної суми. Якщо можливе зниження вартості капіталу, інвестованого в нерухомість, частина капіталу або вся сума має бути відшкодована за рахунок поточного потоку доходів.
Ставка відшкодування, або норма окупності капіталовкладень, застосовується тільки до частки капіталовкладень, яка буде витрачена протягом інвестиційного періоду (для земельних ділянок не враховується, так як земля не витрачається). Ставка відшкодування необхідна для визначення суми, яку потрібно щорічно отримувати для окупності капіталовкладень протягом періоду володіння. Вплив інфляції відбивається на ставці ризику (складової ставки дисконту), на ставці відшкодування відображається вплив зносу нерухомості на ціну продажу.
Вибір методу відшкодування залежить від характеру надходження доходу. Основні форми надходження потоків доходу:
1) рівномірні періодичні надходження доходів без обмеження термінів володіння об'єктом;
2) рівномірні періодичні надходження доходів протягом обмеженого періоду часу, після якого планується перепродаж об'єкта;
3) що зменшуються періодичні надходження доходів протягом періоду часу, який обмежений закінченням терміну оренди або повним знеціненням об'єкта у зв'язку із закінченням терміну служби;
4 ) збільшуються потоки доходу протягом прогнозованого періоду;
5) одноразове одержання потоку доходу від майбутнього перепродажу об'єкта.
Поряд з перерахованими вище формами надходження потоків доходів можуть існувати їхні комбінації. Наприклад, поєднання збільшує або зменшує потоків доходів з майбутньою перепродажем об'єкта.
Основні варіанти відшкодування вартості капіталу: повернення капіталу рівними частками, модель нескінченного потоку доходу, метод Інвуд, метод Хоскольда.
Метод відшкодування рівними частками заснований на тому, що відшкодування капіталовкладень відбувається щорічно рівними частками протягом терміну служби нерухомості.
Ставка відшкодування розраховується як величина, зворотна залишковим терміном служби. Застосування цього методу виправдано для багатофункціональної нерухомості зі значним зносом, житлової нерухомості, офісів.
Приклад. Остаточний термін служби будинку 25 років. Тоді ставка відшкодування складе 4%:
Тобто протягом решти 25 років терміну служби нерухомості щорічна сума відшкодування капіталу повинна становити 4% від вартості майна.
Метод застосуємо, зокрема, якщо очікується стійке скорочення чистого операційного доходу через зростаючого зносу нерухомості, при короткостроковій оренді, ненадійному фінансовому становищі орендаря.
Модель нескінченного потоку доходу застосовується у двох випадках:
1) є нескінченний потік доходу;
2) потік доходу кінцевий, але ціна продажу об'єкта дорівнює первинної інвестиції. Тобто вартість активу не змінюється, і дохід можна капіталізувати за ставкою капіталізації, що дорівнює ставці дисконтування:
Якщо наприкінці інвестиційного проекту вартість нерухомості повністю або частково знецінюється, повернення початкового капіталу може бути здійснений за рахунок потоку доходів .
Метод Інвуд передбачає повернення капіталу з фонду відшкодування за нормою прибутку для інвестицій, тобто норма повернення основної суми дорівнює ставці прибутковості інвестицій. Фактор фонду відшкодування дозволяє сформувати грошовий потік, який відповідає повному поверненню первинних інвестицій.
Загальний коефіцієнт капіталізації повинен включати норму прибутку на капітал і фактор фонду відшкодування (SFF), який дозволяє сформувати фонд відшкодування, відповідний повного повернення первісних інвестицій. Базова формула розрахунку загальної ставки капіталізації, якщо актив повністю знецінюється:
Особливість методу Інвуд - формування фонду відшкодування здійснюється за нормою прибутку на інвестиції.
Метод Хоскольда застосовується при рівномірно надходять потоках доходу, в цьому випадку сума відшкодування надходить щороку і поміщається на розрахунковий рахунок під відсоток, рівний безризиковою ставкою. Метод передбачає, що інвестор не має в своєму розпорядженні доступними варіантами для реінвестування за ставкою, що дорівнює ставці на початкові інвестиції. У цьому випадку, щоб убезпечити повернення своїх коштів, інвестор формує фонд відшкодування, реінвестуя за мінімальною з можливих ставок, тобто за безризиковою ставкою.
На відміну від методу Інвуд, при якому використовується ставка прибутку на інвестиції, метод Хоскольда, заснований на використанні безризикової ставки як основи для відшкодування капіталу, застосовується значно рідше.
« Попередня Наступна »
= Перейти до змісту підручника =
Інформація, релевантна " 3.2.4. Капіталізація за розрахунковими моделям "
  1. 3.2.1. Дисконтування грошових потоків
    капіталізації доходу за нормою віддачі потік доходу розглядається більш докладно, ніж при прямій капіталізації, враховується характер зміни грошових потоків, послідовно аналізуються рішення інвесторів, застосовуються більш складні розрахункові моделі. Основні методи капіталізації доходу за нормою віддачі: - метод дисконтування грошових потоків, що включає детальний аналіз потоків
  2. 2.7. Методи оцінки землі
    капіталізації земельної ренти, метод розподілу, метод залишку, метод розбивки на ділянки. Метод порівняння продажів є найбільш простим і ефективним методом оцінки, може використовуватися для оцінки і фактично вільної, і імовірно вакантної землі; дозволяє визначити конкретну ціну земельної ділянки шляхом внесення процентних поправок до цін продажу аналогів. При
  3. 3. Визначення вартості інвестованого капіталу на основі капіталізації доходу
    капіталізації доходу за нормою віддачі, так як застосування цього методу передбачає найбільш докладний аналіз потоків інвестиційного доходу: враховується характер зміни грошових потоків, послідовно аналізуються рішення
  4. 3.1. Пряма капіталізація
    капіталізації - метод прямої капіталізації і метод капіталізації доходів за нормою віддачі на капітал. На вибір методу капіталізації в кожному конкретному випадку впливають такі фактори: - тип нерухомості; - ефективний вік і термін економічного життя об'єкта; - достовірність і обширність інформації; - характеристики доходу від об'єкта оцінки (величина,
  5. Види цін
    розрахункова - єдина ціна кожної ф'ючерсної позиції на даний день; встановлюється розрахунковою палатою (як правило) на основі цінних угод, скоєних в останню хвилину перед закінченням торгів; застосовується для підрахунку депозитів і маржі, для визначення цін, за якими ліквідуються ф'ючерсні контракти у разі поставки реального товару; - трансферна - ціна, використовувана при вчиненні
  6. Пропозиція грошей і грошовий мультиплікатор
    розрахунковими засобами. Особливе місце в структурі грошової маси займають так звані квазиденьги (від лат. начебто, майже), тобто кошти на термінових рахунках, ощадних вкладах, у депозитних сертифікатах, в акціях інвестиційних фондів, які вкладають кошти тільки в короткострокові грошові зобов'язання. Сукупність готівки (металеві гроші і банкноти) і грошей
  7. Висновки
    розрахунковому обороті. 11. Валютний ринок - це ринок, на якому здійснюється торгівля та обмін іноземних валют. Обсяг попиту та пропозиції валюти на цьому ринку залежить від її ціни - валютного курсу. Валютний курс є ціна грошової одиниці однієї країни, виражена в грошових одиницях іншої. Необхідно розрізняти валютні курси: обмінний і девізний, ефективний і реальний, офіційний і
  8. 21). M Макроекономіка (макроекономічний аналіз) (macroeconomics) - вивчення економіки в це-лом, у тому
    розрахункова одиниця) (unit of account) - використовувана людьми для установ-лення цін на товари і послуги і записи зобов'язань одиниця виміру (гл. 27). Мікроекономіка (мікроекономічний аналіз) (microeconomics) - вивчення процесів приня-ку рішень домашніми господарствами і фірма-ми та їх взаємодії на ринку (гл. 2, 22). Світова ціна (world price) - переважна на світовому ринку
  9. Терміни і поняття
    розрахункові (тіньові) ціни «З проектом - без проекту» Найменші витрати Вартість грошей у часі Майбутня вартість Поточна вартість Складний відсоток Дисконтування Ставка дисконту фактор складного відсотка Фактор дисконтування Грошові надходження (грошовий потік) Чиста приведена вартість Внутрішня норма прибутковості Рентабельність проекту Термін окупності
  10. Фондовий ринок Росії
    капіталізація російського фондового ринку в 1998 р. досягла 50 млрд. дол Середній денний оборот торгів у доларовому вираженні до 17 серпня 1998 р. становило близько 100 млн. дол За темпами зростання цих показників фондовий ринок Росії був лідером серед ринків, що розвиваються. Разом з тим за рахунок емісії корпоративних цінних паперів фінансувалося менше 1% позабюджетних інвестицій проти 10-40% в