|
При оцінці земельної ділянки необхідно визначити варіант його найкращого і найбільш ефективного використання (ННЕІ), який визначається взаємодією ряду факторів.
Аналіз ННЕІ увазі дослідження альтернативних варіантів використання земельної ділянки і вибір оптимального, при цьому враховується перспективність місця розташування стан ринкового попиту, вартість забудови, стабільність передбачуваних доходів і т. п.
При оцінці вартості об'єкта, який складається з земельної ділянки та будівель на ньому, велике значення надається аналізу ННЕІ
1) предположительного вакантного земельної ділянки; 2) земельної ділянки з наявними поліпшеннями.
Аналіз предположительного вакантного земельної ділянки - це важливий етап при визначенні його вартості. Він заснований на встановленні найбільш дохідного варіанту використання землі.
Найбільш прибуткове і ймовірне використання ділянки забезпечує його найвищу вартість. Варіанти використання повинні бути економічно ефективними і законними.
Фактори, що визначають оптимальне використання землі:
1) місце розташування - робить основний вплив на вартість земельної ділянки (враховуються перспективність місця розташування, транспортна доступність);
2) ринковий попит - даний фактор відображає співвідношення попиту і пропозиції на ринку, вивчається для обгрунтування вибирати варіанти використання земельної ділянки (перспективи ринкового попиту на пропоноване використання, види податків та інші умови). Необхідно виділити сегмент ринку, на ньому і потрібно розвивати діяльність;
3) фінансова обгрунтованість - має на увазі здатність проекту забезпечити дохід від використання земельної ділянки. Отримуваний дохід повинен бути достатнім для відшкодування витрат інвесторів і для забезпечення отримання очікуваного прибутку;
4) фізична придатність ділянки - це перспектива створення поліпшень - розмір, клімат, топографія, якість грунту, екологічні параметри, інженерно- геологічні та гідрогеологічні характеристики ділянки, існуюче зонування і т.
д.;
5) фізична здійсненність і технологічна обгрунтованість - це аналіз співвідношення якості, витрат і термінів реалізації проекту , доступність транспорту, ймовірність стихійних лих, можливість підключення до комунальних зручностей, облік розмірів і форми ділянки;
6) законодавча або юридична допустимість пов'язана з відповідністю варіанту використання земельної ділянки чинним законодавством. Дана допустимість виявляється в результаті аналізу будівельних, екологічних нормативів, обмежень поверховості, складності в районі історичної міської забудови, можливої зміни нормативних актів, дотримання правил зонування, негативних настроїв місцевого населення;
7) максимальна прибутковість, вона визначається дисконтуванням майбутніх доходів альтернативних варіантів використання з урахуванням ризику інвестицій.
|
- 2.6.1. Аналіз найкращого і найбільш ефективного використання землі
аналізу ННЕІ, по-перше, предположительного вакантного земельної ділянки та, по-друге, земельної ділянки з наявними поліпшеннями. Аналіз предположительного вакантного земельної ділянки є необхідним етапом при визначенні його вартості, і він заснований на встановленні найбільш дохідного варіанту використання землі. Аналіз земельної ділянки з наявними поліпшеннями припускає
- 43. Методи оцінки землі
аналізу ринку. Метод розподілу - це визначення складовою вартості земельної ділянки на підставі відомого співвідношення вартості землі і поліпшень в майновому комплексі. Метод базується на принципі вкладу та затвердження, що для кожного типу нерухомості існує нормальне співвідношення між вартістю землі і вартістю нерухомого майна в цілому. Метод виділення
- 27. Принципи оцінки нерухомості
аналізу ННЕІ враховуються при визначенні вартості нерухомості, при виборі варіанту будівництва та реконструкції, при аналізі інвестиційних проектів Принципи, що відображають компоненти нерухомості. Принцип вкладу заснований на вимірюванні вартості кожного елемента, що вноситься їм у спільну вартість об'єкта. Принцип граничної продуктивності. Сенс у тому, що послідовне внесення поліпшень буде
- 37. Оцінка землі
найбільш кращого і ефективного використання земельної ділянки При оцінці земельної ділянки необхідно враховувати пов'язаний з ним набір прав. Найпоширенішими правами, які вимагають оцінки, є 1) повне право власності - можливість використання вільного від орендарів ділянки будь-яким законним способом 2) право оренди - можливість володіння земельною ділянкою за договором
- 35. Аналіз середніх та граничних величин та можливості застосування математичних методів в економічній теорії до маржиналистской теорії
аналізу цін та інших параметрів ринку. Можна стверджувати, що теорія граничних величин придбала універсальний характер. Вона з'явилася одним з відправних пунктів для подальшої розробки положень і категорій, які увійшли в арсенал економічної науки. Від економістів австрійської школи беруть початок методологічні підходи, знайшли практичне застосування в різних областях управління та
- Терміни і поняття
землі Попит на землю: сільськогосподарський і несільськогосподарського Економічна рента на землю Земельна рента Абсолютна рента Диференціальна рента I і II Крива пропозиції землі Крива попиту на землю Якість землі (за родючістю і місцем розташування) Ціна землі Капіталізована рента Орендна
- 2.5.2. Витратний підхід
аналіз найкращого та найбільш ефективного земельної ділянки; - техніко-економічний аналіз нового будівництва і поліпшень; - оцінка суспільно-державних і спеціальних об'єктів; - оцінка об'єктів на малоактивних ринках; - оцінка для цілей страхування та оподаткування. Недоліки витратного підходу: 1. Витрати не завжди еквівалентні ринковій вартості.
- 2.8. Звіт про оцінку нерухомості
аналіз, висновки і підсумкову величину вартості. Додаток до звіту про оцінку містить всі фотографії, замальовки і карти, не включені в основні розділи звіту. Іноді в додаток включають словник термінів. У звіті, крім обмежуючих умов, можуть бути зазначені допущення - твердження, зроблені оцінювачем в процесі оцінки на основі його професійної думки, але не підкріплені
- 39. Категорії земель
використання після переведення земель запасу в іншу
- 4.7. Податок за користування землями міст і міських районів
землі, займані урядовими установами, народними організаціями, підрозділами Народно-визвольної армії Китаю; землі, займані для власних потреб установами, що фінансуються державою; землі, займані релігійними установами, парками та історичними пам'ятками; землі, займані місцевою владою як землі громадського користування, площі, землі,
- 3. Економічна рента на землю: абсолютна (чиста економічна) і диференціальна
найкращих ділянках її індивідуальна ціна виробництва буде нижче ринкової, суспільної ціни. Тому фермери, які господарюють на кращих ділянках, отримують при продажу продукції за ринковою ціною додаткову надприбуток. Така диференціальна надприбуток - різниця між суспільною ціною, відображають ^ 1 підвищені виробничі витрати на гірших земельних ділянках, і індивідуальною ціною
- 3. Економічна рента на землю: абсолютна (чиста економічна) і диференціальна
найкращих ділянках її індивідуальна ціна виробництва буде нижче ринкової, суспільної ціни. Тому фермери, які господарюють на кращих ділянках, отримують при продажу продукції за ринковою ціною додаткову надприбуток. Така диференціальна надприбуток - різниця між суспільною ціною, відображають підвищені виробничі витрати на гірших земельних ділянках, і індивідуальною ціною
- ВАРТОСТІ І ЦІНА ЗЕМЛІ
землі. Лапки в даному випадку відсутні, це означає, що мається на увазі не фактор виробництва, «земля», а ділянку землі? рілля, ліс і т. п. Заодно ми розглянемо, як формується вартість природного блага? можливого майбутнього фак-тора виробництва? при його купівлі-продажу (в попередньому розділі йшлося про
- 2.5. Принцип рівноважного аналізу
аналізу може співвідноситися лише з ідеальними моделями. Однак саме ці моделі і складають основу теоретичного знання. Умови рівності попиту та пропозиції, інвестицій та заощаджень описують теоретичну ситуацію ринку досконалої конкуренції та закритої економіки. Але саме ці умови є канвою для економічного аналізу. Прийняття оптимального рішення зазвичай відповідає ситуації
|