Головна
ГоловнаЕкономікаАналіз → 
« Попередня Наступна »
Д. А. Шевчук. Оцінка та управління нерухомістю: конспект лекцій, 2007 - перейти до змісту підручника

2.4. Види оцінки нерухомості

Оцінка нерухомості буває масова і індивідуальна.
Масова оцінка нерухомості - це оцінка великої кількості об'єктів нерухомості на конкретну дату з використанням стандартних методик і статистичного аналізу. При цьому уніфікується процедура оцінки великого числа об'єктів.
При масовій оцінці на заключному етапі перевіряється використовувана для розрахунків модель і контролюється якість отриманих результатів.
При цьому результати, отримані за допомогою моделі масової оцінки, порівнюються з реальними цінами продажів і оцінюються відхилення рівня оцінки по кожній групі аналогічних об'єктів.
Індивідуальна оцінка нерухомості - це оцінка конкретного об'єкта на певну дату. Вона необхідна для захисту результатів оцінки в судах, для визначення вартості об'єктів спеціального призначення тощо
Індивідуальна оцінка проводиться у кілька етапів, об'єднаних у поняття «процес оцінки», на заключному етапі якого здійснюється узгодження результатів, отриманих з використанням різних підходів до оцінки нерухомості.
Масова оцінка - наближена, а індивідуальна - точна, отримана в результаті ретельного аналізу реальних даних про аналоги об'єкта оцінки. Далі в навчальному посібнику розглядатимуться механізми індивідуальної оцінки нерухомості.
Процес оцінки нерухомості складається з етапів, виконуваних послідовно фахівцем-оцінювачем для визначення її вартості.
На етапі «Визначення проблеми» здійснюється постановка задачі, яку необхідно вирішити:
- об'єкт оцінки описують на основі відповідних юридичних документів, що підтверджують права на нерухомість;
- проводиться встановлення майнових прав, пов'язаних з об'єктом;
- встановлюється дата проведення оцінки - календарна дата, станом на яку визначається вартість об'єкта оцінки;
- вказуються цілі оцінки об'єкта;
- встановлюється вид вартості, який необхідно визначити відповідно з поставленою метою;
- формулюються обмежуючі умови - заяви у звіті, що описують перешкоди або обставини, які впливають на оцінку вартості майна.
На етапі «Попередній огляд і план оцінки» визначається, які дані необхідні і достатні для аналізу об'єкта, встановлюються джерела їх отримання; вибирається персонал, що спеціалізується на оцінці заданого класу об'єктів; складається план виконання робіт з оцінки і укладається в письмовій формі договір між оцінювачем і замовником.
Договір не потребує нотаріального посвідчення і повинен містити підстави укладення договору, вид об'єкта оцінки, вид обумовленої вартості (вартостей) об'єкта оцінки, грошову винагороду за проведення оцінки об'єкта оцінки, відомості про страхування цивільної відповідальності оцінювача, точне вказівка ??на об'єкт (об'єкти) оцінки, відомості про наявність у оцінювача ліцензії на здійснення оціночної діяльності та строку, на який дана ліцензія видана.
Оцінка об'єкта може проводитися оцінювачем тільки при дотриманні вимоги до незалежності оцінювача, передбаченого законодавством Російської Федерації про оціночну діяльність. Якщо ця вимога не дотримується, оцінювач зобов'язаний повідомити про це замовника і відмовитися від укладення договору про оцінку. При укладанні договору оцінювач зобов'язаний надавати замовнику інформацію про вимоги законодавства Російської Федерації про оціночну діяльність: про порядок ліцензування оціночної діяльності, обов'язки оцінювача, стандартах оцінки, вимоги до договору про оцінку. Факт надання такої інформації повинен бути зафіксований в договорі про оцінку.
На етапі «Збір та перевірка даних» оцінювач здійснює збір та обробку наступної інформації та документації:
- правовстановлюючих документів, відомостей про обтяження об'єкта оцінки правами інших осіб;
- даних бухгалтерського обліку та звітності, що відносяться до об'єкта оцінки;
- інформації про технічні та експлуатаційних характеристиках об'єкта оцінки;
- інформації , необхідної для встановлення кількісних і якісних характеристик об'єкта оцінки з метою визначення його вартості, а також іншої інформації, пов'язаної з об'єктом оцінки.
Оцінювач визначає і аналізує ринок, до якого належить об'єкт оцінки, його історію, поточну кон'юнктуру і тенденції, а також аналоги об'єкта оцінки та обгрунтовує їх вибір.
Дані, які збирає та аналізує оцінювач, можна розділити на загальні та спеціальні. Загальні дані включають інформацію про економічні, соціальні, державно-правових, екологічних факторах, значно впливають на вартість об'єкта оцінки. До спеціальних даними відноситься інформація про оцінюваної нерухомості та її аналогах: відомості про права на об'єкт, визначення відповідності способу використання існуючим законодавством, характеристику самої будови і земельної ділянки, на якій він розташований.
На наступному етапі процесу оцінки проводиться аналіз найкращого та найбільш ефективного використання як уже забудованого, так і предположительного вакантного земельної ділянки. З урахуванням проведеного аналізу визначається його вартість.
Етап «Застосування підходів до оцінки» включає визначення вартості об'єкта традиційними підходами до оцінки. Оцінювач при проведенні оцінки зобов'язаний використовувати витратний, порівняльний і прибутковий підходи до оцінки, самостійно визначаючи конкретні оцінні методи в рамках кожного з підходів до оцінки.
Під методом оцінки розуміють спосіб розрахунку вартості оцінюваного об'єкта в рамках одного з підходів до оцінки.
Потім проводиться узгодження отриманих результатів. «Узгодження результату оцінки» - це отримання підсумкової оцінки майна на підставі результатів застосування різних підходів до оцінки. Як правило, один з підходів вважається базовим, два інших необхідні для коригування отриманих результатів. При цьому враховується значимість і застосовність кожного підходу в конкретній ситуації. Через нерозвиненість ринку, специфічності об'єкта або недостатності доступної інформації деякі з підходів в конкретній ситуації неможливо застосувати.
Потім з урахуванням всіх значущих параметрів на базі експертної думки оцінювача встановлюється підсумкова величина вартості об'єкта. Ця величина повинна бути виражена в рублях у вигляді єдиної величини, якщо в договорі про оцінку не передбачено інше. Підсумкова величина вартості об'єкта оцінки, зазначена у звіті про оцінку, складеному в порядку і на підставі вимог, встановлених Федеральним законом «Про оціночної діяльності в Російській Федерації», стандартами оцінки та нормативними актами з оціночної діяльності уповноваженого органу з контролю за здійсненням оціночної діяльності в Російській Федерації, може бути визнана рекомендованої для цілей здійснення операції з об'єктом оцінки, якщо з дати складання звіту про оцінку до дати здійснення операції з об'єктом оцінки або дати подання публічної оферти пройшло не більше 6 місяців.
На заключному етапі виконується складання звіту про оцінку - документа, що містить обгрунтування думки оцінювача про вартість майна. При складанні звіту про оцінку оцінювач зобов'язаний використовувати інформацію, що забезпечує достовірність звіту про оцінку як документа, що містить відомості доказового значення.
Отже, проведення оцінки включає в себе кілька етапів:
- встановлення кількісних і якісних характеристик об'єкта оцінки;
- аналіз ринку, до якого належить об'єкт оцінки;
- вибір методу або методів оцінки в рамках кожного з підходів до оцінки і здійснення необхідних розрахунків;
- узагальнення результатів, отриманих в рамках кожного з підходів до оцінки, та визначення підсумкової величини вартості об'єкта оцінки;
- складання і передача замовнику звіту про оцінку.
При вирішенні питання про доцільність фінансування інвестицій в нерухомість найбільш значущими вважаються результати, отримані на основі застосування дохідного підходу.
« Попередня Наступна »
= Перейти до змісту підручника =
Інформація, релевантна " 2.4. Види оцінки нерухомості "
  1. 2.2. Основні види вартості нерухомості
    Різним цілям оцінки нерухомості відповідає кілька видів вартості. Ринкова вартість об'єкта оцінки - найбільш ймовірна ціна, за якою об'єкт оцінки може бути відчужений на відкритому ринку в умовах конкуренції, коли сторони угоди діють розумно, розташовуючи всією необхідною інформацією, а на величині ціни угоди не відбиваються які-небудь надзвичайні обставини. Для
  2. 2.8. Звіт про оцінку нерухомості
    Звіт про оцінку - це письмовий документ, який відповідає всім вимогам професійної етики, зрозумілим і доступним чином відображає хід процесу оцінки і містить в собі використані оцінювачем вихідні дані, їх аналіз, висновки і підсумкову величину вартості. Додаток до звіту про оцінку містить всі фотографії, замальовки і карти, не включені в основні розділи звіту. Іноді в
  3. 4.3. Ризики при фінансуванні нерухомості
    Ризик відображає можливість відхилення фактичних підсумкових даних від очікуваних запланованих результатів. Ризики залежать від специфіки інвестиційного проекту, прибутковості, стабільності на даному ринку. Розглянемо основні ризики, пов'язані з фінансуванням нерухомості: - кредитний ризик - втрати, якщо позичальник не виробляє платежів; - ризик процентних ставок - ймовірність того, що
  4. 4.5. Кредитний консалтинг
    Круг проблем, що вирішуються консалтингом, досить широкий. А спеціалізація компаній, що надають консалтингові послуги, може бути різною: від вузької, що обмежується яким - або одним напрямком консалтингових послуг (наприклад, аудит), до найширшої, що охоплює повний спектр послуг у цій галузі. Відповідно цьому, кожен фахівець (або кожна фірма), що працює в даній області,
  5. 4.6. Додаткова інформація
    В даний час зросло значення освіти та самоосвіти. Розумні люди живуть довше. Смертність людей з високим рівнем освіти в чотири рази нижче, ніж у малоосвічених. До останнього часу вважалося, що на тривалість життя людини в основному впливають три чинники: спадковість, спосіб життя і екологія. Проте вчені дійшли висновку, що розумні живуть довше і менше хворіють.
  6. Валовий внутрішній продукт
    Валовий внутрішній продукт - це сукупна ринкова вартість усіх кінцевих товарів і послуг, вироблених на території країни за допомогою як національних (що належать громадянам країни), так і іноземних (що належать іноземцям) чинників виробництва протягом одного року. Розберемо дане визначення докладно, концентруючи увагу окремо на кожному його слові. 1. Сукупна: ВВП - це
  7. Тіньова економіка
    Розмивання прав власності, відсутність справжнього контролю за виконанням законодавства приводить до розквіту тіньової економіки. Тіньова економіка - це неформальна економіка, що функціонує поза правовим полем. Її ключовою ознакою можна вважати ухилення від офіційної реєстрації комерційних договорів або умисне спотворення їх змісту при реєстрації. Функцію засобу платежу в
  8. Глосарій
    А Абсолютна межа бідності - мінімальний рівень життя, який визначається на основі фізіологічних потреб людини в продуктах харчування, одязі і житло, тобто на базі вартості кошика товарів, достатніх для задоволення основних потреб людини Абсорбційний підхід - кейнсіанський підхід до проблем платіжного балансу, що пропонує для його поліпшення насамперед підвищувати
  9. 2.2. ВНП І ВВП, МЕТОДИ РОЗРАХУНКУ
    ВНП - валовий національний продукт (або GNP - gross national product) являє собою ринкову вартість кінцевих товарів і послуг, вироблених в економіці за певний період часу. ВНП - вартість продукції, вироблена з використанням факто-рів виробництва, що знаходяться у власності резидентів, у тому числі і на території інших країн. ВВП - валовий внутрішній продукт -
  10. § 2. МОНОПОЛІЯ: МІСЦЕ І РОЛЬ НА РИНКУ
    Сутність і види ринкової монополії. Монополія - ??виключне право виробництва, промислу, торгівлі та інших видів діяльності, що належить одній особі, певній групі осіб або державі. Це означає, що за своєю природою монополія - ??пряма протилежність вільної конкуренції. У цьому легко переконатися, якщо зіставити основні параметри стану вільної конкуренції та