Головна
ГоловнаЕкономікаАналіз → 
« Попередня Наступна »
Д. А. Шевчук. Оцінка та управління нерухомістю: конспект лекцій, 2007 - перейти до змісту підручника

2.2. Основні види вартості нерухомості

Різним цілям оцінки нерухомості відповідає кілька видів вартості.
Ринкова вартість об'єкта оцінки - найбільш ймовірна ціна, за якою об'єкт оцінки може бути відчужений на відкритому ринку в умовах конкуренції, коли сторони угоди діють розумно, розташовуючи всією необхідною інформацією, а на величині ціни угоди не відбиваються небудь надзвичайні обставини.
Для визначення ринкової вартості не можна прийняти ціни продажів аналогічних об'єктів без проведення додаткового аналізу, так як ціна операції не характеризує мотиви продавця і покупця, відсутність або наявність яких-небудь зовнішніх впливів. Ринкова вартість нерухомості може бути визначена лише за наявності таких умов рівноважної угоди:
- ринок є конкурентним і надає достатній вибір майна для взаємодії великого числа покупців і продавців;
- покупець і продавець вільні, незалежні один від одного, добре інформовані про предмет угоди і діють лише в цілях максимального задоволення власних інтересів - збільшити дохід або повніше задовольнити потреби;
- термін експозиції об'єкта оцінки.
Інвестиційна вартість є найвищою ціною, яку може заплатити інвестор за об'єкт нерухомості, враховуючи очікувану дохідність, (корисність, зручності) даного інвестиційного проекту. Інвестиційна та ринкова вартості збігаються тільки у випадку, коли очікування конкретного інвестора є типовими для даного ринку (докладніше див
Шевчук Д.А. Організація і фінансування інвестицій. - Ростов-на-Дону: Фенікс, 2006; Шевчук Д.А. Основи банківської справи. - Ростов-на-Дону: Фенікс, 2006; Шевчук Д.А. Банківські операції. - Ростов-на-Дону: Фенікс, 2006).
Ліквідаційна вартість об'єкта оцінки - вартість об'єкта оцінки у разі, якщо об'єкт оцінки повинен бути відчужений у строк менше звичайного терміну експозиції аналогічних об'єктів. Зазвичай розраховується при вимушеній продажу об'єкта. Через обмеження термінів продажу, яких недостатньо для ознайомлення з виставленим на ринок об'єктом всіх потенційних покупців, ліквідаційна вартість може бути значно нижче ринкової. Визначається, як правило, при ліквідації підприємства за рішенням власника або судового органу. Являє собою суму грошових коштів, яка фактично може бути отримана в результаті продажу активів підприємства незалежно від їх балансової вартості.
Утилізаційна вартість об'єкта оцінки - вартість об'єкта оцінки, рівна ринкової вартості матеріалів, які він в себе включає, з урахуванням витрат на утилізацію об'єкта оцінки.
Вартість об'єкта оцінки для цілей оподаткування - вартість об'єкта оцінки, що визначається для обчислення податкової бази та розраховується відповідно до положень нормативних правових актів (в тому числі інвентаризаційна вартість). Може базуватися на ринковій вартості, на витратах на відтворення об'єкта або розраховується за нормативною методикою без залучення фахівців-експертів.

Спеціальна вартість об'єкта оцінки - вартість, для визначення якої в договорі про оцінку або нормативному правовому акті обумовлюються умови, не включені в поняття ринкової або іншої вартості, зазначеної в стандартах оцінки, обов'язкових до застосування суб'єктами оціночної діяльності . Можна виділити наступні види вартості:
вартість діючого підприємства - вартість єдиного майнового комплексу, що визначається відповідно до результатів функціонування сформованого виробництва. При цьому оцінка вартості окремих об'єктів підприємства полягає у визначенні внеску, який вносять ці об'єкти в якості складових компонентів діючого підприємства;
страхова вартість - вартість повного відшкодування збитку майну при настанні страхового випадку. Розраховується у відповідності з методиками, використовуваними страховими фірмами та державними органами для розрахунку суми, на яку можуть бути застраховані руйновані елементи об'єкта. Враховуються витрати на відновлення елементів об'єкта, схильних до ризику знищення, руйнування.
« Попередня Наступна »
= Перейти до змісту підручника =
Інформація, релевантна " 2.2. Основні види вартості нерухомості "
  1. 2.8. Звіт про оцінку нерухомості
    основні розділи звіту. Іноді в додаток включають словник термінів. У звіті, крім обмежуючих умов, можуть бути зазначені допущення - твердження, зроблені оцінювачем в процесі оцінки на основі його професійної думки, але не підкріплені фактичними даними. Розглянемо основні вимоги до змісту звіту про оцінку і навчальний приклад про оцінку об'єкта нерухомості.
  2. 4.3. Ризики при фінансуванні нерухомості
    основні ризики, пов'язані з фінансуванням нерухомості: - кредитний ризик - втрати, якщо позичальник не виробляє платежів; - ризик процентних ставок - ймовірність того, що ставка по кредиту коригується рідше, ніж по залученими коштами в умовах зростання процентних ставок; - ризик дострокового погашення - втрати при достроковому погашенні кредиту з фіксованою ставкою відсотка;
  3. 4.5. Кредитний консалтинг
    основне завдання якого полягає в аналізі, обгрунтуванні перспектив розвитку і використання науково - технічних та організаційно - економічних інновацій з урахуванням предметної області і проблем клієнта. Консалтинг вирішує питання управлінської, економічної, фінансової, інвестиційної діяльності організацій, стратегічного планування, оптимізації загального функціонування компанії,
  4. 4.6. Додаткова інформація
    основному впливають три чинники: спадковість, спосіб життя і екологія. Проте вчені дійшли висновку, що розумні живуть довше і менше хворіють. Смертність людей з високим рівнем освіти в чотири рази нижче, ніж смертність малоосвічених. Виявляється, мозок без навантаження старіє набагато швидше. Вчені давно пояснюють відмінності у стані здоров'я різних людей їх приналежністю до різних
  5. Валовий внутрішній продукт
    основний капітал, тобто витрати фірм на купівлю обладнання і промислове будівництво ( промислові будівлі та споруди), 2) інвестиції в житлове будівництво, тобто витрати домогосподарств на купівлю житла; 3) інвестиції в запаси (товарно-матеріальні запаси): а) запаси сировини і матеріалів, необхідні для забезпечення безперервності процесу виробництва, б ) незавершене виробництво,
  6. Тіньова економіка
    основному готівкові гроші, в тому числі іноземна валюта, а поширеним методом реалізації подібних відносин виступає насильство над суб'єктом сделок.ілі загроза його застосування . Можна виділити, принаймні, два «поля» існування тіньової економіки: 1) «сірий», або нелегальний, ринок, тобто в принципі дозволені, але офіційно не зафіксовані економічні операції, 2)
  7. Глосарій
    основних потреб людини Абсорбційний підхід - кейнсіанський підхід до проблем платіжного балансу, що пропонує для його поліпшення перш все підвищувати конкурентоспроможність вітчизняних товарів і послуг Автаркія - економічна самозабезпеченість однієї або декількох країн; відокремлення економіки країни від економік інших країн Агрегирование - з'єднання окремих приватних показників
  8. 5.5. Реформи Петра I та їх наслідки
    основному приватним ка-капіталом. Для підвищення рівня ремісничого виробництва і підготовки бази для розвитку мануфактур під контролем держави та її тиском стали утворюватися цехи. Однак вони не набули великого поширення і були пов'язані з діяльністю іноземців. Петровська модернізація вийшла за рамки виробництва і, торкнувшись всі сторони суспільного життя, прийняла характер
  9. § 43. Бюджетна і податкова системи
    основному на майно), від муніципальної власності, введення акцизів, випуску позик, які розміщуються через різні фінансові інститути (банки, страхові компанії тощо) і т. д. Доходи бюджетів членів федерації (у США - штатів, у Німеччині - земель) також формуються за рахунок податків (у США непрямих, у Німеччині прямих), випуску позик. Витрати центральних бюджетів спрямовуються в
  10. § 48. Національний ринок і механізм встановлення рівноваги між попитом і пропозицією
    основним елементам сучасного регульованого ринку ставляться ринки предметів споживання, засобів виробництва; платних послуг; робочої сили; капіталів; валюти, грошей і цінних паперів; науково-технічних розробок та інформації; ринок нерухомості, що є окремими частинами сукупного внутрішнього (або національного) ринку, його своєрідними сегментами. Кожен з цих структурних елементів