Головна
ГоловнаЕкономікаАналіз → 
« Попередня Наступна »
Д. А. Шевчук. Оцінка та управління нерухомістю: конспект лекцій, 2007 - перейти до змісту підручника

2.5.3. Прибутковий підхід

Прибутковий підхід заснований на тому, що вартість нерухомості, в яку вкладено капітал, повинна відповідати поточній оцінці якості і кількості доходу, який ця нерухомість здатна принести.
Прибутковий підхід - це сукупність методів оцінки вартості нерухомості, заснованих на визначенні поточної вартості очікуваних від неї доходів.
Основною передумовою розрахунку вартості таким підходом є здача в оренду об'єкта нерухомості. Для перетворення майбутніх доходів від нерухомості в поточну вартість здійснюється капіталізація доходу.
Капіталізація доходу - це процес, що визначає взаємозв'язок майбутнього доходу та поточної вартості об'єкта.
Базова формула дохідного підходу (IRV - формула):
V=I / R,
де V - вартість нерухомості,
I - очікуваний дохід від оцінюваної нерухомості.
Під доходом зазвичай мається на увазі чистий операційний дохід, який здатна приносити нерухомість за період,
R - норма доходу або прибутку - це коефіцієнт або ставка капіталізації.
Коефіцієнт капіталізації - норма доходу, що відображає взаємозв'язок між доходом і вартістю об'єкта оцінки.
Розрізняють два види капіталізації:
- пряма капіталізація;
- капіталізація доходу за нормою віддачі на капітал.
При прямої капіталізації розглядають дві величини: річний дохід і ставка капіталізації.
Ставка капіталізації - це відношення ринкової вартості майна до принесеному їм чистому доходу.
Очікуваний дохід визначається в результаті аналізу доходів на протязі періоду володіння нерухомістю.

Ставка дисконтування - норма складного відсотка, яка застосовується при перерахунку в певний момент часу вартості грошових потоків, що виникають в результаті використання майна.
Етапи дохідного підходу:
1. Розрахунок суми всіх можливих надходжень від об'єкта оцінки.
2. Розрахунок дійсного валового доходу.
3. Розрахунок витрат, пов'язаних з об'єктом оцінки:
- умовно-постійні;
- умовно-змінні (експлуатаційні);
- резерви .
4. Визначення величини чистого операційного доходу.
5. Перетворення очікуваних доходів в поточну вартість.
« Попередня Наступна »
= Перейти до змісту підручника =
Інформація, релевантна " 2.5.3. Прибутковий підхід "
  1. 2.4. Види оцінки нерухомості
    дохідний підходи до оцінки, самостійно визначаючи конкретні оцінні методи в рамках кожного з підходів до оцінки. Під методом оцінки розуміють спосіб розрахунку вартості оцінюваного об'єкта в рамках одного з підходів до оцінки. Потім проводиться узгодження отриманих результатів. «Узгодження результату оцінки» - це отримання підсумкової оцінки майна на підставі результатів
  2. 2.7. Методи оцінки землі
    дохідного підходу зазвичай із застосуванням методу прямої капіталізації. Формула розрахунку вартості земельної ділянки має вигляд де V-вартість земельної ділянки, I - дохід від володіння землею, R - ставка капіталізації для землі. Ставка капіталізації визначається діленням величини земельної ренти за аналогічними земельним ділянкам на ціну їх продажу або збільшенням безризикової ставки
  3. 2.8. Звіт про оцінку нерухомості
    дохідним підходом. 6. Узгодження результатів у підсумкову оцінку
  4. 3.1. Пряма капіталізація
    дохідного підходу при прямої капіталізації зазвичай застосовується в наступному вигляді: де PV - поточна вартість нерухомості, NOI - очікуваний чистий операційний дохід за перший після дати оцінки рік, Л - загальна ставка капіталізації. В якості NOI може використовуватися нормалізований чистий операційний дохід за 1 рік, одержуваний шляхом усереднення доходу за кілька років.
  5. 4. Оцінка капіталу
    дохідний, ринковий і витратний. Прибутковий підхід грунтується на оцінці майбутніх доходів від оцінюваного підприємства. Відповідно з ринковим підходом вартість оцінюваного підприємства визначається методом аналізу продажів аналогічних або порівнянних об'єктів, тобто методом порівняння. Витратний підхід передбачає, що вартість оцінюваного підприємства може бути визначена на основі аналізу
  6. Прибутковий підхід
    прибутковому підході, який є найбільш поширеним, використовуються два основні методи: капіталізації доходу та дисконтування майбутніх доходів (дисконтування грошового потоку). Суть методу капіталізації доходу полягає в тому, що ринкова вартість об'єкта прямо пропорційна грошовому доходу і обернено пропорційна очікуваної ставкою капіталізації, або, інакше, очікуваної ставкою доходу:
  7. Терміни і поняття
    підхід в оцінці фірми (підприємства) Ринковий підхід в оцінці фірми (підприємства) Витратний підхід в оцінці фірми
  8. Глосарій
    прибутковості (рентабельності) - відносний показник ефективності інвестиційного проекту Внутрігалузева конкуренція - суперництво між підприємцями, зайнятими виробництвом і реалізацією однакової або взаимозаменяемой продукції Вхідні бар'єри (бар'єри входу, входження) - фактори, що перешкоджають проникненню в галузь (на ринок) нових конкурентів за допомогою зростання ризику і
  9. 1. Філософія конфіскації
    підходить до свого кінця і всі його плоди зібрані, за ним слідує другий суспільний процес, процес розподілу доходу, який і виділяє кожному його частку. Капіталістичний порядок характеризується тим, що ці частки нерівні. Деякі підприємці, капіталісти і землевласники присвоюють більше, ніж повинні. Відповідно, частка інших людей скорочується. Держава повинна по
  10. 4.1. Критерії ефективності інвестиційних проектів
    прибутковості, вимог і переваг інвестора. Зіставлення інвестиційних проектів здійснюється шляхом застосування певних критеріїв ефективності, основними з яких є чиста справжня вартість проекту, період окупності проекту, індекс прибутковості проекту, внутрішня норма прибутку проекту і її модифікації, середній дохід на чистий капітал. Розглянута загальна