ГоловнаЕкономікаАналіз → 
« Попередня Наступна »
Д. А. Шевчук. Оцінка та управління нерухомістю: конспект лекцій, 2007 - перейти до змісту підручника

2.5.2. Витратний підхід

Витратний підхід - це сукупність методів оцінки, заснованих на визначенні витрат, необхідних для відновлення або заміщення об'єкта оцінки з урахуванням накопиченого зносу. Базується на припущенні, що покупець не заплатить за готовий об'єкт більше, ніж за створення об'єкта аналогічної корисності.
При застосуванні цього підходу враховуються витрати інвестора, а не підрядника.
В основі цього підходу лежить принцип заміщення.
Інформація, необхідна для застосування витратного підходу:
- рівень заробітної плати;
- величина накладних витрат;
- витрати на устаткування;
- норми прибутку будівельників у даному регіоні;
- ринкові ціни на будівельні матеріали.
Етапи витратного підходу:
- розрахунок вартості земельної ділянки з урахуванням найбільш ефективного використання (C);
- розрахунок витрат на нове будівництво оцінюваних будівель (С)

- розрахунок накопиченого зносу
- фізичний знос - знос, пов'язаний зі зниженням працездатності об'єкта в результаті природного фізичного старіння та впливу зовнішніх несприятливих факторів;
- функціональний знос - знос через невідповідність сучасним вимогам, що пред'являються до подібних об'єктів;
- зовнішній знос - знос у результаті зміни зовнішніх економічних факторів;
- розрахунок вартості поліпшень з урахуванням накопиченого зносу: Су=С-С
- визначення підсумкової вартості нерухомості: С=С + С.

Переваги витратного підходу:
1. При оцінці нових об'єктів витратний підхід є найбільш надійним.
2. Даний підхід є доцільним і / або єдино можливим у наступних випадках:
- аналіз найкращого та найбільш ефективного земельної ділянки;
- техніко-економічний аналіз нового будівництва і поліпшень;
- оцінка суспільно-державних і спеціальних об'єктів;
- оцінка об'єктів на малоактивних ринках;
- оцінка для цілей страхування та оподаткування .
Недоліки витратного підходу:
1. Витрати не завжди еквівалентні ринковій вартості.
2. Спроби досягнення більш точного результату оцінки супроводжуються швидким зростанням витрат праці.
3. Невідповідність витрат на придбання оцінюваного об'єкта нерухомості витратам на нове будівництво точно такого ж об'єкта, так як в процесі оцінки з вартості будівництва віднімається накопичений знос.

4. Проблематичність розрахунку вартості відтворення старих будов.
5. Складність визначення величини накопиченого зносу старих будівель і споруд.
6. Окрема оцінка земельної ділянки від будівель.
7. Проблематичність оцінки земельних ділянок у Росії.
« Попередня Наступна »
= Перейти до змісту підручника =
Інформація, релевантна " 2.5.2. Витратний підхід "
  1. 2.8. Звіт про оцінку нерухомості
    витратним підходом, - порівняльним підходом, - дохідним підходом. 6. Узгодження результатів у підсумкову оцінку
  2. Ціна і основні підходи до встановлення цін
    витратний (виробничий). Вони різняться насамперед факторами, що впливають на формування ціни. При ринковому способі визначальні чинники - кон'юнктура ринку, попит та пропозиція товару. При витратному підході в основу встановлення ціни кладуться виробничі витрати, насамперед трудові, пов'язані зі створенням товару. У ринковому ціноутворенні ціна - це форма вираження
  3. Процентна ставка
    витратного »підходів, використаних раніше при характеристиці економічного змісту капітальних вкладень. Витратний підхід грунтується на запереченні значущості грошової форми кругообігу основного капіталу, обгрунтуванні переваг продуктивної стадії. Ресурсний же підхід базується на пріоритеті фінансових коштів, призначених для простого і розширеного відтворення основних
  4. 4. Оцінка капіталу
    витратний. Прибутковий підхід грунтується на оцінці майбутніх доходів від оцінюваного підприємства. Відповідно з ринковим підходом вартість оцінюваного підприємства визначається методом аналізу продажів аналогічних або порівнянних об'єктів, тобто методом порівняння. Витратний підхід передбачає, що вартість оцінюваного підприємства може бути визначена на основі аналізу витрат, необхідних
  5. Витратний підхід
    підхід представлений насамперед методом оцінки накопичених активів. Він включає оцінку фінансових, матеріальних (земля, будівлі, споруди, машини та обладнання) та нематеріальних (кваліфікація, торгова марка тощо) активів на основі балансового звіту з урахуванням різного роду поправок (знос, старіння і інш.). Перевага даного підходу полягає в тому, що він грунтується на
  6. Терміни і поняття
    підхід в оцінці фірми (підприємства) Ринковий підхід в оцінці фірми (підприємства) Витратний підхід в оцінкою фірми
  7. 2.4. Види оцінки нерухомості
    витратний, порівняльний і прибутковий підходи до оцінки, самостійно визначаючи конкретні оцінні методи в рамках кожного з підходів до оцінки. Під методом оцінки розуміють спосіб розрахунку вартості оцінюваного об'єкта в рамках одного з підходів до оцінки. Потім проводиться узгодження отриманих результатів. «Узгодження результату оцінки» - це отримання підсумкової оцінки майна на
  8. Висновки
    витратний, при яких важливе значення має економічна цінність товару. 18. В економічній літературі існують кілька підходів до пояснення бази, основи ціни, серед яких виділяються класичний, маржі-налістскіх і синтез А.
  9. Висновки
    витратний, що дозволяють з різних сторін розрахувати і скласти думку про ринкову вартість оцінюваного
  10. § 12.Товар і його властивості
    витратний характер. Австрійський економіст Ф. Візер у цьому зв'язку стверджував, що при такому розумінні вартості не можна жодного дня керувати державою. На думку західних вчених, в найпростішому вигляді вартість товару визначена його споживчими властивостями, тобто являє суб'єктивну оцінку корисного ефекту того чи іншого виду економічного блага, його цінності. Іншими словами,